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Juristische Themen

Anpassung der Mieten in Büromietverträgen in Spanien

(Der spanische IPC)

Die hier formulierten Antworten werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Ausgestaltung und Verhandlung eines Büromietvertrages in Spanien geben. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei MONEREO MEYER MARINEL-LO Abogados mit Büros in Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Stefan Meyer
, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86
www.mmmm.es


Das spanische Büro- und Gewerbemietmietrecht lässt den Vertragsparteien großen Verhandlungsspielraum. Lediglich wenige Vorschriften des spanischen Mietgesetzes (Gesetz über städtische Mietverhältnisse „Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de arrendamientos urbanos“, kurz LAU) sind auf die Büromiete in Spanien zwingend anwendbar.

Frei verhandelbar ist jedenfalls die Anpassung des Mietzinses in spanischen Büromietverträgen unter Berücksichtigung von Faktoren, die den Wertzuwachs oder auch die Wertminderung des Mietobjektes widerspiegeln. Derartigen Wertsicherungsklauseln kommt gerade in Zeiten niedriger Mieten, wie sie gegenwärtig seit 2009 in Madrid und Barcelona durchlebt werden, eine hohe Bedeutung zu.


Anpassung der spanischen Mieten anhand des spanischen Preisindexes (IPC)

Auch in Spanien kann der Mietzins an die Schwankungen des mit dem deutschen Verbraucherpreisindex vergleichbaren Nationalen Index für Konsum (Indices de Precios de Consumo, I.P.C.), der durch das nationale Amt für Statistik in Madrid monatlich im spanischen Staatsanzeiger (B.O.E) veröffentlicht wird, angepasst werden.

Art. 18 LAU der grundsäzlich nur im spanischen Wohnungsmietrecht gilt, aber des Öfteren auch in Büormietverträgen übernommen wird, sieht für die Wohnraummiete vor, dass die Parteien bereits innerhalb der ersten 5 Jahre der Vertragslaufzeit eine Mietzinsanpassung vornehmen können. Zu berücksichtigen ist, dass als aktueller Index der zuletzt veröffentlichte I.P.C. gilt, der sich zwangsweise auf das Vorjahr bezieht.

Die Einschränkungen, die Art. 18 LAU für die spanische Wohnraummiete vorsieht, existieren im spanischen Büromietrecht nicht. Im Gegensatz zur deutschen Rechtslage wird die Zulässigkeit von Anpassungsklauseln an den I.P.C. auch nicht an Mindestvertragslaufzeiten geknüpft, wie es etwa § 3 Abs. 1 Nr. 1 d) Preisklauselgesetz vorsieht, der in Deutschland auch im Bereich der Büromiete gilt. Danach sind in Deutschland anders als in Spanien Indexierungsklauseln nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, z.B. wenn der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichtet bzw. der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.

In Spanien steht es den Parteien eines Büromietvertrages hingegen nicht nur frei, eine Anpassung der Miete anhand des I.P.C. zu vereinbaren, sie können sogar völlig andere Maßstäbe für die Anpassung wählen oder ganz darauf verzichten. So kann etwa vereinbart werden, dass eine Angleichung nur dann erfolgen soll, wenn die nach den jeweiligen Schwankungen des I.P.C. ermittelte Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses einen bestimmten Prozentsatz unter- bzw. überschreitet. Im Retailbereich sind Umsatzmieten (ggf. in der Kombination mit einer Grundmiete) keine Seltenheit.

Möglich ist auch die Vereinbarung von anpassungfreien Jahren zu Beginn der Vertragslaufzeit. Derartige Klauseln werden meist von „starken“ Mietern durchgesetzt und sind in Zeiten niedriger Mieten generell nicht unüblich.


Aktualisierung der spanischen Büromieten anhand anderer Kriterien

In spanischen Büromietverträgen können auch Kriterien für eine Aktualisierung des Mietzinses herangezogen werden, die in keinerlei Zusammenhang mit dem I.P.C. stehen. Insoweit ist zu beachten, dass eine I.P.C.-Anpassung nicht immer den tatsächlichen Marktwert des Mietobjekts widerspiegelt. Um dies zu erreichen, können auch objektive Maßstäbe für eine Anpassung vereinbart werden, die möglichst den aktuellen Wert des Mietobjektes reflektieren, ggf. sogar in Kombination mit dem I.P.C. Dies ist in Spanien vor allem bei langfristigen Mietverträgen ab 5 Jahren Laufzeit üblich.

Gewöhnlich wird in Zeiten niedriger Mieten seitens der Vermieter versucht, spätestens nach dem fünften Jahr der Vertragslaufzeit eine derartige „Marktmietenanpassung“ zu vereinbaren. Hierunter wäre etwa ein Mietpreis zu verstehen, so wie er auf dem spanischen Büromarkt für Objekte, die hinsichtlich Art, Größe, Lage und Nutzung mit dem konkreten Mietobjekt vergleichbar sind, tatsächlich gezahlt wird. Insoweit verbleibt den Parteien eines spanischen Büromietvertrages wiederum ein praktisch unbegrenzter Vereinbarungsspielraum.


Grenzen

Grundsätzlich sind im Hinblick auf die Aktualisierung der Mietzinsen die Vorschriften des spanischen Zivilrechts zu beachten. So sind Klauseln, die sich durch ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszeichnen, wegen Verstosses gegen die guten Sitten nichtig (Art. 1275 des spanischen Código Civil); auch in Spanien werden der Vertragsfreiheit bei der Vereinbarung und Anpassung des Mietzinses Grenzen durch den Wuchertatbestand gesetzt.

Weiterführender link: Kündigungsentschädigung in spanischen Mietverträgen


Stand: 1. Dezember 2012


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