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Besteuerung beim Verkauf einer Immobilie in Frankreich

Die Antworten auf die folgenden Fragen werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise für die Besteuerung von Immobilien in Frankreich geben. Diese Informationen hat Ihnen die im deutsch-französischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei EPP & KÜHL (Straßburg, Köln, Baden-Baden, Paris, Sarreguemines und Lyon) erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Emil Epp
epp@rechtsanwalt.fr, Tel. +33 (0)3 - 88 45 65 45
www.rechtsanwalt.fr


Die Besteuerung bezüglich des von Privatpersonen im Rahmen der Veräußerung einer Immobilie erzielten Gewinns wurde geändert. Diese Änderung hat insbesondere Auswirkungen auf die geltende Regelung für nicht in Frankreich ansässige Personen.

Übersicht über die Besteuerung des bei Immobiliengeschäften erzielten Veräußerungsgewinns:

1. Allgemeine Regelungen

Der von Privatpersonen im Rahmen einer Immobilienveräußerung erzielte Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich zu einem Steuersatz von 34,5% zu versteuern: 19% entfallen auf die Einkommensteuer und 15,5% auf die Sozialabgaben.

Seit dem 01. Januar 2013 ist auf Veräußerungsgewinne, die nicht im Rahmen von Immobiliengeschäften mit Baugrundstücken erzielt wurden und die einen Betrag von 50.000 Euro übersteigen, zusätzlich eine Sondersteuer zu zahlen. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Steuerstufe zwischen 2% und 6%.

In den meisten Fällen erstellt der Notar die Steuererklärung und entrichtet die Steuer für den Verkäufer. Die Steuer wird somit direkt vom Verkaufspreis abgezogen.

In der Praxis entgehen zahlreiche Veräußerungsgewinne jedoch der Besteuerung aufgrund von im Gesetz vorgesehenen Steuerbefreiungen oder durch einen Freibetrag für die Besitzdauer.

Für Veräußerungen von Immobilien, bei denen es sich nicht um Baugrundstücke handelt, und die nach dem 1. September 2013 erfolgt sind, hat die Behörde neue Regelungen für die Berechnung des zu versteuernden Veräußerungsgewinns festgelegt:

- Der Prozentsatz und die Staffelung der Besitzdauer wurden geändert, so dass Steuerpflichtige ab einer 22-jährigen Besitzdauer eine Befreiung von der Einkommensteuer in Anspruch nehmen können (anstelle von vormals 30 Jahren);
- Für Veräußerungsgewinne aus Veräußerungen von anderen Immobilien als Baugrundstücken, die zwischen dem 1. September 2013 und dem 31. August 2014 erfolgt sind, gilt ein zusätzlicher Sonderfreibetrag in Höhe von 25%.

Bei der steuerlichen Behandlung einiger Veräußerungsgewinne gibt es zudem Besonderheiten. Dies gilt insbesondere im Fall der steuerlichen Behandlung von Veräußerungsgewinnen von nicht in Frankreich steueransässigen Personen.


2. Die steuerliche Behandlung des von nicht in Frankreich steueransässigen Personen erzielten Veräußerungsgewinns


Vorbehaltlich internationaler Abkommen unterliegen gelegentliche Veräußerungsgewinne, die von natürlichen Personen, die nicht in Frankreich steueransässig sind, oder von juristischen Personen, deren Sitz nicht in Frankreich liegt, im Rahmen einer Veräußerung von Immobilien oder von Wertpapieren einer Immobiliengesellschaft erzielt werden, einer Sonderabgabe in Höhe von 19%. Dies gilt beispielsweise für Deutschland, die Schweiz und Österreich.

Hinzu kommen für natürliche Personen die Sozialabgaben in Höhe von insgesamt 15,5% und für alle Einkommensteuerpflichtigen gegebenenfalls die Steuer auf bestimmte Veräußerungsgewinne, die 50.000 Euro übersteigen.

Diese Abgaben befreien von der für die einkommensteuerpflichtigen Beträge fälligen Einkommensteuer. Anders gesagt wird durch diese Abgaben ein Veräußerer, der nicht in Frankreich steueransässig ist, davon befreit, in Frankreich eine diesbezügliche Einkommensteuererklärung abzugeben. Die Abgaben werden bei der Eintragung des Verkaufsvertrags oder, in Ermangelung einer Eintragung innerhalb des Monats nach der Veräußerung, unter der Verantwortung eines von der Steuerbehörde akkreditierten Vertreters entrichtet.

Steuerbefreiungen:

Lediglich nicht in Frankreich steueransässige Einkommensteuerpflichtige können gewisse, für in Frankreich ansässige Personen geltende Befreiungen und, vorbehaltlich einiger Bedingungen, eine Sonderbefreiung für ihr Wohnobjekt in Frankreich in Anspruch nehmen.

Steuerpflichtige, die ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Frankreich haben, können in der Regel bestimmte Befreiungen, die für in Frankreich Steueransässige gelten, in Anspruch nehmen (wie zum Beispiel für Enteignung, Flurbereinigung oder Veräußerungen unter 15.000 € geltende Steuerbefreiungen).

Ferner findet vorbehaltlich einiger Bedingungen eine Sonderbefreiung auf Veräußerungsgewinne Anwendung, die im Rahmen einer Veräußerung von Immobilien, Teilen von Immobilien oder Rechten bezüglich dieser Immobilien erzielt werden, sofern es sich bei den betreffenden Immobilien um ein Wohnobjekt natürlicher Personen in Frankreich handelt, die Angehörige eines EU-Staats sind.
Diese Personen müssen zu irgendeinem Zeitpunkt vor der Veräußerung mindestens durchgehend zwei Jahre lang in Frankreich steueransässig gewesen sein. Der Nachweis hierfür kann insbesondere laut der Behörde durch die Vorlage der Steuerbescheide für die zwei betreffenden Jahre oder der Wohnraumsteuerbescheide für den Hauptwohnsitz erbracht werden.


Anwendungsbedingungen und -modalitäten


Für seit dem 1. Januar 2014 erfolgte Veräußerungen findet die Steuerbefreiung beschränkt auf eine Immobilie pro Steuerpflichtigen Anwendung, unter der Bedingung, dass die Veräußerung:

- spätestens am 31. Dezember des fünften Jahres erfolgt, nachdem der Veräußerer seinen steuerlichen Wohnsitz in ein anderes Land als Frankreich verlegt hat;
- oder dass diese eine Sache betrifft, über die der Veräußerer mindestens seit dem 1. Januar des Jahres, das der Veräußerung vorausgeht, freie Verfügung hatte. Laut der Behörde wird davon ausgegangen, dass der Veräußerer freie Verfügung über sein Wohnobjekt hat, wenn er dieses jederzeit bewohnen kann. Falls kein Wohnrecht vorliegt und keine Zahlung einer Miete erfolgt, hat die kostenfreie Bewohnung einer Unterkunft durch eine andere Person als den Besitzer oder dessen Ehepartner nicht zur Folge, dass der Besitzer das Recht verliert, frei über diese Unterkunft zu verfügen. Bei unbewohnten, leerstehenden oder unmöblierten Immobilien kann ebenfalls Anspruch auf eine Steuerbefreiung geltend gemacht werden, sofern die Bedingung der freien Verfügung erfüllt ist.

Diese Steuerbefreiung ist begrenzt auf den Teil des zu versteuernden Nettoveräußerungsgewinns, der 150.000,00 € nicht übersteigt. Der darüber hinausgehende Betrag ist zu versteuern. Für die Ermittlung dieser Höchstgrenze werden gegebenenfalls die Freibeträge für die Besitzdauer und der vorübergehende Sonderfreibetrag in Höhe von 25% abgezogen.

Die Steuerbefreiung ist laut der Behörde seit dem 1. Januar 2006 auf ein Wohnobjekt pro veräußernden Steuerpflichtigen beschränkt. Die Behörde präzisiert ferner, dass Veräußerungen, auf die eine andere Steuerbefreiung (darin eingeschlossen Steuerbefreiungen für die Besitzdauer) angewandt wurde oder mit denen kein Veräußerungsgewinn erzielt wurde, nicht berücksichtigt werden.

Falls Sie genauere Informationen zu diesem Thema wünschen oder sich ganz allgemein über Ihre Möglichkeiten bezüglich einer Veräußerung, Schenkung oder Vererbung Ihrer Immobilien in Frankreich informieren möchten, können Sie gerne unsere hierauf spezialisierten Rechtsanwälte kontaktieren.


Stand der Bearbeitung: Dezember 2014


Diese Rechtsinformation zu Frankreich stellt Ihnen zur Verfügung

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