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Juristische Themen

Immobilienkauf in Spanien

Ich habe Fragen zum Immobilienkauf in Spanien.

Die hier formulierten Antworten werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Abwicklung von Immobilienkäufen in Spanien geben. Dabei werden nicht nur der Ablauf des Immobiliengeschäfts nebst den Kosten und steuerlichen Folgen beleuchtet, sondern auch spezielle Hinweise für den Grundstückskauf bei geplanter Bebauung und beim Eintritt in Eigentümergemeinschaften. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Monereo Meyer Marinel-lo Abogados (Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca und Berlin) erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Stefan Meyer, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86
www.mmmm.es


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Spanien in der Praxis ab?

2. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion bzw. wer trägt diese?

3. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs grundsätzlich zu beachten?

4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?

5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

6. Wie und ggf. wann erfolgt die Lastenfreistellung (Löschung allfälliger Hypotheken oder Pfändungen des Grundstücks)?

7. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

8. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will?

9. Woran sollte ich beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft denken?

10. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie?


Antworten:


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Spanien in der Praxis ab?

Die erste Kontaktaufnahme im Rahmen eines Immobiliengeschäftes und die frühen Vertragsverhandlungen finden häufig mit Immobilienmaklern statt. Beim Einsatz von Maklern muss sich der Käufer bewusst sein, dass es in Spanien zwei verschiedene Formen von Maklern gibt: Zum einen die Agentes de la Propriedad Inmobiliaria, die auf Grund der Notwendigkeit des Bestehens einer Sonderprüfung und des Abschlusses eines Universitätsstudiums eine gewisse Qualifikation aufweisen, zum anderen aber die freien Makler, deren Berufsausübung weder durch besondere Anforderungen noch Prüfungen geregelt ist.

Entscheidet sich der Kaufinteressent zum Erwerb, steht zu Beginn der eigentlichen Abwicklung des Grundstücksgeschäfts in der Regel der Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages. In diesem werden sämtliche Verpflichtungen der Parteien niedergelegt. Zum wirksamen Eigentumserwerb bedarf es dann in Spanien, streng genommen, eigentlich nur noch der Übergabe der Immobilie (etwa Aushändigung der Wohnungsschlüssel). Anders als in Deutschland bedarf es für den Erwerb des Eigentums, streng genommen, nicht eines gesonderten Eigentumsübertragungsvertrages oder einer Eintragung in das spanische Eigentumsregister. Der Erwerb ist vollendet, sobald der privatschriftliche Kaufvertrag abgeschlossen wurde und die Übergabe stattgefunden hat.
Da ein formloser Vertrag für die Durchsetzung und den Nachweis des Kaufs aber wenig Sicherheit bietet, empfehlen wir dennoch dringend, einen notariellen Kaufvertrag aufzusetzen und die anschliessende Eintragung des Käufers ins Eigentumsregister zu veranlassen. Dies entspricht auch der ganz überwiegenden Praxis.


2. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs grundsätzlich zu beachten?

Der Grundstückserwerb könnte, wie gesagt, letztlich formlos erfolgen.
Unabhängig davon ist die Abfassung zunächst in privatschriftlichem Vertrag nicht zwingend. Diese Form wird aber oft dann gewählt, wenn sich der Käufer die Immobile zunächst während eines bestimmten Zeitraumes sichern möchte, etwa um sich eine Finanzierung zu suchen.

Die Abfassung in notarieller Urkunde ist allerdings unabdingbare Voraussetzung für die Eintragung der Immobilie auf den Namen des Erwerbers, denn privatschriftliche Dokumente sind in Spanien grds. nicht eintragungsfähig. Sollte der Käufer mit einer Bankfinanzierung arbeiten, wird auch die Bank zwecks Eintragung ihrer Hypothek die Abfassung des Kaufvertrages in notarieller Urkunde fordern. Die Beurkundung erfolgt grds. vor einem spanischen Notar. Im Falle der Beurkundungen durch einen nichtspanischen (etwa deutschen) Notar muss darauf geachtet werden, dass alle Regeln der spanischen Beurkundungsverordnung und weitere innerspanische Vorschriften, etwa im Bereich der Anmeldung von Auslandsinvestitionen, Geldwäsche, etc. strikt eingehalten werden. Anderenfalls erfolgt keine Umschreibung des Registerblattes der erworbenen Immobilie.

Eine Eintragung in das spanische Eigentumsregister hat deklaratorische Wirkung. Voraussetzung der Eintragung ist neben der Abfassung des Kaufvertrages in notarieller Urkunde („escritura pública de compraventa“) auch der Nachweis der Erfüllung sämtlicher mit dem Immobilienkauf verbundener Steuerschulden, die der Grundbuchrichter im Vorfeld prüfen wird.


3. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion bzw. wer trägt diese?

Hatte der Verkäufer einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt, so hat der Verkäufer auch die Maklerprovision zu zahlen, jedoch wird im Kauvertrag häufig versucht, die Maklercourtage auf dem Käufer abzuwälzen.

Bei den für die escritura anfallenden Gebühren und Kosten ist zu unterschieden: Die Beurkundungsgebühren fallen laut Gesetz dem Verkäufer zur Last. Vom Käufer zu tragen sind lediglich die Gebühren für die Erstausfertigung der Urkunde und die Eintragung in das Eigentumsregister.

Im Rahmen eines Immobilienerwerbes fallen d.h. entweder die spanische Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an oder die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido; IVA), je nachdem ob der Erwerber von einem Privatmann kauft (dann Grunderwerbsteuer zwischen 6 und 7%, je nach Region) oder von einem Bauträger (dann ermäßigte IVA in Höhe von 8%). Im Falle der IVA wird diese vom Verkäufer eingezogen und später, im Rahmen der spanischen Mehrwertsteuererklärung des Bauträgers/Verkäufers, an das Finanzamt abgeführt. Zu beachten ist, dass wenn IVA anfällt, für die Erstellung der notariellen Urkunde nebenbei auch Stempelsteuer anfällt (Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados), die – je nach Region – zwischen 0,5 und 1,5 % des Kaufpreises beträgt.


4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses unbedingt beachten bzw. prüfen?

Finden die Vertragsverhandlungen nicht mit dem Eigentümer selbst statt, sondern mit einem Vertreter, etwa mit einem Makler, so sollte dessen Verfügungsmacht sorgfältig geprüft werden. Gerade Makler sind häufig nicht zum Abschluss von Verträgen, sondern lediglich zu deren Vermittlung berechtigt.
Eine fehlende Einsichtnahme in das Eigentumsregister wäre grob fahrlässig. Auch mögliche Lasten gehen aus dem Eigentumsregister hervor, ggfs. sogar ein Mietvertrag, sofern dieser – was in Spanien möglich ist – eingetragen wurde.
Der Immobilienkäufer sollte sich zudem Einblick in die aktuellen Katasterdaten verschaffen, was ihm durch die mittlerweile geschaffene Möglichkeit einer Online-Abfrage erleichtert wird. Darüber hinaus sollte sich der Käufer informieren, ob sich die in Aussicht genommene Immobilie für die geplante Nutzung eignet, insbesondere keine Bestimmungen des Umwelt- und Denkmalschutzes bzw. des spanischen Küstengesetzes dem Erwerb entgegenstehen.
Empfehlenswert ist es im Falle des Erwerbes von einem Bauträger, sich die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitibilidad) und die Erstnutzungsgenehmigung (licencia de primera ocupación) aushändigen lassen, mittels derer die Erfüllung der Mindestanforderungen der Bewohnbarkeit sowie die Fertigstellung der Immobilie im Einklang mit der seinerzeit erteilten Baugenehmigung bestätigt werden. Die Vorlage der Erstnutzungsgenehmigung ist darüberhinaus Voraussetzung für die Anmeldung und Erteilung der Strom -, Gas - und Wasseranschlüsse.

Um das Risiko einer Haftung der neuerworbenen Immobilie für vom Voreigentümer nicht beglichene Steuerschulden einschätzen zu können, ist es außerdem ratsam, sich vom Verkäufer zumindest eine Kopie des letzten Belegs über die Zahlung der Grundsteuer aushändigen zu lassen. Im Falle der notariellen Beurkundung ist diese dem Notar vorzulegen.

Da eine Eintragung des Käufers in das Eigentumsregister nicht vorgenommen wird, wenn der Käufer keine Steuernummer hat, und da das für die Erteilung der Steuernummer vorgesehene Verfahren einige Zeit in Anspruch nimmt, sollte sich der Käufer möglichst frühzeitig um die Erteilung einer solchen Steuernummer (für Ausländer der sog. Número de identificación de extranjeros, auch kurz „NIE“) bemühen.


5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

Eine Sicherung ist möglich durch den Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages, aber auch durch Abschluss eines privatschriftlichen oder sogar eines beurkundeten Optionsvertrages, eines sogenannten Arras-Vertrages (gegenseitiger Optionsvertrag) und denkbar auch gegen Zahlung und korrekte Dokumentierung einer Art Reservierungsgebühr für die Immobilie. Von letzterer Alternative raten wir jedoch ab, denn sie bietet im Falle eines nachfolgenden Rechtstreites am wenigsten Garantien für den Käufer.
Im Falle des bereits oben angesprochenen Arras-Vertrages („arras“ im Sinne des Art. 1.454 Código Civil) muss der Verkäufer, der seine Pflichten nicht erfüllt, die geleisteten Anzahlungen in doppelter Höhe zurückzahlen, was die Vertragserfüllung durch den Verkäufer immerhin zu einen gewissen Grad sichert. Bei Nichterfüllung der Pflichten durch den Käufer verfällt die von diesem geleistete Anzahlung.

Eine dingliche Sicherung der Eigentumsübertragung wie die deutsche Vormerkung existiert in Spanien nicht.


6. Wie und ggf. wann erfolgt die Lastenfreistellung (Löschung allfälliger Hypotheken oder Pfändungen des Grundstücks)?

Die Belastung eines Grundstücks hindert den Eigentümer nicht, sein Grundstück zu veräußern. Grundsätzlich erwirbt der Käufer das Grundstück mit allen Belastungen. Dem Käufer stehen bei für ihn nicht erkennbaren Belastungen, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt waren, sog. versteckte Belastungen („gravámenes ocultos“), Gewährleistungsrechte zu.
Erwirbt der Käufer eine mit einer Hypothek belastete Immobilie, so stehen ihm zwei mögliche Vorgehensweisen zur Verfügung:

  1. Er kann entweder die Verbindlichkeit des Verkäufers übernehmen mit der Folge, dass der Verkäufer bei Zustimmung des Gläubigers frei und der Käufer der neue persönliche Schuldner wird. Die Schuldübernahme kann bei einer offengelegten Belastung im Rahmen des Kaufvertrages vereinbart werden, muss sich dann aber auch entsprechend in einer Herabsetzung des Kaufpreises niederschlagen. Die Hypothek erlischt, wenn der Käufer die übernommene Schuld begleicht.
  2. Will der Käufer die Hypothek (oder auch eine mögliche Pfändung), die auf dem erwerbsgegenständlichen Grundstück lastet, dagegen nicht übernehmen, so muss die Restschuld am Tage der notariellen Beurkundung unter notarieller Lastenfreistellung aus dem Kaufpreis beglichen werden. Die notarielle Löschungsurkunde wird dann beim Register vorgelegt und dort ein Löschungsvermerk vorgenommen.

7. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

Bei Abweichungen von der Grundstücksgröße stehen dem Käufer nur dann Gewährleistungsrechte zu, wenn der Kaufpreis auf Basis der Quadratmeterzahl vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen werden in der Praxis aber letztlich nie getroffen. Im Regelfall vereinbaren die Parteien vielmehr einen Verkauf als sog. cuerpo cierto (grob übersetzt „gekauft wie gesehen“).
Auf sonstige Vertragsklauseln, nach denen die physische und rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks als von Käuferseite akzeptiert gilt, sollte der Käufer sich auf keinen Fall einlassen. Bei Abweichungen von vertraglich zugesicherten Eigenschaften der Immobilie kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen oder bei erheblicheren Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Auch bei verborgenen Mängeln (vicios ocultos) stehen ihm Gewährleistungsrechte zu.
Ist der Verkäufer gar nicht Eigentümer der Immobilie, ist zu differenzieren:
  1. Ist der Verkäufer im spanischen Eigentumsregister als Eigentümer eingetragen, so wird der Käufer durch die Gutglaubenswirkung des Registers geschützt und erwirbt wirksam das Eigentum (Ausnahme: Bösgläubigkeit des Käufers). Der Gutglaubensschutz greift aber nur beim entgeltlichen Grundstückserwerb, nicht bei einer Schenkung oder Erbschaft.
  2. Ist der Verkäufer auch nicht im Eigentumsregister eingetragen, erwirbt der Käufer kein Eigentum. Ihm verbleiben lediglich vertragliche Schadensersatzansprüche.


8. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will?

Plant der Käufer das Grundstück zu bebauen, so ist es unerlässlich, dass er sich zuvor darüber informiert, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Das spanische Bodengesetz unterscheidet dabei mittlerweile nur noch zwischen zwei Bauzonen, der Zone des ländlichen Bodens (suelo rural) und der des städtischen Bodens (suelo urbanizado), wobei nur letztere Bauzone bebaubar ist. In welcher Bauzone sich ein Grundstück befindet, wird durch die kommunalen Bebauungs- und Flächennutzungspläne (planes generales de ordenación urbana bzw. planes parciales de ordenación urbana) festgelegt. Der Immobilienkäufer sollte also in jedem Fall Einsicht in diese Pläne nehmen lassen, und sich über möglicherweise anstehende Planänderungen informieren.

Liegt das Grundstück in einer Küstenregion, so ist zudem das spanische Küstengesetz (Ley de Costas) zu beachten, das den an das Meer angrenzenden Landstreifen in verschiedene Schutzzonen unterteilt, die teilweise keiner oder nur einer sehr beschränkten Bebauung zugänglich sind.

Jede Baumaßnahme bedarf vor Baubeginn einer Baugenehmigung (licencia urbanística/ licencia de obra). Der Baugenehmigungsantrag muss zusammen mit dem sog. proyecto, das eine genaue Beschreibung des geplanten Baus und dessen Kosten enthalten muss und vom Architekten und der zuständigen Architektenkammer unterzeichnet sein muss, bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden. Die Verfahrensdauer variiert stark; es sollte aber in jedem Fall mit mehreren Monaten gerechnet werden.


9. Woran sollte ich beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft denken?

Eigentümergemeinschaften können in Spanien nicht nur bei mehreren Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Gebäude, sondern auch bei Reihenhäusern, Hausanlagen oder ganzen Urbanisationen bestehen. Der Erwerber einer zur Gesamtanlage gehörenden Einheit erwirbt an dieser Sondereigentum, wird aber gleichzeitig zu einer bestimmten Quote auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum (etwa Pool oder Sportanlagen sowie gemeinsame Gartenflächen). Diese werden allerdings nur dann Teil des Gesamteigentums, wenn sie gesondert in der escritura als Gesamteigentum ausgewiesen werden. Der Käufer muss diese Frage daher abklären und ggf. entsprechend vertraglich regeln.
Vor dem Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft unbedingt klären sollte der Käufer die Höhe der Quote, mit der er am Gemeinschaftseigentum beteiligt sein wird. Diese entscheidet auch darüber, in welcher Höhe er an den Kosten der Gesamtanlage beteiligt wird.

Der Käufer muss sich zudem unbedingt vergewissern, ob der Veräußerer seinen Verpflichtungen zur anteiligen Kostentragung in der Vergangenheit pünktlich nachgekommen ist. Denn ab dem Erwerb der Immobilie haftet der Erwerber in Form einer gesetzlichen Sonderbelastung auch für die vom Veräußerer in der Vergangenheit nicht erfüllten Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Unbedingt Einsicht nehmen sollte der Käufer auch in die Satzung der Eigentümergemeinschaft.


10. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie?

Die beim Erwerb selbst anfallenden Steuern wurden bereits oben unter 3.) beschrieben. Den Eigentümer einer Immobilie treffen aber auch laufende Steuerverpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie.
Einmal jährlich hat der Eigentümer der Immobilie die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) zu zahlen, die von den Kommunen erhoben wird. Sie berechnet sich anhand des Katasterwertes der Immobilie, der sich aus dem Wert des Grundstücks und dem Wert der Bebauung zusammensetzt. Die Grundsteuer darf maximal 1,1 % des Katasterwerts betragen.
Die Einkommenssteuer trifft in Spanien sowohl denjenigen, der die Immobilie zu Wohnzwecken nutzt (Bemessungsgrundlage ist dann der Nutzungsvorteil), als auch denjenigen, der die Immobilie vermietet (Bemessungsgrundlage sind dann die Bruttomieteinnahmen). Einer Einkommensbesteuerung in Höhe von 24% unterfällt dabei auch derjenige, der als sog. no residente seinen (steuerlichen) Wohnsitz im Ausland hat, aber in Spanien eine Immobilie als Wohnung oder Mietobjekt nutzt.

Ist eine nicht in Spanien ansässige juristische Person Eigentümerin des Grundstücks, so trifft diese zudem eine Sonderabgabe in Höhe von 3% des Katasterwertes, die auf Grundstücksrechte ausländischer Gesellschaften in Spanien erhoben wird (Gravamen Especial sobre Bienes Immuebles de Entidades no Residentes).

Nach dem zwischen Spanien und Deutschland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen erfolgt eine Anrechnung der in Deutschland im selben Fall erhobenen Steuern.


Stand: 1. August 2011






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