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Sale & Lease back in Spanien

Den folgenden Überblick zum Sale & Lease back in Spanien hat Ihnen die im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Monereo Meyer Marinel-lo Abogados (Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca) erstellt.
Kontakt:
Rechtsanwälte Andrés Monereo, amonereo@mmmm.es, und Stefan Meyer, smeyer@mmmm.es
Tel. +34 – 91-319 96 86
www.mmmm.net


Einführung

Sale & Lease back-Transaktionen haben in Spanien krisenbedingt zugenommen. Vor allem Unternehmen, deren Kerngeschäft nicht das Immobiliengeschäft ist, nutzen die Vorteile derartiger Transaktionen immer häufiger. Der spanische Sparkassensektor, den die hausgemachte spanische Immobilienkrise besonders hart getroffen hat, aber auch andere spanische Geschäftsbanken haben in den letzten Monaten vermehrt Sale & Lease back-Transaktionen abgeschlossen. Sale & Lease back-Transaktionen gehören aktuell zu den häufigsten Immobilien-Transaktionen auf dem spanischen Markt.

Ziel eines Sale & Lease back auf Verkäuferseite ist es Einnahmen zu generieren, um Unternehmensziele, wie etwa eine weitere Expansion oder auch eine Sanierung der Bilanzen zu erreichen, aber gleichzeitig die Immobilie langfristig weiterhin nutzen zu können. Auf Käuferseite wird gewöhnlich eine zusätzliche Rentabilität aus sicheren Mieteinnahmen gesucht.


Rechtsnatur und anwendbare Vorschriften unter spanischem Recht

Ein Sale & Lease back ist eine komplexe Immobilientransaktion und ein wirtschaftlich zusammenhängendes Rechtsgeschäft, obwohl diese auch unter spanischem Recht in zwei unabhängige Vertragsverhältnisse, ein Kaufverhältnis und ein Mietverhältnis, zerfällt, deren Parteien die gleichen sind (Verkäufer/Mieter und Käufer/Vermieter). Die wesentliche Folge der rechtlichen Unabhängigkeit beider Vertragsverhältnisse ist, dass der einmal abgeschlossene und rechtlich durchgeführte Kaufvertrag später nicht mehr von dem Mietverhältnis berührt ist. Das Mietverhältnis könnte dagegen allerdings sehr wohl von Problemen des Kaufverhältnisses betroffen sein, etwa für den Fall, dass der Kaufvertrag nichtig wäre oder bestimmte, speziell vereinbarte, auflösende Bedingungen des Kaufvertrages eintreten würden.

Im Interesse der Transaktion und aus Gründen der Rechtssicherheit werden entsprechend den spanischen Gepflogenheiten in diesem Fall beide Verträge üblicherweise zeitgleich unterzeichnet. Zwar sind Immobilienkaufverträge im spanischen Recht auch privatschriftlich wirksam, allerdings ist es im gewerblichen Immobilienrecht üblich und auch Voraussetzung für die (freiwillige) Eintragung des Eigentums im spanischen Eigentumsregister, dass ein Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet wird. Auch spanische Gewerbemietverträge werden dagegen üblicherweise privatschriftlich abgeschlossen. Das spanische Recht sieht jedoch die Möglichkeit, einen Mietvertrag im Eigentumsregister einzutragen, ausdrücklich vor (Artikel 13 Hypothekengesetz). Bezwecken die Parteien die Eintragung des Mietvertrages, so muss auch dieser in notarieller Urkunde abgefasst werden. Die Eintragung des Mietvertrages garantiert dessen Bestand für den Fall eines möglichen Weiterverkaufes der Immobilie bei Unkenntnis des Käufers hinsichtlich der Existenz des Mietvertrages.

Eine spezielle gesetzliche Regelung für Sale & Lease back-Transaktionen existiert in Spanien nicht. Vielmehr ist das allgemeine Zivil- und Handelsrecht, die Vorschriften des spanischen Grundbuchwesens und das spanische Mietrecht heranzuziehen.


Besonderheiten des Kaufvertrages einer spanischen Sale & Lease back-Transaktion

Die wesentlichen Charakteristika eines spanischen Immobilien-Kaufvertrages bleiben auch im Rahmen von spanischen Sale & Lease back-Transaktionen erhalten. Auch die Tatsache, dass die transaktionsgegenständliche Immobilie gewöhnlicherweise fertiggestellt und bereits in Betrieb genommen ist, erleichtert den Prozess der rechtlichen Due Diligence, etwa im Rahmen der städtebaulichen Überprüfung der Immobilie.

Voraussetzung für den Eigentumserwerb an einer Immobilie unter spanischem Recht ist es, dass der Käufer den Besitz übertragen bekommt (sog. „traditio“). In einer Sale & Lease back-Transaktion verbleibt der Besitz jedoch beim Verkäufer, der die veräußerte Immobilie sozusagen fließend als Mieter weiternutzt. Der spanische Código Civil überwindet diese Klippe dadurch, dass die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages der Besitzübertragung gleichgesetzt wird, außer, die Parteien hätten ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Schon aus diesem Grunde ist es beim Sale & Lease back in Spanien notwendig, dass der Kaufvertrag nicht privatschriftlich sondern in notarieller Urkunde abgeschlossen wird.


Besonderheiten des Mietvertrages einer spanischen Sale & Lease back-Transaktion

Die gewichtige finanztechnische Komponente einer Sale & Lease back-Transaktion sowie die Tatsache, dass der Mieter zuvor Eigentümer der Immobilie war, möglicherweise diese sogar entsprechend seinen Bedürfnissen entwickelt hat, führen üblicherweise dazu, dass der Mietvertrag Besonderheiten gegenüber anderen spanischen Gewerbemietverträgen aufweist.

Insoweit ist zunächst zu beachten, dass das spanische Gewerbemietrecht, im Gegensatz zum spanischen Wohnraum-Mietrecht, den Parteien eine weitgehende Vertragsfreiheit einräumt.

Das Interesse des Mieters, die Immobilie möglichst so weiter zu nutzen, wie er sie als Eigentümer genutzt hatte, führt dazu, dass der im Rahmen einer Sale & Lease back-Transaktion verhandelte Mietvertrag gewöhnlich eine wesentlich längere Laufzeit als andere vergleichbare Mietverhältnisse hat. Nicht unüblich ist darüber hinaus auch, die Einräumung von Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters sowie die Vereinbarung von Kaufoptionen oder Vorkaufsrechten. Außerdem werden dem Mieter häufig weitreichende Umbaumöglichkeiten eingeräumt sowie die Möglichkeit genehmigungsfreie Verbesserungsarbeiten an der Immobilie durchzuführen.

Den Vermieter interessiert es dagegen, möglichst hohe Vertragsstrafen für den Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung durch den Mieter zu vereinbaren. Nicht unüblich ist es im spanischen Mietrecht, als Vertragsstrafe den gesamten Mietzins, der auf den Zeitraum der vorzeitigen Vertragsbeendigung entfällt, als Pönale zu vereinbaren. Allerdings sieht das spanische Recht in Artikel 1.154 des Código Civil vor, dass die Gerichte Vertragsstrafenregelungen angemessen herabsetzen dürfen.

Üblich ist es darüber hinaus, neben der im spanischen Gewerbemietrecht obligatorischen Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten, Zusatzgarantien, etwa Bankbürgschaften, deren Betrag sechs bis 12 Monatsmieten entspricht, zu vereinbaren. Häufig wird mit dem Mieter, der zuvor Eigentümer der Immobilie war, vereinbart, dass er auch in Zukunft für den größten Teil der Kosten und Steuern des Gebäudes aufkommt. Außerdem ist es bei derartigen Mietverhältnissen auch üblich, dies vor allem in den Fällen, in denen der Mieter die Immobilie selbst als Eigentümer entwickelt hatte, eine weitgehende Haftungsfreistellung für Baumängel und Einhaltung von städtebaulichen Vorschriften zu vereinbaren.


Stand: 1. Dezember 2012


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