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Zwangsversteigerung von Immobilien in Spanien

Die folgenden Ausführungen werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zum Zwangsversteigerung von Immobilien in Spanien geben. Diese Informationen hat Ihnen die im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Monereo Meyer Marinel-lo Abogados (Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Berlin) erstellt.
Kontakt:

Herr Rechtsanwalt & Abogado Michael Fries, mfries@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86
www.mmmm.es


1. Einleitung zum Zwangsversteigerungsrecht in Spanien


Die Auswirkungen der Finanz- und Immobilienkrise haben in Spanien in jüngster Zeit insbesondere die Wohnungseigentümer zu spüren bekommen. Diese haben den Erwerb ihrer Eigenheime regelmäßig über hypothekengesicherte Kredite finanziert und sind nunmehr zur Rückzahlung ihrer Darlehensverpflichtungen nicht mehr in der Lage. Vor dem Hintergrund eines immer noch wenig ausgebildeten Mietmarktes und einer hohen Eigentumsquote bei Wohnungen, hat die aktuelle Wirtschaftslage daher zwangsläufig zu einer Welle von Immobilienzwangsversteigerungen geführt. Das bislang geltende spanische Zwangsversteigerungsrecht weist dabei gewisse für den Schuldner nachteilige Besonderheiten auf. Angesichts dieser Situation sah sich der spanische Gesetzgeber zum Eingreifen genötigt, und hat eine zum 1. Juli 2012 und ein weiteres Mail zum 15. Mai 2013 in Kraft getretene Gesetzesänderung verabschiedet, durch die unter anderem das Recht der Zwangsversteigerung im Rahmen der Hypothekenvollstreckung zum Schutz der Eigentümer von Wohnimmobilien reformiert wird. Der vorliegende Beitrag soll einen kurzen Überblick über die bisherige Rechtslage und die Inhalte der Reformen geben. Dabei liegt der Schwerpunkt auf der Immobilienzwangsversteigerung.


2. Die bisherige Rechtslage und ihre Auswirkungen


Das spanische Zwangsversteigerungsverfahren gilt sowohl für Immobilien und Mobilien und zeichnet sich dadurch aus, dass der Vollstreckungsgläubiger für den Fall, dass im Zwangsversteigerungstermin kein oder kein ausreichendes Gebot abgegeben wird, den Zuschlag an sich selbst verlangen kann. Lag das höchste Gebot im Zwangsversteigerungstermin unterhalb eines Betrages in Höhe von 70 % des Versteigerungswertes, konnte der Vollstreckungsgläubiger nach bisherigem Recht die Erteilung des Zuschlags entweder zu einem Preis in Höhe von 70 % des Versteigerungswertes oder in Höhe des ihm geschuldeten Betrages verlangen (Art. 670.4 LEC). Die einzige Grenze nach unten stellte dabei das höchste Gebot dar. Der Zuschlag konnte daher selbst bei ausstehenden Verbindlichkeiten geringster Höhe zu dem entsprechenden, den Versteigerungswert deutlich unterschreitenden Preis erfolgen und das Grundstück so zu Schleuderpreisen an den Gläubiger veräußert werden. Wurde gar kein Gebot abgegeben, konnte der Vollstreckungsgläubiger im Falle, dass es sich nicht um den gewöhnlichen Wohnsitz handelte, den Zuschlag zu einem Preis von 50 % des Versteigerungswertes oder in Höhe des ihm geschuldeten Betrages verlangen, so dass in diesem Fall keinerlei Grenze nach unten bestand: Theoretisch hätte der Vollstreckungsgläubiger daher wegen einer Verbindlichkeit in Höhe von einem Euro den Zuschlag einer Immobilie zu eben diesem Wert verlangen können.

Deckte der Versteigerungserlös die Darlehensverbindlichkeit des Hypothekenschuldners nicht ab, so war der Schuldner mit der Versteigerung seines Eigenheims zudem immer noch nicht frei geworden. Die Vollstreckungsgläubiger sahen sich nämlich auch bei Zuschlag der Immobilie an sie selbst nicht gehindert, wegen der noch ausstehenden, durch den Versteigerungserlös nicht gedeckten Restschuld die Vollstreckung in das übrige Vermögen des Schuldners zu betreiben, obwohl diesem mit der Veräußerung seiner Immobilie regelmäßig schon der größte Teil seines Vermögens genommen wurde.
Dies veranlasste die Gerichte teilweise zu versuchen, die Lage des Vollstreckungsschuldners durch rechtliche Kunstgriffe zu verbessern, und so eine weitere Vollstreckung in das übrige Vermögen der Schuldner zu verhindern. Ein Beispiel hierfür liefert das Urteil des Berufungsgerichts („Audiencia Provincial“) von Navarra vom 17. Dezember 2010. In dem zugrundliegenden Fall hatten die Parteien in der öffentlichen Bestellungsurkunde der spanischen Hypothek einen Wert der Immobilie vereinbart, der über dem geschuldeten Betrag lag, so dass die Versteigerung zu diesem Wert zur Deckung der Schuld hätte führen können. Auf Grundlage der oben genannten Normen war aber mangels ausreichender Gebote der Zuschlag an die Bank als Vollstreckungsgläubigerin zu einem deutlich unter dem geschuldeten Betrag liegenden Preis erfolgt. Das Gericht entschied, dass in diesem Fall eine weitere Vollstreckung in das sonstige Schuldnervermögen ausgeschlossen sei. Die Betreibung der Vollstreckung wegen der Restschuld durch die Bank sei zwar eine rechtlich gewährte Möglichkeit und daher nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Jedoch habe die Bank eine Immobilie zugeschlagen bekommen, der sie selbst einen Wert zugeschrieben habe, der über der Darlehensforderung lag. Der Zuschlag decke daher letztlich mehr als die Forderung der Bank ab, so dass eine Fortführung der Vollstreckung nur noch wegen der Kosten und Zinsen zulässig sei. Diese Rechtsauffassung stützte das Gericht auf Art. 3 des Código Civil, wonach die Normen des Zivilrechts entsprechend der jeweiligen sozialen Realitäten auszulegen seien. Nach Ansicht des Gerichts konnte man daher aufgrund des zwar nicht rechtsmissbräuchlichen, aber moralisch (!) vorwerfbaren Verhaltens zu dem Ausschluss der weiteren Vollstreckung gelangen. Die Entscheidung ist auf erhebliche Kritik gestoßen, insbesondere weil sie mit einer fragwürdigen Argumentation die Anwendung geltenden Rechts ausschaltete.

Das Unbehagen angesichts der Auswirkungen der bisherigen Rechtslage kam aber auch in anderen Urteilen zum Ausdruck, und auch in der Literatur wurden Ansätze zur Behebung dieser Lage diskutiert. Hierbei wurde insbesondere die Möglichkeit einer Tilgungswirkung des Zuschlags in der Versteigerung erwogen, die zu einer Befreiung des Schuldners auch hinsichtlich des Restbetrages führen würde.


3. Die Inhalte der aktuellen Reformen


Die aktuellen Reformen des Zwangsversteigerungsverfahrens haben den in Rechtsprechung und Literatur konstatierten Handlungsbedarf nun aufgegriffen. Vorrangiges Ziel der Gesetzesänderungen ist es, sicherzustellen, dass der Vollstreckungsschuldner eine angemessene Gegenleistung für seine Immobilie erhält, um ihm so zu ermöglichen, seine Darlehensschuld zumindest zu einem Großteil abzutragen.
Bei diesen Reformen wurden unter anderem die Regelungen über die Möglichkeit des Zuschlages der Immobilie an den Vollstreckungsgläubiger neu geregelt und klarer formuliert.

Der Vollstreckungsgläubiger kann für die Fälle, in denen im Zwangsversteigerungsverfahren kein Gebot oder ein Meistgebot unter 70 % des Versteigerungswertes abgegeben wird, den Zuschlag an sich selbst verlangen. Hierbei wird nun wie folgt unterschieden:

1. unzureichendes Meistgebot ( Art. 670.4 LEC):

Im Fall des unzureichenden Meistgebots kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie zu 70 Prozent des Schätzwertes der Immobilie oder des dem Vollstreckungsgläubiger vom Vollstreckungsschuldner geschuldeten Betrages zuschlagen lassen, soweit letzterer höher als 60 % des Schätzwertes beträgt und das Meistgebot übersteigt. Nach dem weiterhin geltenden Art. 129 des spanischen Hypothekengesetzes („Ley Hipotecaria“) in Verbindung mit Art. 682.2, 1º LEC wird als Schätzwert der Betrag angesetzt, der in der Hypothekenbestellungsurkunde von den Parteien angegeben wurde.

2. Fehlendes Gebot ( Art.671 LEC):

Im Fall des fehlenden Gebots bei der Zwangsversteigerung müssen zwei Unterfälle unterschieden werden:
a) Wenn es sich bei der zu versteigernden Immobilie um den Hauptwohnsitz des Vollstreckungsschuldners handelt, kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie zu 70 Prozent des Versteigerungswertes zuschlagen lassen. Dies jedoch nur dann, wenn der ihm geschuldete Betrag mindestens 70 Prozent beträgt. Beträgt der ihm geschuldete Betrag weniger als 70 Prozent kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie nur für 60 Prozent zuschlagen lassen.
b) Wenn es sich bei der zu versteigernden Immobilie nicht um den Hauptwohnsitz handelt, kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie zu 50 Prozent des Versteigerungswertes oder in Höhe des ihm geschuldeten Betrages zuschlagen lassen (Art. 671 Abs.1 LEC).

Neben diesen Sicherheiten des Vollstreckungsschuldners zielt die Reform auch darauf ab, die Effektivität der Versteigerungstermine durch Erleichterung der Teilnahme an der Versteigerung zu verbessern. Hierzu wird die Höhe der zur Erlangung der Teilnahmeberechtigung zu hinterlegenden Sicherheit von 20 Prozent auf 5 Prozent des Schätzwertes der Immobilie reduziert (Neufassung des Art. 647.1 LEC). Dadurch soll die Zahl der teilnehmenden Bieter erhöht werden, um zum einen die Situation fehlender Gebote zu vermeiden, und zum anderen durch die höhere Zahl der Gebote die Erzielung eines angemesseneren Preises zu fördern.

Zudem erfolgt nun die Bekanntmachung der Versteigerungen zusätzlich in einem Portal über gerichtliche und elektronische Versteigerungen des Justizministeriums (Art. 668 LEC).

Neu eingeführt wird für die Fälle, in denen der Versteigerungserlös nicht die gesamte Vollstreckungsschuld deckt, die folgende Reihenfolge zur Verteilung des Erlöses hinsichtlich der Nebenforderungen: 1. Entgeltliche Zinsen, 2. Hauptzinsen, 3. Verzugsszinsen und 4. Prozesskosten (Art. 654 LEC).
Daneben wurde der in Art. 607 LEC festgelegte Pfändungsfreibetrag für Gehälter und Löhne um 50 % angehoben, so dass gerade bei geringeren Einkommen ein Teil der Einkünfte der Familie unpfändbar bleiben.

Es erfolgten desweiteren auch Änderungen auf dem Gebiet der besonderen Hypothekenvollstreckung.

Gemäss Art. 129 des spanischen Hypothekengesetzes muss die Hypothekenbestellungsurkunde einen von den Parteien geschätzten Wert der Immobilie für den Fall der Versteigerung enthalten. Dieser Schätzwert darf nicht weniger als 75 % des durch privatrechtliche Institutionen festgesetzten Schätzwertes der Immobilie gemäss den Bestimmungen des spanischen Hypothekenmarktgesetzes (Ley 2/ 1981) betragen. Diese Bestimmung wurde nun auch in Art. 682.2.1º LEC aufgenommen.

Positiv für den Hypothekenschuldner stellt sich die Reduzierung der Hypothekenschuld bis zu 2 % des Zuschlagswertes dar, wenn der Hypothekenschuldner als Besitzer der Immobilie die Immobilienprüfung durch das Gericht gestattet und durch sein positives Mitwirken das Versteigerungsverfahren erleichtert ( Art. 691.2 LEC).

Ausserdem wird zum Schutz der Hypothekenschuldner die in der Hypothekenbestellungsurkunde eingetragene Fälligkeit der Gesamtforderung auf die Art und Weise geändert, dass diese nun nicht mehr schon bei der ersten Nichtzahlung einer Monatsrate, sondern erst dann fällig wird, wenn der Schuldner mindestens drei Monate oder Tilgungsraten, deren Nichtzahlung drei Monatsraten entsprechen, nicht gezahlt hat.
Zudem wird dem Hypothekenschuldner bei der Hypothekenvollstreckung die Möglichkeit zur Geltendmachung eines neuen Einwendungsgrundes der missbräuchlichen Klausel gegeben (Art. 695. 4ª LEC).

Dieser wurde in Hinblick auf die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 14. März 2013 neu eingeführt und regelt für den Fall der missbräuchlichen Vertragsklausel die Einstellung der Hypothekenvollstreckung, wenn die missbräuchliche Klausel die Vollstreckung generell betrifft oder für alle anderen Fälle die Nichtanwendung der missbräuchlichen Klausel bei der Durchführung der Hypothekenvollstreckung.

Inwieweit diese Änderungen tatsächlich die Situation der zahlreichen spanischen Hypothekenschuldner verbessern wird, bleibt abzuwarten.
Im Fall der unzureichenden Gebote wird somit der Mindestzuschlagswert auf 61 % des Schätzwertes festgesetzt und im Fall der fehlenden Gebote bei Versteigerungen von Immobilien, die dem Vollstreckungsschuldner als Hauptwohnsitz dienten, liegt nun ein Mindestzuschlagswert bei 60 % des Versteigerungswertes. Es wurde keine Grenze nach unten für Vollstreckungen in Freizeitimmobilien eingeführt. Dort kann der Vollstreckungsgläubiger weiterhin wie bisher wegen einer geringen Verbindlichkeit den Zuschlag der Freizeitimmobilie zu diesem geringen Wert verlangen. Auch erscheint die Wirksamkeit der Festsetzung des Mindestzuschlagswertes bei unzureichenden Geboten auf den ersten Blick dadurch relativiert zu werden, dass der Wert auf den Schätzwert der Immobilie Bezug nimmt.

Es ist hierbei zu berücksichtigen, dass viele Wohnungseigentümer ihre Kredite zu einer Zeit aufgenommen haben, als ihre Immobilien noch sehr großzügig bewertet wurden. Gerade die ursprünglich hohe Bewertung der Immobilien hat in jüngster Zeit zur Gefährdung der Existenzen zahlreicher Eigenheimbesitzer geführt, die von der Kluft zwischen dem erwarteten und dem in der Versteigerung tatsächlich erzielten Preis getroffen wurden. Die Anknüpfung des Mindestzuschlagswertes an den Schätzwert kommt den Schuldnern daher momentan eher zugute.

Dennoch ist festzustellen, dass die aktuelle Reform keine großen Fortschritte bedeuten: Die Änderungen halten sich im Rahmen des bisherigen Rechts, eine Tilgungswirkung hinsichtlich der verbleibenden Restschuld wurde nicht eingeführt. Durch die Festlegung einiger Mindestzuschlagswerte wird aber eine deutliche Reduzierung des zu tilgenden Restbetrages erreicht. Es bleibt abzuwarten, ob die vorgenommenen Änderungen in der Zwangsversteigerungspraxis zu Erleichterungen für die Schuldner führen werden. Zumindest scheinen sie aber geeignet, den Vollstreckungsschuldner vor der Extremsituation zu bewahren, sein Eigenheim verloren zu haben, und dennoch weiterhin einen Großteil seiner Darlehensschuld zurückzahlen zu müssen.


Stand der Bearbeitung: Juni 2013


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