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Juristische Themen

Immobilienkauf in Griechenland

Die hier formulierten Antworten werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Abwicklung von Immobilienkäufen in Griechenland geben. Dabei werden nicht nur der Ablauf des Immobiliengeschäfts nebst der Kosten und steuerlichen Folgen beleuchtet, sondern auch spezielle Hinweise für den Grundstückskauf bei geplanter Bebauung und beim Eintritt in Eigentümergemeinschaften gegeben. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-griechischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei KOSMIDIS UND PARTNER ANWALTSGESELLSCHAFT mit Büros in Thessaloniki und Athen, Griechenland erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Abraam Kosmidis, info@rechtsanwalt.gr, Tel. +30 – 23920 57167
www.rechtsanwalt.gr



1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Griechenland in der Praxis ab?

2. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion bzw. wer trägt diese?

3. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs grundsätzlich zu beachten?

4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?

5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

6. Wie und ggf. wann erfolgt die Lastenfreistellung (Löschung allfälliger Hypotheken oder Pfändungen des Grundstücks)?

7. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

8. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will?

9. Woran sollte ich beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft denken?

10. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie?


Antworten:


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Griechenland in der Praxis ab?

Die erste Kontaktaufnahme im Rahmen eines Immobiliengeschäftes und die frühen Vertragsverhandlungen finden häufig mit Immobilienmaklern statt. Die Immobilienmakler sind in den meisten Fällen für Immobilien in bestimmten Gebieten spezialisiert, und es sollte daher am besten ein Makler vor Ort beauftragt werden. Die Makler erhalten in der Regel eine Vergütung in Höhe von 2% von dem zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis.

Entscheidet sich der Kaufinteressent zum Erwerb, steht zu Beginn der eigentlichen Abwicklung des Grundstücksgeschäfts in der Regel die Beauftragung eines Rechtsanwalts. Dieser wird dann das Grundbuch überprüfen und sich mit einem Notar in Verbindung setzen (die Kosten des Notars sind in der Regel vom Käufer zu tragen; es obliegt daher der Käuferseite, den Notar für den Kaufvertragsabschluss hinzuzuziehen). Der Abschluss des Kaufvertrages bedarf der notariellen Form. Ab diesem Zeitpunkt sind lediglich die erforderlichen Unterlagen von den Rechtsanwälten beider Parteien zu beschaffen (in einigen Fällen auch unter Beauftragung eines Ingenieurs, z.B. für die Erstellung eines topografischen Plans soweit erforderlich), damit dann anschließend der Kaufvertrag abgeschlossen werden kann.


2. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs grundsätzlich zu beachten?

Der Grundstückserwerb kann, wie gesagt, nur notariell erfolgen.
Sollte der Käufer mit einer Bankfinanzierung arbeiten, wird auch die Bank zwecks Eintragung ihrer Hypothek die Abfassung des Kaufvertrages in notarieller Urkunde fordern. Die Beurkundung muss vor einem griechischen Notar erfolgen. Für beide Parteien (Käufer und Verkäufer) besteht Anwaltszwang.
Nach dem Vertragsabschluss muss die Eintragung im Grundbuch erfolgten. Dies wird üblicherweise vom Notar, in einigen Fällen aber auch vom Rechtsanwalt unternommen. Aus rechtlicher Sicht geht das Eigentum an dem Grundstück erst mit Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über.


3. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion bzw. wer trägt diese?

Hatte der Käufer einen Makler beauftragt, so hat er auch die Maklerprovision zu zahlen, die in der Regel 2% des vereinbarten Kaufpreises beträgt.

In der Regel übernimmt der Käufer alle Transaktionskosten, mit Ausnahme des Honorars des Anwaltes auf Verkäuferseite sowie der Kosten für die Ausstellung von Dokumenten oder Unterlagen, die vom Verkäufer beim Notar einzureichen sind. Darunter fallen z.B. der Energieeffizienzausweis der Immobilie, der topografische Plan (besonders für Grundstücke, die sich außerhalb der Stadtplanung befinden), die Bestätigung, dass der Verkäufer bei der Gemeinde die Immobiliensteuer „TAP“ bezahlt hat usw.

Im Rahmen eines Immobilienerwerbes fallen entweder die griechische Grunderwerbssteuer (foros metavivasis akinitou oder FMA) an oder die Umsatzsteuer (foros prostithemenis aksias oder FPA), je nachdem ob die Baugenehmigung des Grundstücks vor dem 1.1.2006 (dann Grunderwerbsteuer zwischen 8 und 10 %, je nach Höhe des Kaufpreises) oder nach dem 1.1.2006 (dann ermäßigte FPA in Höhe von 23 %) ausgestellt worden ist. Im Falle der FPA wird diese vom Verkäufer eingezogen und an das Finanzamt abgeführt.

Die Notarkosten betragen in der Regel 1,2 % zzgl. MwSt und die Grundbuchkosten ca. 0,5 % des Kaufpreises (Abweichungen sind möglich).


4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?

Es muss besonders beachtet werden, dass nach griechischem Recht jedwede Vereinbarungen über eine Immobilie der notariellen Form bedürfen. Es sollte daher vermieden werden, dass die Parteien privatschriftliche Vereinbarungen – welche häufig auch von einer Anzahlung des Kaupreises begleitet werden – ohne Hinzuziehung eines Rechtsanwalts treffen.

Der Rechtsanwalt prüft die Unterlagen zur Vorbereitung des Kaufvertrages. Zunächst ist eine Grundbuchrecherche durchzuführen, damit festgestellt werden kann, ob der Erwerbstitel des Eigentümers aus rechtlicher Sicht in Ordnung und die Immobilie nicht belastet ist. Sofern die Immobilie von einem Bauträger gekauft wird, sollte auch eine Recherche über die Baufirma durchgeführt werden, sowie über die Existenz der Baugenehmigung, da in einigen Fällen Strafen z.B. wegen baurechtlicher Verstöße anfallen können, die dann zu Lasten des Eigentümers übergehen.

Der Käufer einer Immobilie benötigt ferner eine griechische Steuernummer, die entweder vom Rechtsanwalt oder einem Buchhalter in Griechenland ausgestellt wird.


5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

Bevor der notarielle Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen wird, ist ein Verkauf der Immobilie bzw. eine sonstige Verfügung an einen gutgläubigen Dritten durch den Verkäufer wirksam. Der Käufer hätte in diesem Fall nur einen Schadensersatzanspruch bzw. einen Anspruch auf Rückerstattung des Kaufpreises.

Zumindest könnte ein notarieller Vorvertrag abgeschlossen werden, wenn der Verkäufer die Zahlung eines relativ großen Teils des Kaufpreises vorab anfordert. Obwohl dies notarielle Mehrkosten verursacht, kann im Vorvertrag eine Vollstreckungsunterwerfungserklärung des Verkäufers aufgenommen werden, so dass der Käufer direkt aus dem Vorvertrag wegen der Rückzahlung des Kaufpreises vollstrecken kann, wenn der Vertrag nicht innerhalb einer bestimmten Zeit abgeschlossen wird.


6. Wie und ggf. wann erfolgt die Lastenfreistellung (Löschung allfälliger Hypotheken oder Pfändungen des Grundstücks)?

Die Belastung eines Grundstücks hindert den Eigentümer nicht, sein Grundstück zu veräußern. Grundsätzlich erwirbt der Käufer das Grundstück mit allen Belastungen. Dem Käufer stehen bei für ihn nicht erkennbaren Belastungen, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt waren, sog. „versteckte Lasten“, Gewährleistungsansprüche zu. Es soll aber betont werden, dass der Verkäufer noch für die Hypothek und die Zwangsbeschlagnahmung haftet, selbst wenn der Käufer Kenntnis davon hatte.
Nach griechischem Recht stellt die „versteckte“ Belastung einer Immobilie einen rechtlichen Mangel dar.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Existenz von rechtlichen Mängeln in den meisten Fällen mit der Grundbuchrecherche aufgedeckt werden kann. Es kann in selteneren Fällen (besonders wenn es sich um Grundstück außerhalb der Stadtplanung handelt) aber vorkommen, dass Dritte ein Recht an dem Grundstück inne haben, welches aber noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Im Allgemeinen wird jedoch ein Grundstück als „rechtssicherer“ erachtet, wenn der Verkäufer seinen Erwerbstitel vor mindestens 10 Jahren im Grundbuch eintragen ließ.


7. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

Bei Abweichungen von der Grundstücksgröße stehen dem Käufer nur dann Gewährleistungsrechte zu, wenn der Kaufpreis auf Basis der Quadratmeterzahl vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen werden aber in der Praxis in der Regel nie getroffen. Im Regelfall vereinbaren die Parteien vielmehr einen Verkauf mit der Angabe „gekauft wie gesehen“.
Auf sonstige Vertragsklauseln, nach denen die tatsächliche und rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks als von Käuferseite akzeptiert gilt, sollte der Käufer sich auf keinen Fall einlassen. Bei Abweichungen von vertraglich zugesicherten Eigenschaften der Immobilie kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen oder bei erheblicheren Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Auch bei verborgenen Mängeln stehen ihm nach dem allgemeinen Kaufrecht Gewährleistungsrechte zu.
Ist der Verkäufer gar nicht Eigentümer der Immobilie, dann erwirbt nach dem griechischen Recht der Käufer kein Eigentum. Ihm verbleiben lediglich vertragliche Schadensersatzansprüche.


8. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will?

Plant der Käufer das Grundstück zu bebauen, so ist es unerlässlich, dass er sich zuvor darüber informiert, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Für diesen Zweck ist in Griechenland die Hinzuziehung eines Ingenieurs notwendig, der die Bebaubarkeit vor Abschluss der geplanten Transaktion prüfen muss. Die Bauregeln können erheblich voneinander abweichen je nach Lageort des Grundstücks.

In der Regel dürfen in Griechenland Grundstücke, die sich außerhalb der Stadtplanung befinden, bebaut werden, wenn diese eine Größe von mindestens 4.000 m2 haben.

Jede Baumaßnahme bedarf vor Baubeginn einer Baugenehmigung (adia ikoodomis). Die Verfahrensdauer variiert stark; es sollte aber in jedem Fall mit mehreren Monaten gerechnet werden.


9. Woran sollte ich beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft denken?

Eigentümergemeinschaften können in Griechenland nicht nur bei mehreren Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Gebäude, sondern auch bei Reihenhäusern, Hausanlagen oder ganzen Urbanisationen bestehen. Der Erwerber einer zur Gesamtanlage gehörenden Einheit erwirbt an dieser Sondereigentum, wird aber gleichzeitig zu einer bestimmten Quote auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum (etwa Pool oder Sportanlagen sowie gemeinsame Gartenflächen). Diese werden Teil des Gesamteigentums, außer dem Fall, in dem die Nutzung einer bestimmten Einheit (Flurstück) gewährt wird. Der Käufer muss diese Frage in jedem Fall abklären und ggf. entsprechend vertraglich regeln, um sicher zu sein, welche Anlagen des Gesamtgrundstücks von ihm allein und welche von allen Eigentümern benutzt werden dürfen.
Vor dem Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft sollte der Käufer unbedingt die Höhe der Quote klären, mit der er am Gemeinschaftseigentum beteiligt sein wird. Diese entscheidet auch darüber, in welcher Höhe er an den Kosten der Gesamtanlage beteiligt wird.


10. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie?

Im Jahre 2010 wurde die einheitliche Immobiliensteuer („ETAK“) abgeschafft und die Immobilien-Vermögensteuer für Immobilienbesitz von hohem Wert wieder eingeführt, welche erstmals wieder für das Geschäftsjahr 2010 Anwendung findet und Vermögenswerte von mehr als 400.000 € betrifft. Ab dem Jahr 2011 wird diese Steuer Immobilien mit einem Wert von mehr als 200.000 € betreffen (Stand: Juli 2011). Es können derzeit noch keine konkreten Angaben hinsichtlich der Staffelung der zu erwartenden Steuer für großen Immobilienbesitz gemacht werden, voraussichtlich wird dieser jedoch 0,1 % bis 1 % des gestaffelten Immobilienwertes betragen.
Ferner werden in Griechenland die Immobiliengebühr sowie die Müllbeseitigungs- uns Straßenbeleuchtungsgebühr gemeinsam mit den Stromrechnungen der DEI (Stromversorger) abgerechnet. Diese Abgaben betreffen Einnahmen zugunsten der kommunalen Selbstverwaltung. Die Höhe bemisst sich grundsätzlich nach der Größe der Immobilie.
Den Notaren ist es untersagt, einen Kaufvertrag zu beurkunden, falls keine Bestätigung der Gemeinde über die Entrichtung der Immobiliengebühr vorgelegt wird.
Wenn der Eigentümer Einkünfte aus der Immobilie erwirbt, müssen diese gemäß Artikel 20 ff. des Gesetzes 2238/1994 (griechisches Einkommenssteuergesetz) besteuert werden. Diese Einkünfte können sich entweder aus Vermietung oder indirekt aus Eigengebrauch oder Eigennutzung oder aus unentgeltlicher Nutzungsüberlassung an Dritte, ergeben. In der Praxis werden die zu besteuernden Einkünfte meist aus Vermietung bezogen. Diese Einkünfte werden entweder dem Einkommen hinzugerechnet und nach der Progressionstabelle für die Besteuerung natürlicher Personen besteuert, oder sie richten sich nach den Bestimmungen zur Besteuerung von Gesellschaften, soweit es sich dabei um Einkünfte eines Unternehmens aus Vermietung oder Verpachtung handelt.


Stand: 1. September 2011


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