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Gewerbemietvertrag in Frankreich

Die Antworten auf die folgenden Fragen werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zu einem Gewerbemietvertrags geben. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-französischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei EPP & KÜHL (Straßburg, Köln, Baden-Baden, Paris, Sarreguemines) erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Jörg Luft
luft@rechtsanwalt.fr, Tel. +33 (0)3 - 88 45 65 45
www.rechtsanwalt.fr


In Frankreich unterliegt ein zum Zwecke der Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit abgeschlossener Mietvertrag grundsätzlich den zwingenden besonderen Regelungen für Gewerbemietverträge („bail commercial“), die die Interessen des Mieters besonders schützen.

Dieser Schutz gilt auch dann, wenn der Mieter ein deutscher Gewerbetreibender ist, der eine gewerbliche Tätigkeit in Frankreich ausüben möchte und hierfür Geschäftsräume anmietet.


1. Wie lange läuft ein Gewerbemietvertrag in Frankreich?

Die Laufzeit des Gewerbemietvertrages in Frankreich wird zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart. Laut Gesetz kann sie allerdings nicht unter 9 Jahren liegen.

Ausnahmsweise können die Parteien jedoch einen sogenannten „Kurzlaufzeit-Mietvertrag“ („bail de courte durée“) abschließen, dessen Laufzeit nicht mehr als 3 Jahre beträgt und der der Regelung der Gewerbemietverträge nicht unterliegt.


2. Hat der Mieter am Ende der Laufzeit des französischen Gewerbemietvertrages die gemieteten Räumlichkeiten einfach zu verlassen?

Grundsätzlich nur, wenn er dies selbst möchte, und sonst nur gegen Zahlung einer Entschädigung.

Können sich der Mieter und der Vermieter über eine Verlängerung oder Erneuerung des Gewerbemietvertrages nicht einigen, so kann der Mieter, der grundsätzlich in den Räumlichkeiten nach Ablauf des Gewerbemietvertrages bleiben möchte, sich auf sein gesetzliches Recht auf Erneuerung des Gewerbemietvertrages berufen.

Übt der Mieter dieses Recht aus (vorbehaltlich der Einhaltung der diesbezüglich gesetzlich festgelegten Modalitäten) ist der Vermieter, der eine Erneuerung des Gewerbemietvertrages ablehnt – sofern er die Ablehnung nicht mit einem wichtigen und berechtigten Grund rechtfertigt (zum Beispiel: Verletzung des Mietvertrags, illegale Tätigkeit) oder das gemietete Gebäude gesundheitsgefährdend oder einsturzgefährdet ist – kraft des französischen Gesetzes zur Zahlung einer Besitzentzugsentschädigung („indemnité d’éviction“) an den Mieter verpflichtet.

Der Vermieter entschädigt somit den Mieter für den Schaden, den Letzterer aufgrund des Verlusts der Kundschaft, die an die Lage der Geschäftsräume gebunden war, erlitten hat.

Diese Entschädigung kann sich auf den Gesamtwert des Geschäftsbetriebs des Mieters belaufen.


3. Kann der Gewerbemietvertrag in Frankreich vor Ablauf seiner 9 Jahre Laufzeit überhaupt gekündigt werden?

Ja – allerdings leichter vom Mieter als vom Vermieter.

Das Gesetz räumt dem Mieter die Möglichkeit ein, den Gewerbemietvertrag zum Ablauf jeder Dreijahresperiode, d.h. nach 3 und 6 Jahren ab Beginn des Vertrages, zu kündigen, weshalb der französische Gewerbemietvertrag gemeinhin auch als „Mietvertrag 3, 6, 9“ („bail 3, 6, 9“) bezeichnet wird.

Die Möglichkeit einer Kündigung zum Ablauf jeder Dreijahresperiode ist eine zwingende Rechtsvorschrift. Daher kann diese Möglichkeit nur in wenigen Fällen im Vertrag ausgeschlossen werden (bei Gewerbemietverträgen, deren Laufzeit 9 Jahre überschreitet, bei Gewerbemietverträgen für einseitig genutzte Geschäftsräume, d.h. in denen nur eine Art von Tätigkeit ausgeübt wird, bei Gewerbemietverträgen für eine ausschließliche Büronutzung und bei Gewerbemietverträgen für eine Lagernutzung).

Der Vermieter seinerseits kann den Gewerbemietvertrag nach dem Ablauf jeder Dreijahresperiode nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen (u. a. zum Zweck eines Aufbaues bzw. Wiederaufbaues des Gebäudes oder einer Aufstockung des Gebäudes).

Zu beachten ist, dass ein Gewerbemietvertrag in der Praxis meistens jedoch eine Auflösungsklausel enthält, die es dem Vermieter erlaubt, bei Verletzung von Vertragspflichten (unter gewissen gesetzlichen Bedingungen) den Gewerbemietvertrag einseitig zu kündigen.


4. Wie hoch ist die Miete beim französischen Gewerbemietvertrag?

Die Miethöhe wird von den Vertragsparteien bei Abschluss des Gewerbemietvertrages frei vereinbart.

Bei der Miete kann es sich um eine feste Miete oder um eine variable Miete (zum Beispiel auf den in den Räumlichkeiten erwirtschafteten Umsatz des Mieters indexiert) handeln, wobei man es auch so vereinbaren kann, dass nur ein Teil der Miete variabel ist.

Der Gewerbemietvertrag kann auch eine Preisgleitklausel enthalten. In diesem Fall ist die Miete an den Preisindex Bau („indice du coût de la construction“ oder „ICC“), an den Gewerbemietpreisindex („indice des loyers commerciaux“ oder „ILC“) oder an den Mietpreisindexes im Dienstleistungsbereich („indice des loyers des activités tertiaires“ oder „ILAT“) gekoppelt.


5. Hat der Mieter beim französischen Gewerbemietvertrag dem Vermieter die Nebenkosten zu erstatten?

In der Praxis hat der Mieter neben der Miete dem Vermieter immer die Nebenkosten zu erstatten.

Laut französischem Gesetz müssen die Nebenkosten, die der Mieter dem Vermieter erstatten muss, im Gewerbemietvertrag genau und vollständig aufgelistet werden. Ist dies nicht der Fall, so kann der Mieter bestreiten, dass er die (nicht genau aufgelisteten) Nebenkosten dem Vermieter zu erstatten hat.

Manche Nebenkosten dürfen allerdings überhaupt nicht auf den Mieter abgewälzt werden. So ist es grundsätzlich mit den Kosten der allerwichtigsten Bauarbeiten, die zum Beispiel die Struktur des Gebäudes betreffen. Ebenfalls dürfen nicht alle Steuern, die der Vermieter aufgrund seiner Immobilie schuldet, auf den Mieter abgewälzt werden.


6. Können der Mieter und der Vermieter während der Laufzeit des Gewerbemietvertrages eine Änderung bzw. Anpassung der Miete verlangen?

Selbstverständlich können der Mieter und der Vermieter jederzeit eine Änderung der Miete einvernehmlich vereinbaren. Auch kann im Gewerbemietvertrag eine Preisgleitklausel vereinbart werden.

Darüber hinaus hat laut Gesetz jede Vertragspartei ein Recht, zum Ablauf jeder Dreijahresperiode eine Änderung der Miethöhe zu verlangen.

Falls sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, hat der Richter diese auf Basis des Mietwerts („valeur locative“) zu bestimmen.

Grundsätzlich ist eine Mietsteigerung bzw. -senkung dann auf die Schwankung des französischen Gewerbemietpreisindexes („indice des loyers commerciaux“ oder „ILC“) bzw. des französischen Mietpreisindexes im Dienstleistungsbereich („indice des loyers des activités tertiaires“ oder „ILAT“) begrenzt, es sei denn, man kann beweisen, dass sich der Mietwert aufgrund einer Änderung der örtlichen Geschäftsfaktoren („facteurs locaux de commercialité“) um mehr als 10 % verändert hat. In diesem letzten Fall kann die neue Miete jedoch nicht um mehr als 10 % der Miete des vergangenen Jahres erhöht werden.

Enthält der Gewerbemietvertrag eine Preisgleitklausel, so kann eine Vertragspartei ebenfalls eine Mietänderung verlangen, wenn sich die Miete aufgrund der Preisgleitklausel um 25 % verändert hat. Dann kann die neue Miete auch nicht um mehr als 10 % der Miete des vergangenen Jahres erhöht werden.


7. Kann der Mieter sein Mietrecht einem Dritten abtreten bzw. die gemieteten Räumlichkeiten untervermieten?

Im Fall einer Abtretung seines Geschäftsbetriebs („fonds de commerce“) hat der Mieter kraft Gesetz ein grundsätzliches Recht auf Abtretung seines Mietrechtes. Der Gewerbemietvertrag kann somit das Recht des Mieters auf Abtretung seines Mietrechts in diesem Fall nicht wirksam ausschließen.

In allen anderen Fällen kann das Recht des Mieters auf Abtretung seines Mietrechts vertraglich ausgeschlossen werden. In der Praxis wird oft vorgesehen, dass eine Abtretung der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedarf.

Die Untervermietung kann vertraglich ganz ausgeschlossen oder begrenzt werden.


Stand der Bearbeitung: Januar 2015


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