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Juristische Themen

Gewerbemiete in Spanien

Die Antworten auf die folgenden Fragen werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zum Abschluss und zur Kündigung eines spanischen Büro- oder Gewerbemietvertrages, zu den Nebenkosten und der Mietanpassung geben. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Monereo Meyer Marinel-lo Abogados (Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca und Berlin) erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Stefan Meyer
, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86
www.mmmm.es


Aktuelles

Der spanische Büromietvertrag und auch der Gewerbemietvertrag spielen in der Praxis eine wichtige Rolle. Gewerbliche Mietverträge werden in Spanien üblicherweise hart verhandelt. Die wirtschaftlichen Konsequenzen aus einem „schlecht“ abgeschlossenen Mietvertrag können verheerend sein, sowohl für den Vermieter, der sein Eigentum jahrelang unwirtschaftlich gebunden sieht, als auch für den Mieter, der möglicherweise nur über eine hohe, ggf. unternehmensgefährdende Entschädigungszahlung aus einem einmal abgeschlossenen Mietverhältnis wieder herauskommt.


1. Wann spricht man von einem Büro- oder Gewerbemietvertrag?

2. Gibt es zwingende Vorschriften im spanischen Gewerbemietrecht?

3. Unterliegt ein spanischer Büro- oder Gewerbemietvertrag besonderen Formvorschriften?

4. Wie funktioniert das mit der Mietkaution im spanischen Recht?

5. Laufzeiten und stillschweigende Verlängerung?

6. Wie erfolgt die Anpassung des Mietzinses?

7. Umlage von Nebenkosten auf die Mieter?

8. Was ist bei der Kündigung zu beachten?


Antworten:


1. Wann spricht man von einem Büro- oder Gewerbemietvertrag?


Ein spanischer Gewerbemietvertrag („arrendamiento para uso distinto de vivienda“) liegt in Abgrenzung zum Wohnungsmietvertrag immer dann vor, wenn das Mietobjekt sich auf ein Gebäude oder einen Gebäudeteil bezieht, das vornehmlich nicht Wohnzwecken dient. In diesem Sinne wird im Folgenden auch der Begriff Gewerbemietvertrag verwendet.

Die Abgrenzung ist in der Praxis wichtig, da die Wohnraummiete im spanischen Recht wesentlich strengeren Regeln folgt als die Gewerbemiete. Auslegungsprobleme können dann auftreten wenn das Mietobjekt sowohl Wohn- als auch Gewerbezwecken dient (etwa ein Straβenlokal mit Wohnbereich im hinteren Teil).


2. Gibt es zwingende Vorschriften?

Im spanischen Gewerbemietrecht herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Jedoch sind einige Vorschriften des spanischen Mietgesetzes („Ley de arrendamientos urbanos“), im folgenden kurz LAU, auch im Gewerbemietrecht nicht ausschliessbar.

Von hoher praktischer Bedeutung sind insoweit vor allem die zwingend anwendbaren Vorschriften über die Mietkautionen (bei Gewerbemietverträgen 2 Monatsmieten) und die prozessualen mietrechtlichen Vorschriften. In Bezug auf die Mietkaution ist weiterhin zu beachten, dass diese an öffentlicher Stelle, normalerweise bei der jeweiligen Comunidad Autónoma zinslos zu hinterlegen ist, also ein kostenfreies Dauerdarlehen für den spanischen Staat, das zur Finanzierung der spanischen Wohnungspolitik genutzt werden soll, darstellt.

Das LAU enthält darüber hinaus weitere Regeln speziell für den gewerblichen Bereich, die einzeln und ausdrücklich abbedungen werden müssen, sofern die Parteien des Mietvertrages ihre Anwendung ausschließen oder abändern möchten. Schließen die Parteien diese Regeln nicht explizit aus, so finden sie Anwendung. Hierzu gehören etwa die Regeln über Reparatur- und Verbesserungsarbeiten, die Veräußerung des gemieteten Lokals, die Untervermietung sowie die Kündigung wegen Nichtzahlung des Mietzinses, der Kaution oder vereinbarter Nebenkosten.


3. Unterliegt ein spanischer Büro- oder Gewerbemietvertrag besonderen Formvorschriften?

In der Praxis werden spanische Gewerbemietverträge fast ausnahmslos schriftlich abgefasst, dies obwohl Formvorschriften im gewerblichen Mietrecht grds. nicht existieren. Allerdings kann jede Partei auch nachträglich von der anderen die schriftliche Abfassung des Vertrages fordern. Bei der Eröffnung von neuen Einkaufszentren war in „Boomzeiten“ bisweilen zu beobachten, dass bei bedeutenden, starken Mietern mit groβer Anziehungskraft (sog. Ankermieter) die Übergabe ihrer Geschäftsräume schon vor Unterzeichnung des Mietvertrages stattfand, damit andere potentielle, vor allem lokale Mieter, leicht erkennen können, welche Marken bereits im Center vertreten sind. In diesem Fall ist die Regelung, die es ermöglicht auch nachträglich eine schriftliche Abfassung des Vertrages zu verlangen, sicherlich von Nutzen, auch im Hinblick darauf, dass ein Verkauf des Einkaufszentrums an einen Investor wohl kaum möglich sein dürfte, wenn die Geschäftsräume ohne schriftlichen Vertrag an die Mieter vergeben werden.

Das spanische Recht sieht die Möglichkeit vor, einen Mietvertrag in öffentlicher Urkunde abzufassen und in das Eigentumsregister eintragen zu lassen. Während vor dem Inkrafttreten der LAU nur Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 6 Jahren eintragungsfähig waren sind heutzutage alle Mietverträge, sogar Untermietverträge, eintragbar. Diese Möglichkeit dürfte vor allem bei langfristigen Mietverhältnissen im Interesse des Mieters liegen. Ein Dritterwerber kann sich nach erfolgter Eintragung des Mietvertrages jedenfalls nicht mehr darauf berufen, dass er von dem bestehenden Mietverhältnis nichts wusste.


4. Wie funktioniert das mit der Mietkaution im spanischen Recht?

Die Mietkaution hat neben der üblichen Sicherungsfunktion im spanischen Recht noch eine zweite Funktion (man spricht von der Doppelfunktion der Mietkaution): Die Mietkaution, ist grds. bei der jeweiligen Comunidad Autónoma zinslos zu hinterlegen, stellt also ein kostenfreies Dauerdarlehen für den spanischen Staat dar, das zur Finanzierung spanischer Wohnungspolitik genutzt werden soll. Diese Pflicht stammt noch aus der Regierungszeit von General Franco und ist bis heute erhalten geblieben (Dekret vom 11. März 1949).

Zur Hinterlegung verpflichtet ist der Vermieter. Ein Vermieter, der die Kaution nicht hinterlegt, wird mit Sanktionen belegt. Diese greifen auch, wenn die Hinterlegung nicht innerhalb der von der jeweiligen Gebietskörperschaft festgelegten Frist erfolgt ist. In einem solchen Fall wird ein säumiger Vermieter mit einem Aufschlag auf den zu hinterlegenden Betrag bestraft. Sobald der Mietvertrag beendet ist, muss der Vermieter die Rückerstattung der Kaution durch die öffentliche Stelle beantragen und diese dann seinerseits dem Mieter zurückerstatten. Bei verspäteter Rückzahlung fallen Zinsen zugunsten des Mieters an.

Wichtig für Einkaufszentren und groβe Büorgebäude: In einigen Autonomen Gebietskörperschaften existiert eine Standardvereinbarung, welche Vermieter mit großen Volumina dazu verpflichtet, lediglich ca. 90% der Summe aller seiner Kautionen zu hinterlegen. Die verbleibenden 10% sind - sozusagen als Liquiditätsreserve - vom Vermieter bereitzuhalten, um ein ständiges Verhandeln mit der Verwaltung zu vermeiden und so ein leichteres „handling“ mit dem Mieter zu gewährleisten.

Unabhängig hiervon bleibt der Vermieter gegenüber der zuständigen Verwaltung auch dann persönlich zur Hinterlegung eines der Kaution entsprechenden Betrages verpflichtet, wenn er sich entscheidet, von seinem Mieter keine Kaution zu fordern.


5. Welche Regeln gibt es für die Laufzeiten und was ist üblich?

Grundsätzlich besteht auch in diesem Punkt Vertragsfreiheit. Sollte ausnahmsweise keine Laufzeit vereinbart worden sein, gilt bei der Vereinbarung eines monatlichen Mietzinses auch eine monatliche Laufzeit. Entsprechendes gilt bei der Vereinbarung eines jährlichen oder sogar eines wöchentlichen oder täglichen Mietzinses.

Daneben ist es im spanischen Recht möglich, dass Laufzeiten so vereinbart werden, dass sie nur für eine Vertragspartei verbindlich sind. So wird z.B. des Öfteren im Einzelhandel, etwa bei starker Mieterstellung vereinbart, dass der Mieter jeweils zum Jahresende kündigen kann, der Eigentümer jedoch erstmalig nach 5 oder 10 Jahren. Solche auβerordentlichen Kündigungsrechte des Mieters können vertraglich mit einer Verlängerungsoption unter Neufestsetzung der Miete auf dem jeweiligen Marktniveau kombiniert werden.

Üblicherweise werden jedoch die Laufzeiten spanischer Gewerbemietverträge explizit vereinbart.

Bei Büroflächen spielt auch die Frage ob die Miettendenz steigend oder fallend ist, eine entscheidende Rolle. Üblich dürfte in diesem Bereich z.Zt. eine Mietdauer von 5 - 8 Jahren sein, mit Verlängerungsoption für den Mieter unter Marktanpassung der Miete. Mitte 2011 sind bei Büroflächen Leerstandsquoten von etwa 12% in Madrid und 10% in Barcelona festgestellt worden. In Toplagen wird derzeit in Madrid zwischen 24 und 28 €/m2 bezahlt und in Barcelona zwischen 20 und 24 €/m2, allerdings zuzüglich Nebenkosten.


6. Wie erfolgt die Anpassung des Mietzinses?

Die Aktualisierung des Mietzinses ist im Rahmen spanischer Gewerbemietverträge frei verhandelbar.

Eine gesetzliche Regelung existiert zwar nur für die Wohnraummiete (Art. 18 LAU). Gleichwohl ist die Vereinbarung einer Mietanpassungsregelung im Bereich gewerblicher Mietverträge absolut üblich. Die Einschränkungen, die Art. 18 LAU für die Wohnraummiete vorsieht, gelten im spanischen Gewerbemietrecht nicht.

Detailliert und weiterführend hierzu siehe: Die Anpassung der Mieten in spanischen Büromietverträgen und Mietanpassung im spanischen Marktumfeld.


7. Umlage von Nebenkosten auf die Mieter?

Die Umlage von Nebenkosten hängt ebenfalls davon ab, was die Parteien vereinbaren. Nebenkosten können etwa die spanische Grundsteuer (I.B.I.), die Gemeindeabgaben, der Werbekostenanteil an einem Einkaufszentrum, die Reinigungskosten bzw. der sonstige Unterhalt des Gebäudes oder auch die Gemeinschaftskosten im Falle einer Eigentümergemeinschaft (oft gehören in spanischen Einkaufszentren der Hypermarkt, die Ladengalerien bzw. die Freizeiteinrichtungen verschiedenen Eigentümern/Investoren), etc. sein.

Üblicherweise werden sämtliche Nebenkosten anteilsmäßig auf die Mieter umgelegt. Ausnahmen können sich in der Praxis jedoch dann ergeben, wenn der Mieter eine so starke Stellung hat, dass er entweder eine Neben- oder Gemeinschaftskostenübernahme betragsmäßig begrenzt oder die Übernahme bestimmter Positionen gänzlich ablehnt.


8. Was ist bei der Kündigung zu beachten?

Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde kann der Vermieter bei Zahlungsverzug, Nichtzahlung der Kaution, Nichtzahlung von Nebenkosten (sofern eine Übernahme durch den Mieter vereinbart wurde), ggf. bei nichtgenehmigter oder nichtangezeigter Untervermietung oder bei der Durchführung nichtangezeigter Bauarbeiten den Gewerbemietvertrag fristlos kündigen. In Bezug auf die Vereinbarung von weiteren außerordentlichen Kündigungsgründen besteht weitgehend Vertragsfreiheit.

Das Gesetz bestimmt für den Erhalt und die Rückgabe des Mietgegenstandes im Bereich des Gewerbemietrechts keine zwingenden Regeln. Art. 30 LAU, der jedoch explizit ausgeschlossen oder abgeändert werden kann (s.o.), sieht vor, dass die Erhaltungsregeln für Wohnraummietverträge anwendbar sind. In der Praxis wird im gewerblichen Mietrecht gewöhnlich aber vereinbart, dass die Lokale in einem „guten“ Zustand zurückzugeben sind und dass die Mietkaution, die neben ihrer Finanzie-rungsfunktion (s.o.) auch die Funktion verfolgt, den Vermieter abzusichern, für die Rückgabe in dem vertraglich vereinbarten Zustand haftet.


Weiterer Link:
- Das Reformgesetz zum spanischen Miet- und Prozessrecht von 2010


Stand: 1. Februar 2013


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