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Juristische Themen

Immobilienkauf in Portugal

Die Antworten auf die folgenden Fragen werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Abwicklung von Immobilienkäufen in Portugal geben. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-portugiesischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei CAIADO GUERREIRO & ASSOCIADOS erstellt.
Kontakt:
Frau Rechtsanwältin Tânia Pinheiro
, tpinheiro@caiadoguerreiro.com,
Tel. +351 21 371 70 00
www.caiadoguerreiro.com


Allgemeines:

Der Immobilienmarkt in Portugal ist stark angewachsen und das Interesse Portugiesischer Immobilien ist grösser denn je. Das hat mehrere Gründe, ist aber hauptsächlich an bestimmte Initiativen der Regierung geknüpft:
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Zum einen hat das wachsende Interesse mit den steuerlichen Vorteilen für Neu-Zuwanderer in Portugal zu tun (esidente Não Habitual). Die Neu-Zuwanderer müssen in Portugal steueransässig werden und können hierfür eine Immobilie erwerben.
Zum anderen, wurde die Einreise und der Aufenthalt von Ausländern in Portugal außerhalb der EU vereinfacht und ist an bestimmte Investitionen, die hierfür vorgesehen sind (z.B. der Immobilienerwerb von über € 500,000), gebunden (Golden Visa).
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um in Portugal Immobilien zu erwerben.


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Portugal in der Praxis ab?

2. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion bzw. wer trägt diese?

3. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?

4. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie?

5. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will?


Antworten:


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Portugal in der Praxis ab?

In der Regel wird ein Verkaufsvorvertrag (contrato promessa de compra e venda) zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt und geschlossen, mit dem eine Anzahlung (sinal) fällig wird. Anschließend wird dann der endgültige Kaufvertrag (contrato de compra e venda) geschlossen.
Vor der Vertragsschließung müssen die Unterlagen der Immobilie überprüft werden. Wirksam ist die Übertragung der Immobilie nach Eintrag beim Grundbuchamt.
In der Regel verfasst der Rechtsanwalt den Verkaufsvorvertrag und analysiert die hierfür nötigen Unterlagen der Immobilie. In der Regel ist auch der Rechtsanwalt in Portugal bei der Verhandlung eingebunden und begleitet die gesamte Abwicklung von Immobilienkäufen.


2. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion bzw. wer trägt diese?

In der Regel muss der Käufer die Steuern zur Übertragung der Immobilien selbst tragen (abgekürzt geht es hierbei um die „IMT“ und „IS“). Diese müssen vor dem endgültigen Kaufvertrag abgeführt werden.

Bei einem Immobilienerwerb fallen in der Regel zwei Steuern an:

  • Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): die Steuer liegt bei 0% bis 6,5%. Der Steuersatz variiert je nachdem, um was für eine Immobilie es geht (Wohnung, Gewerbe, Grundstück, etc.).
  • Imposto do Selo (IS): der Steuersatz liegt bei 0,8%.
Außerdem trägt der Käufer in der Regel die Kosten der Eintragung beim Grundbuchamt und beim Notar. Die Kosten zur Löschung bestimmter Lasten aus dem Grundbuchamt trägt in der Regel der Verkäufer.
Die Zahlung der Maklerprovision hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab.


3. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?


Es sollte unbedingt geprüft werden, ob bestimmte Lasten, wie Hypotheken oder Pfändungen in Bezug auf die zu erworbene Immobilie, eingetragen sind.
Die Lastenfreistellung sollte bis spätestens dem endgültigen Kaufvertrag gewährleistet sein.
Außerdem muss vor dem Immobilienerwerb eine portugiesische Steuernummer für den Käufer beantragt werden.


4. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie?


Nach dem Erwerb muss die Grundsteuer (imposto municipal de imóveis, abgekürzt IMI) jährlich abgeführt werden. Des Weiteren muss dem Steueramt der Erwerb mitgeteilt werden.


5. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will?


Eine allgemeine Antwort kann hier nicht gegeben werden. Es hängt ganz davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt und was geplant ist. Eine Analyse der Stadtpläne sowie der Kontakt mit den Ämtern ist unumgänglich. Auch hier wird in der Regel ein Rechtsanwalt eingeschaltet.


Stand der Bearbeitung: September 2015


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