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Immobilienrecht in der Slowakei

Die folgenden Informationen zum Immobilienrecht in der Slowakei stellt Ihnen die im deutsch-slowakischen Rechtsverkehr spezialisierte Kanzlei bnt attorneys-at-law, s.r.o. (Bratislava) zur Verfügung.
Kontakt:
Frau JUDr. Margareta Sovova
, margareta.sovova@bnt.eu, Tel. +421 - 2 57 88 00 88
www.bnt.eu


I. Grundbuch

  • Immobilien werden in einem öffentlichen Register – Immobilienkataster – geführt.
  • Das Immobilienkataster wird durch die örtlichen Verwaltungsbehörden (nicht durch Gerichte) geführt.
  • Ein informativer (nicht behördlicher) Auszug aus dem Immobilienkataster kann gebührenfrei über das Internet jederzeit heruntergeladen werden. Die Angaben aus dem elektronischen Auszug sind verlässlich. Den behördlichen Auszug kann jeder beim zuständigen Katasteramt beantragen.
  • Die Einsichtnahme in die Urkundensammlung des Immobilienkatasters ist nur den Eigentümern der Immobilien und den Personen, die ein Rechtsinteresse nachweisen, eingeräumt.
  • Die Gebühren betreffend Verfahren vor dem Immobilienkataster sind verhältnismäßig gering und hängen nicht vom Wert der Immobilien oder Transaktionen ab.
  • Als Immobilien werden im Immobilienkataster Grundstücke, Bauten, Wohnungen, gewerbliche Räumlichkeiten, sowie auf Antrag auch die noch im Baustadium befindlichen Bauten, Wohnungen und gewerblichen Räumlichkeiten, eingetragen und geführt.
  • Dort werden einheitlich auch alle relevanten Informationen über die Immobilien geführt – dingliche Rechte (Pfandrechte, Servitute, Vorkaufsrechte usw.), Dauermietverhältnisse, Zwangsvollstreckungs- oder Gerichtsverfahren, Versteigerungen usw.
  • Es gilt das Intabulationsprinzip, d. h. Übereignung oder Erwerb der dinglichen Rechte erfolgt erst mit der Eintragung im Immobilienkataster.
  • Der behördliche Auszug aus dem Immobilienkataster wird zwecks Prüfung der Eigentumsverhältnisse und als ausreichende Unterlage für Rechtsgeschäfte verwendet.
  • In seltenen Fällen kann durch gerichtliches Urteil zufolge der in Vergangenheit durchgeführten ungültigen oder rechtswidrigen Rechtsgeschäften ein im Immobilienkataster bereits eingetragenes Eigentums- oder anderes dingliches Recht nachträglich aufgehoben werden.

II. Erwerb von Immobilien

  • Übertragungsverträge müssen erhöhte formelle und inhaltliche Anforderungen erfüllen. Die Unterschrift des Übertragenden bzw. des Verpflichteten bei Bestellung von dinglichen Rechten bedarf der notariellen Beglaubigung. Die Unterschriften der Parteien müssen auf einer Vertragsurkunde geleistet werden.
  • Übertragungsverträge können, müssen jedoch nicht, in notariell beurkundeter Form verfasst oder von einem Rechtsanwalt authentifiziert werden. In diesen Fällen ist das Eintragungsverfahren im Immobilienkataster jedoch schneller und einfacher und der jeweilige Notar bzw. Rechtsanwalt trägt eine erhöhte Haftung für die Rechtmäßigkeit der Übereignung.
  • Zum Eigentumserwerb an der Immobilie kommt es erst mit der Eintragung in das Immobilienkataster (konstitutive Wirkung).
  • Das Gebäude und das darunter liegende Grundstück können unterschiedliche Eigentümer haben. Das Gebäude ist daher nicht Bestandteil des Grundstücks und die Verfügung nur über eines davon betrifft daher nicht automatisch das andere Objekt.
  • Die Immobilien werden mit allen bestehenden dinglichen Belastungen (Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vermietung etc.) erworben. Mit der Ausnahme der gesetzlichen Dienstbarkeiten (z. B. Verlegung von öffentlichen Netzen) sind die dinglichen Belastungen in dem Auszug aus dem Immobilienkataster ersichtlich.
  • In Bezug auf den Erwerb von landwirtschaftlich nutzbaren Flächen gelten relativ strenge Einschränkungen. Diese gelten auch für ausländische Staatsangehörige bzw. im Ausland ansässige Handelsgesellschaften.
  • Der Erwerb dieser Immobilien ist durch die in der Slowakei registrierten Zweckgesellschaften möglich und üblich.
  • Bereits die noch im Baustadium befindlichen Bauten, Wohnungen und gewerblichen Räumlichkeiten können Gegenstand von Übertragungen oder Rechtsgeschäften sein (z. B. Verpfändung zugunsten der finanzierenden Institute).

Risiken beim Erwerb von Immobilien
  • Infolge des nur eingeschränkt geltenden Schutzes des gutgläubigen Erwerbs und eines möglichen, wenn auch seltenen, nachträglichen Entzugs des Eigentums durch ein Gerichtsurteil (zufolge der in Vergangenheit durchgeführten ungültigen oder rechtswidrigen Rechtsgeschäften) ist die Durchführung einer rechtlichen Due Diligence empfehlenswert und bei Projekten mit höherem Wert auch sehr üblich.
  • Restitutionsansprüche können nicht mehr geltend gemacht werden. In seltenen Fällen sind Gerichtsverfahren über solche Ansprüche noch nicht rechtskräftig beendet. Die entsprechende Prüfung in diesem Bezug ist daher auch empfehlenswert.
  • Im Übrigen sind die üblichen Risiken vorhanden, die im Rahmen der Due Diligence geklärt werden können, wie z. B. vertragliche Belastung (Mietrechte), Bebaubarkeit, Zugangsrechte, Versorgungsnetze, Altlasten und Umweltschäden etc.
  • Zehn Jahre ununterbrochener gutgläubiger Eigenbesitz führt zum Eigentumserwerb im Wege der Ersitzung.
  • Es gibt wenige gesetzliche Vorkaufsrechte (z. B. bei Miteigentumsanteilen oder bei Kulturdenkmälern) oder Dienstbarkeiten (Verlegung der Versorgungsnetze), die nicht aus dem Auszug des Immobilienkatasters ersichtlich sind.

Steuern und Kosten
  • Eine Grunderwerbssteuer gibt es nicht.
  • Die Höhe der Immobiliensteuer ist unterschiedlich und wird von den Gemeinden festgelegt. Die höchste Immobiliensteuer bezieht sich auf Baugrundstücke und kommerzielle Gebäude und ist von der Lage der Immobilie abhängig.
  • Mehrwertsteuer (20 %) kann in gesetzlichen Fällen anfallen.

III. Öffentliches Baurecht

  • Vor der Errichtung von Bauwerken ist die aktuelle Gebietsplanung und Zulässigkeit des Investitionsvorhabens am konkreten Ort zu überprüfen.
  • Für die Errichtung und Nutzung von Bauwerken müssen generell drei bauverfahrensrechtliche Bewilligungen eingeholt werden: Gebietsentscheidung, Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung.
  • Für die Ausstellung einzelner o. g. Bewilligungen sind noch andere Genehmigungen, Stellungnahmen und Zustimmungen seitens zahlreicher Behörden und Subjekte einzuholen.
  • Kleinere Bauvorhaben sind bewilligungsfrei bzw. nur anzeigepflichtig.
  • Es gelten strenge Regeln in Bezug auf die Umweltverträglichkeitsprüfung. Bei Notwendigkeit der Umweltverträglichkeitsprüfung im konkreten Projekt wird diese Umweltverträglichkeit in jedem Stadium des Bauverfahrens bis zur Bauabnahme geprüft. Die Kontrolle seitens der Öffentlichkeit in diesem Bezug ist mittels der Einräumung des umfangreichen Berufungsrechts sichergestellt.

IV. Vermietung


  • Es gelten gesonderte Regelungen für gewerbliche Mietverträge und Wohnraummietverträge.
  • Mietverträge können auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen werden. Im Regelfall werden Mietverträge befristet geschlossen.
  • Bei Mietverhältnissen, die auf bestimmte Zeit begründet wurden, kann der Mietvertrag grundsätzlich nur aus gesetzlich festgelegten Gründen vorzeitig gekündigt werden.
  • Der Verkauf eines vermieteten Gebäudes bzw. eines Teils desselben führt nicht zur automatischen Beendigung der Mietverhältnisse (Kauf bricht nicht Miete). Den Mietern ist für diesen Fall allerdings ein gesetzliches Kündigungsrecht eingeräumt.
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate, einvernehmlich können die Parteien davon abweichen.
Die Verpachtung und Unterverpachtung des landwirtschaftlichen Bodens unterliegt besonderen Regelungen. Es gelten allerdings keine Einschränkungen in Bezug auf einheimische oder ausländische Pächter.


Stand der Bearbeitung: 1. Mai 2015



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