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Juristische Themen

Städtebaurecht in Spanien

insbesondere Genehmigung baurechtlich relevanter Vorhaben

Den Fragenkatalog zu den Fragen zum spanischen Städtebaurecht sowie die Antworten haben Ihnen die Rechtsanwälte bzw. Abogados Florian Frank und Wanda Cazalla, die in der im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei MONEREO MEYER MARINEL-LO Abogados mit Büros in Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca arbeiten, erstellt.
Der spanische Markt bietet deutschen, österreichischen und schweizerischen Gewerbetreibenden und insbesondere Handwerkern sehr gute Möglichkeiten, Leistungen anzubieten, mit denen sie einzigartig und konkurrenzlos sind. Dabei sollten u.a. auch die in Spanien geltenden städtebaurechtlichen Regeln bekannt sein.
Kontakt:
1. Herr Rechtsanwalt Florian Frank (Barcelona), ffrank@mmmm.es, Tel. +34 / 93 487 58 94
2. Frau Rechtsanwältin Wanda Cazalla (Madrid), wcazalla@mmmm.es, Tel. +34 / 91 3199686
www.mmmm.net


1. Welche Behörde ist in Spanien für das Städtebaurecht zuständig?

2. Welche Bautätigkeiten bedürfen einer Genehmigung?

3. Wie kann ich mir den Ablauf eines Genehmigungsverfahrens beispielhaft vorstellen?


Antworten:


1. Welche Behörde ist in Spanien für das Städtebaurecht zuständig?

In Spanien verteilen sich die Zuständigkeiten des Städtebaurechts auf verschiedene Ebenen und Körperschaften: Zum Einen liegt die Zuständigkeit für die Regelung des öffentlichen Baurechts bei den Autonomen Gebietskörperschaften („Comunidades Autónomas“, zu vergleichen mit den Bundesländern in Deutschland). Demzufolge verfügt jede der 17 Autonomen Gebietskörperschaften über ein eigenes Gesetz zum Städtebaurecht.
Daneben ist jede der über 8.000 Gemeinden in Spanien für die Aufstellung ihrer eigenen städtebaulichen Planungsnormen in Übereinstimmung mit dem Gesetz der jeweiligen Autonomen Gebietskörperschaft zuständig. Die Erteilung der städtebaurechtlichen Genehmigungen („licencias urbanísticas“) liegt ebenfalls in der Verantwortung der Gemeinden. Es wird daher empfohlen, sich bereits im Vorfeld einer geplanten Tätigkeit mit evtl. baurechtlicher Relevanz von einem auf das spanische Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen.


2. Welche Bautätigkeiten bedürfen einer Genehmigung?

Genehmigungspflichtig sind in Spanien aus baurechtlicher Sicht alle Bautätigkeiten im Hinblick auf die Errichtung von Gebäuden, Anlagen und Installationen. Zudem bedarf jegliche (betriebliche und/oder wirtschaftliche) Nutzung des Bodens einer durch die zuständige Behörde zu erteilenden Genehmigung.
Unter diese Kategorie fallen gemäß den städtebaulichen Regelungen der verschiedenen Autonomen Gebietskörperschaften u.a. die folgenden Bautätigkeiten:

  • Teilung von Grundstücken
  • Erdarbeiten, Bodenbegradigungen sowie Lagerung von Bau- und Abfallmaterialien
  • Städtebauliche Arbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden, z.B. auch Errichtung des Straßennetzes und andere Infrastruktureinrichtungen
  • Errichtung von Neubauten und neuer Anlagen vorübergehender oder dauerhafter Natur
  • Erweiterungsarbeiten bestehender Bauten und Anlagen
Die Vornahme dieser und anderer im vorhergehenden Abschnitt benannter Bautätigkeiten bedarf der entsprechenden Genehmigungen, die von der zuständigen Gemeinde beschieden werden. Auf diese Weise unterliegt jede genehmigungspflichtige Form der Bebauung und Bodennutzung in Spanien der Kontrolle der Verwaltung, so dass ihre Gesetzmäßigkeit und Übereinstimmung mit den städtebaulichen Regelungen der Autonomen Gebietskörperschaften sowie den konkreten städtebaulichen Planungs- sowie Raumplanungsnormen sichergestellt wird.

Aus wirtschaftlich-rechtlicher Perspektive sind die folgenden gemeindlichen Genehmigungen am wichtigsten: Betriebsgenehmigung, Baugenehmigung, Erstbezugsgenehmigung und Eröffnungsgenehmigung.
Das Genehmigungsverfahren teilt sich hierbei grundsätzlich in zwei Genehmigungsphasen auf: Die Phase vor Baubeginn und die Phase nach Bauabschluss.

Aufgrund der oben beschriebenen baurechtlichen Zuständigkeiten von Autonomen Gebietskörperschaften zum Einen, und den Städten und Gemeinden zum Anderen, weisen die örtlichen Genehmigungsverfahren grundsätzlich leichte Unterschiede – beispielsweise bei der Benennung der konkreten Genehmigung und den beizubringenden Unterlagen – auf. Eine Kontaktaufnahme mit den technischen Beratern der zuständigen Gemeinde ist daher sehr zu empfehlen.


3. Wie kann ich mir den Ablauf eines Genehmigungsverfahrens beispielhaft vorstellen?

Das nachfolgend skizzierte Verfahren ist wegen der regionalen Unterschiede beispielhaften Charakters:

a) Phase vor Baubeginn: Betriebsgenehmigung und Baugenehmigung
Bevor mit dem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben begonnen werden kann, sind die einschlägigen Betriebs- und Baugenehmigungen einzuholen.
An erster Stelle steht dabei die Beantragung einer Betriebsgenehmigung, da deren Erteilung wiederum Bedingung für den Erhalt einer Baugenehmigung in Spanien ist: Bei Verweigerung der Betriebsgenehmigung kann demzufolge auch die Baugenehmigung nicht erteilt werden.
Die Bezeichnung der Betriebsgenehmigung im Spanischen weicht wiederum zwischen den verschiedenen Autonomen Gebietskörperschaften ab. Die gebräuchlichsten Bezeichnungen sind hierbei „licencia de actividad“, “licencia de instalación”, “licencia ambiental“.
In manchen Gemeinden ist die Erteilung der Betriebsgenehmigung vor Baubeginn für Tätigkeiten mit begrenzter Auswirkung auf die Umwelt, Sicherheit und/oder Gesundheit nicht mehr erforderlich.
Bei den anderen genehmigungspflichtigen gewerblichen/industriellen Tätigkeiten ist der Antrag zusammen mit den erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde einzureichen.
Nach Erteilung der Betriebsgenehmigung ist dann die Baugenehmigung (“licencia de obras” für Bauarbeiten, oder „licencia de edificación“ für Neubauten) zu beantragen, die die Übereinstimmung des Bauprojekts mit den geltenden städtebaulichen Vorschriften vor Baubeginn zum Gegenstand hat.
Prüfung und Bescheidung über die Erteilung der Betriebs- und Baugenehmigung hat seitens der Gemeinde innerhalb eines Zeitraumes von höchstens 3 Monaten ab dem Zeitpunkt der Einreichung der entsprechenden Anträge – samt aller notwendiger Unterlagen – zu erfolgen. Verstreicht diese Frist ohne dass eine diesbezügliche Entscheidung der Gemeinde ergeht, so gilt die jeweilige Genehmigung seit Inkrafttreten des Königlichen Gesetztesdekretes 8/2011 am vergangenen 7. Juli 2011 als stillschweigend abgelehnt.
Ein ablehnender Bescheid kann ebenso wie eine stillschweigende Ablehnung durch Verstreichen der dreimonatigen Entscheidungsfrist fristwahrend angegriffen werden. 

b) Phase nach Bauende: Erstbezugsgenehmigung und Eröffnungsgenehmigung
Zwischen Beendigung der Bebauungs- oder Umbauphase und der Nutzungs- und/oder Betriebsaufnahme der jeweiligen Anlagen, sieht das spanische Baurecht eine zweite gemeindliche Kontrolle im Wege der Erstbezugsgenehmigung und der Eröffnungsgenehmigung vor.
Die Erstbezugsgenehmigung (“licencia de primera ocupación”) wird für die Erstnutzung und/oder den Erstbezug der Gebäude und Anlagen nach Beendigung des Baus, des Wiederaufbaus oder des Umbaus beantragt. Zur Vergabe dieser Bescheinigung durch die zuständige Gemeinde muss nachgewiesen werden, dass das fertig gestellte Gebäude den Vorgaben der zuvor erteilten Baugenehmigung entspricht, sowie die technischen, Sicherheits-, Hygiene- und Zugangsbestimmungen erfüllt.

Die Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Gas und Telefon verlangen gewöhnlich vor dem ersten Vertragsabschluss die Vorlage einer Bestätigung der Erstbezugsgenehmigung. Ebenfalls vorzulegen ist die besagte Bestätigung bei Notaren und Grundbuchführern im Rahmen der Autorisierung oder Eintragung von Urkunden über die Neubauerklärung.

Die mit dem Genehmigungsantrag einzureichenden Unterlagen sollten vorab mit der zuständigen Gemeinde abgesprochen werden.
Die Gemeinden überprüfen ihrerseits vor Aufnahme der Handels- oder Industrietätigkeit in einem Gebäude oder einer Anlage, dass die konkreten Maßnahmen für die geplante Tätigkeit ordnungsgemäß abgeschlossen, in Übereinstimmung mit der erteilten Betriebsgenehmigung ausgeführt wurden und dass sie entsprechend der städtebaulichen Umwelt- und Sicherheitsbestimmungen für ihren jeweiligen Zweck geeignet sind. Bei Übereinstimmung mit den genannten Bestimmungen wird in der Regel die Eröffnungsgenehmigung (“licencia de apertura”, “licencia de funcionamiento”, “comunicación de inicio de actividad” oder “comunicación ambiental”, u.a. Bezeichnungen) erteilt.

c) Trend zur Liberalisierung: Abschaffung der Vorabgenehmigungen für den Einzelhandel
Am 27. Mai ist das Königliche Gesetzesdekret 19/2012 vom 25. Mai 2012 über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Handels und bestimmter Dienstleistungen in Kraft getreten. Dieses Gesetzesdekret findet auf das gesamte spanische Staatsgebiet Anwendung.

Im Hinblick auf dauerhafte Geschäftseinrichtungen mit einer Ausstellungs- und Verkaufsfläche von bis zu 300 m2, in denen geschäftliche Aktivitäten des Einzelhandels oder eine der Dienstleistungen, die im Anhang der Vorschrift erwähnt werden (u.a. Schuhe, Textilien, Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren, Hilfsgeschäfte des Versicherungswesens, Immobiliengeschäfte, Vermietung von Immobilien), angeboten werden, entfällt in den folgenden Fällen nunmehr die Verpflichtung zur Beantragung einer gemeindlichen Vorabgenehmigung:

1. Aufnahme und Entwicklung der Geschäftstätigkeit sowie der Dienstleistungen;
2. Wechsel der Inhaberschaft bezüglich der Geschäftstätigkeit bzw. der Dienstleistungen;
3. Durchführung von Arbeiten, die nicht der Erstellung eines Bauplans bezüglich des Umbaus der Geschäftsräume zur Ausübung der Geschäftstätigkeit bedürfen.

Diese Verpflichtung wird durch die Abgabe einer Verantwortlichkeitserklärung oder auch Vorabmitteilung ersetzt, welche die ausdrückliche Erklärung des Unterzeichners enthalten muss, die Vorgaben der geltenden Gesetze zu erfüllen. Besagter Erklärung ist ggfs. ein Nachweis über die Entrichtung der entsprechenden Gebühren beizufügen.
Die Vorlage der Verantwortlichkeitserklärung oder Vorabmitteilung berechtigt grundsätzlich zur unmittelbaren Ausübung der Geschäftstätigkeit in Spanien.

Am weitesten ist die Liberalisierung in der autonomen Gebietskörperschaft Madrid fortgeschritten, wo seit Juni 2012 mittels des Gesetzes zur Ankurbelung des Einzelhandels das grds. Erfordernis einer Baugenehmigung ersetzt worden ist durch die sogenannte „declaración responsable“ (Erklärungsverantwortlichkeit des Architekten). Weiterführend hierzu: Gewerbeflächen in Madrid.


Stand der Bearbeitung: 1. April 2013


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