CBBL - CROSS BORDER BUSINESS LAWYERS

Das weltweite Netzwerk deutschsprachiger Anwaltskanzleien

Juristisch sicher im Auslandsgeschäft


Juristische Themen

Immobilienkauf in Mexico

Die hier formulierten Antworten werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Abwicklung von Immobilienkäufen in Mexiko geben. Dabei werden nicht nur der Ablauf des Immobiliengeschäfts nebst den Kosten und steuerlichen Folgen beleuchtet, sondern auch spezielle Hinweise für den Grundstückskauf bei geplanter Bebauung und beim Eintritt in Eigentümergemeinschaften. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-mexikanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Cuesta Llaca y Esquivel (Mexico City) erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Luis Cuesta Salces, Tel. +52 (55) 5645-4096, lcuesta@cllee.com
www.cllee.com


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Mexiko in der Praxis ab?

2. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion in Mexiko bzw. wer trägt diese?

3. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs in Mexiko grundsätzlich zu beachten?

4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?

5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

6. Wie und ggf. wann erfolgt die Lastenfreistellung (Löschung allfälliger Hypotheken oder Pfändungen des Grundstücks)?

7. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

8. Was muss ich beachten, wenn ich das in Mexiko erworbene Grundstück bebauen will?

9. Woran sollte ich in Mexiko beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft denken?

10. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie in Mexiko?


Antworten:


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Mexiko in der Praxis ab?

Die erste Kontaktaufnahme im Rahmen eines Immobiliengeschäftes und die frühen Vertragsverhandlungen finden häufig mit Immobilienmaklern statt. Bereits hier ist Sorgfalt bei der Prüfung und gegebenenfalls Unterzeichnung des Maklervertrages geboten.

Entscheidet sich der Kaufinteressent zum Erwerb, steht zu Beginn der eigentlichen Abwicklung des Grundstücksgeschäfts oftmals der Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages. In diesem werden sämtliche Verpflichtungen der Parteien niedergelegt. Der Eigentumserwerb zwischen den Parteien ist durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag möglich, jedoch ist der Kauf durch einen notariellen Kaufvertrag zu formalisieren und zur Entfaltung der Drittwirkung in das mexikanische Grundbuch einzutragen.
Der Landerwerb 50 km entlang der Küste und 100 km entlang der Landesgrenze ist für ausländische natürliche Personen nicht erlaubt. Hier erfolgt der Erwerb durch eine Treuhand. Juristische (mexikanische) Personen können – mit gewissen Einschränkungen – Immobilieneigentum in den bezeichneten Zonen erwerben.


2. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs in Mexiko grundsätzlich zu beachten?

Der Grundstückserwerb wird durch einen notariellen Kaufvertrag („escritura pública de compraventa“) formalisiert, der anschließend ins Grundbuch eingetragen wird. Im Rahmen der Erstellung des notariellen Kaufvertrages prüft der Notar auch die Erfüllung sämtlicher mit dem Immobilienkauf verbundenen Steuerschulden und sonstigen Belastungen der Immobilie.


3. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion in Mexiko bzw. wer trägt diese?

Hatte der Verkäufer einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, so hat der Verkäufer auch die Maklerprovision zu zahlen.

Bei den für die escritura anfallenden Gebühren und Kosten ist zu unterscheiden: Die Beurkundungsgebühren fallen dem Käufer zur Last.

Im Rahmen eines Immobilienerwerbes fallen die mexikanischen Grunderwerbsteuern (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) an. Beim Erwerb von Grundstücken fällt keine Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido; IVA) an, wohl aber beim Erwerb von Bauwerken.


4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?

Finden die Vertragsverhandlungen nicht mit dem Eigentümer selbst statt, sondern mit einem Vertreter, etwa mit einem Makler, so sollte dessen Verfügungsmacht sorgfältig geprüft werden. Gerade Makler sind häufig nicht zum Abschluss von Verträgen, sondern lediglich zu deren Vermittlung berechtigt.
Eine fehlende Einsichtnahme in das Grundbuch wäre grob fahrlässig. Auch mögliche Lasten gehen aus dem Grundbuch hervor.
Der Immobilienkäufer sollte sich informieren, ob sich die in Aussicht genommene Immobilie für die geplante Nutzung eignet, insbesondere keine Bestimmungen bzgl. der Bodennutzung entgegenstehen.
Um das Risiko einer Haftung der neuerworbenen Immobilie für vom Voreigentümer nicht beglichene Steuerschulden einschätzen zu können, ist es außerdem ratsam, sich vom Verkäufer zumindest eine Kopie des letzten Belegs über die Zahlung der Grundsteuer aushändigen zu lassen. Im Falle der notariellen Beurkundung ist diese dem Notar vorzulegen.
Der Notar beantragt vor der Unterzeichnung den Nachweis der Zahlungen der Grundsteuer sowie der Wasserrechnungen für die letzten fünf Jahre. Der Käufer sollte sich seinerseits ebenfalls den Nachweis über die Zahlungen der Stromrechnungen vorlegen lassen.


5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

Eine Sicherung ist möglich durch den Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages, aber auch durch Abschluss eines privatschriftlichen oder sogar eines beurkundeten Optionsvertrages. Auch besteht die Möglichkeit der Eintragung ins Grundbuch, vergleichbar der deutschen Vormerkung.


6. Wie und ggf. wann erfolgt die Lastenfreistellung (Löschung allfälliger Hypotheken oder Pfändungen des Grundstücks)?

Die Belastung eines Grundstücks hindert den Eigentümer nicht, sein Grundstück zu veräußern. Grundsätzlich erwirbt der Käufer das Grundstück mit allen Belastungen.
Erwirbt der Käufer eine mit einer Hypothek belastete Immobilie, so stehen ihm zwei mögliche Vorgehensweisen zur Verfügung:

(i) Er kann entweder die Verbindlichkeit des Verkäufers übernehmen mit der Folge, dass der Verkäufer bei Zustimmung des Gläubigers frei und der Käufer der neue persönliche Schuldner wird. Die Schuldübernahme kann bei einer offengelegten Belastung im Rahmen des Kaufvertrages vereinbart werden, muss sich dann aber auch entsprechend in einer Herabsetzung des Kaufpreises niederschlagen. Die Hypothek erlischt, wenn der Käufer die übernommene Schuld begleicht.

(ii) Will der Käufer die Hypothek (oder auch eine mögliche Pfändung), die auf dem erwerbsgegenständlichen Grundstück lastet, dagegen nicht übernehmen, so muss die Restschuld am Tage der notariellen Beurkundung unter notarieller Lastenfreistellung aus dem Kaufpreis beglichen werden.
Die notarielle Löschungsurkunde wird dann beim Register vorgelegt und dort ein Löschungsvermerk vorgenommen.


7. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

Bei Abweichungen von der Grundstücksgröße stehen dem Käufer nur dann Gewährleistungsrechte zu, wenn der Kaufpreis auf Basis der Quadratmeterzahl vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen werden in der Praxis aber letztlich nie getroffen. Im Regelfall vereinbaren die Parteien vielmehr einen Verkauf als sog. ad corpus (grob übersetzt „gekauft wie gesehen“).
Auf sonstige Vertragsklauseln, nach denen die physische und rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks als von Käuferseite akzeptiert gilt, sollte der Käufer sich auf keinen Fall einlassen. Bei Abweichungen von vertraglich zugesicherten Eigenschaften der Immobilie kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen oder bei erheblicheren Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Auch bei verborgenen Mängeln (vicios ocultos) stehen ihm Gewährleistungsrechte zu.
Ist der Verkäufer gar nicht Eigentümer der Immobilie, ist zu differenzieren:

(i) Ist der Verkäufer im mexikanischen Eigentumsregister als Eigentümer eingetragen, so wird der Käufer durch die Gutglaubenswirkung des Registers geschützt und erwirbt wirksam das Eigentum (Ausnahme: Bösgläubigkeit des Käufers).

(ii) Ist der Verkäufer aber nicht im Eigentumsregister eingetragen, erwirbt der Käufer kein Eigentum. Ihm verbleiben lediglich vertragliche Schadensersatzansprüche.


8. Was muss ich in Mexiko beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will?

Plant der Käufer das Grundstück zu bebauen, so ist es unerlässlich, dass er sich zuvor darüber informiert, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Das Bodengesetz unterscheidet dabei mittlerweile nur noch zwischen zwei Bauzonen, der Zone des ländlichen Bodens (suelo rural) und der des städtischen Bodens (suelo urbanizado), wobei nur letztere Bauzone bebaubar ist. Die Bebaubarkeit richtet sich nach den kommunalen Bebauungs- und Flächennutzungsplänen. Der Immobilienkäufer sollte also in jedem Fall Einsicht in diese Pläne nehmen lassen und sich über möglicherweise anstehende Planänderungen informieren.

Jede Baumaßnahme bedarf vor Baubeginn einer Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsantrag muss zusammen mit dem sog. proyecto, das u.a. eine genaue Beschreibung des geplanten Baus enthalten muss, bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden.


9. Woran sollte ich in Mexiko beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft denken?

Eigentümergemeinschaften können in Mexiko nicht nur bei mehreren Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Gebäude, sondern auch bei Reihenhäusern, Hausanlagen oder ganzen Urbanisationen bestehen. Der Erwerber einer zur Gesamtanlage gehörenden Einheit erwirbt an dieser Sondereigentum, wird aber gleichzeitig zu einer bestimmten Quote auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum (etwa Pool oder Sportanlagen sowie gemeinsame Gartenflächen). Zu diesem Zweck hat der Notar diese rechtliche Figur der Eigentümergemeinschaft („régimen en condominio“) notariell zu errichten.


10. Welche steuerlichen Folgen treffen mich in Mexiko als Erwerber einer Immobilie?

Die beim Erwerb selbst anfallenden Steuern wurden bereits oben unter 3.) beschrieben. Den Eigentümer einer Immobilie treffen aber auch laufende Steuerverpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie.
Einmal jährlich hat der Eigentümer der Immobilie die Grundsteuer (Predial) zu zahlen, die von den Kommunen erhoben wird. Sie berechnet sich anhand des Katasterwertes der Immobilie, der sich aus dem Wert des Grundstücks und dem Wert der Bebauung zusammensetzt.
Die Einkommensteuer trifft in Mexiko sowohl denjenigen, der die Immobilie zu Wohnzwecken nutzt (Bemessungsgrundlage ist dann der Nutzungsvorteil), als auch denjenigen, der die Immobilie vermietet (Bemessungsgrundlage sind dann die Bruttomieteinnahmen). Beim Verkauf einer vom Verkäufer bewohnten Immobilie entsteht keine Einkommensteuerpflicht, sofern der Verkaufspreis einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Wird dieser Betrag überschritten, so entfällt die Einkommensteuer nur, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Eigentümer über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren vor dem Verkaufsdatum in dieser Immobilie gelebt hat. Der Einkommensbesteuerung unterfällt dabei auch derjenige, der als sog. no residente seinen (steuerlichen) Wohnsitz im Ausland hat, aber in Mexiko eine Immobilie als Wohnung oder Mietobjekt nutzt.


Stand: 1. November 2011

Diese Rechtsinformation zu Mexiko stellt Ihnen zur Verfügung

Rechtsanwalt Mexiko

Cuesta, Llaca y Esquivel Abogados
Av. de las Fuentes No. 145
Col. Jardines del Pedregal
01900 México, D.F.
Tel. +52 (55) 5645-4096
Fax. +52 (55) 5645-8358

www.cllee.com

Kontakt aufnehmen

Herr Luis Cuesta Salces, Abogado
lcuesta@cllee.com

Mexico Luis Cuesta Salces

Zum Kanzleiprofil