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Juristische Themen

Immobilienfinanzierung in Spanien

Die hier formulierten Antworten werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Finanzierung eines spanischen Immobilienkaufes und zur Hypothekenbestellung unter spanischem Recht geben. Dabei werden auch solche Aspekte berücksichtigt, die im gewerblichen Bereich bzw. für institutionelle Anleger eine Rolle spielen. Am Ende werden auch die Kosten einer spanischen Hypothekenbestellung (Privatkauf sowie gewerbliche Finanzierung) dargestellt. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Monereo Meyer Marinel-lo Abogados (Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca) erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Stefan Meyer
, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86
www.mmmm.es


1. Welche Rolle hat die Bank im Rahmen einer Hypothekenbestellung in Spanien?

2. Welche Rolle spielen Eigentumsregister und Kataster?

3. Welche Kosten verursacht eine Hypothekenbestellung in Spanien?

4. Sonderfall: Wie funktioniert eine spanische Bauträgerfinanzierung in der Praxis?


Antworten:


1. Welche Rolle hat die Bank im Rahmen einer Hypothekenbestellung in Spanien?

Die Hypothekenbestellungsurkunde (“escritura pública de constitución de hipoteca”), versehen mit dem Eintragungsvermerk des spanischen Eigentumsregisters, stellt den Rechtstitel dar. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, dass, obwohl die Eintragung von Rechten im spanischen Eigentumsregister grundsätzlich nicht rechtsbegründend wirkt, die Eintragung der Hypothek ausnahmsweise sehr wohl konstitutiven Charakter hat. In der Praxis spielt dies eine wesentliche Rolle in Bezug auf den Moment des Geldflusses im Notartermin. Weiterführend zur Hypothek: Die Hypothek in Spanien.

In der Praxis spanischer Hypothekenbestellungen ist die Bank daher gewöhnlich „Herr des gesamten Hypothekenbestellungsverfahrens“. Die Bewertung der Immobilie wird von der Bank selbst bei einer Schätzstelle ihres Vertrauens in Auftrag gegeben. Sie wählt darüber hinaus grundsätzlich auch den Notar aus und übernimmt die gesamte Abwicklung (auch Steuerabwicklungen) bis zur vollständigen Eintragung der Hypothek im Eigentumsregister. Der Hypothekenschuldner hat der Bank am Tage der Hypothekenbestellung für alle diese Tätigkeiten eine Akontozahlung zu leisten, die die Bank nach erfolgter Abwicklung mit ihm abrechnet. Diese Rolle der spanischen Geschäftsbank ist die logische Folge der Tatsache, dass die Auszahlung des Kredits oder zumindest eines Teilbetrages üblicherweise bereits im Zeitpunkt der notariellen Hypothekenbestellung erfolgt, so dass die Bank die Eintragung ihrer Hypothek, die im Gegensatz zur Eintragung anderer Rechte im Eigentumsregister konstitutiv wirkt, sicherstellen muss.


2. Welche Rolle spielen Eigentumsregister und Kataster?

Das spanische Eigentumsregister wird anders als das deutsche Grundbuch von einem “registrador” (spanischer Grundbuchrichter) geführt. Dieser ist Freiberufler und bezieht seine Einkünfte, ähnlich wie die spanischen Notare, aus den tabellarisch für diesen Berufsstand festgelegten Gebühren. Er entscheidet nach Vornahme einer formellen und materiellen Prüfung völlig unabhängig über die Eintragung der vorgelegten Urkunden. Gegen seine ablehnenden Entscheidungen sind Rechtsmittel möglich. Rechtsmittelinstanz ist hierbei die spanische Generaldirektion für Register und Notariate.

Bis 1997 gab es zwischen dem Eigentumsregister und dem Kataster de facto kein Zusammenwirken. Die Lage, Größe und Grenzen eines spanischen Grundstückes gehen zwar aus dem jeweils ersten Grundbucheintrag hervor, sind jedoch nicht amtlich. Auch die Grundakten werden nicht im Eigentumsregister aufbewahrt. Im Dezember 1996 beseitigte der spanische Gesetzgeber diesen Missstand. Notare und Grundbuchrichter werden seitdem verpflichtet, die Katasterreferenz, die sich aus dem letzten Grundsteuerbescheid ergibt, in die notarielle Urkunde bzw. in den Grundbucheintrag mitaufzunehmen. Hierdurch soll auf das im spanischen Kataster planmäßig erfasste Grundstück auch im Eigentumsregister Bezug genommen werden können.


3. Welche Kosten verursacht eine Hypothekenbestellung in Spanien?

Die einzelnen Kostenpositionen werden anhand zweier Finanzierungsbeispiele dargestellt: Zum einen die Aufnahme eines hypothekarisch gesicherten Privatkundenkredits in Höhe von 250.000 €; zum anderen eine Hypothekenbestellung in Höhe von 8.000.000 €, beispielsweise zur Finanzierung einer Hotelanlage oder einer Bauträgermaßnahme.

Bei einer Hypothekenbestellung in Spanien fallen unvermeidlich 3 Kostenpositionen an für:
1. die notarielle Beurkundung
2. die sog. „Stempelsteuer“ (“impuesto sobre actos jurídicos documentados”)
3. die Kosten der Eintragung der Hypothek in das spanische Eigentumsregister

Der spanische Grundbuchrichter trägt eine Hypothek nur dann ein, wenn er sich davon überzeugt hat, dass die Stempelsteuer abgeführt worden ist.

Daneben können weitere Kostenpositionen auftreten, die bei der Bestellung einer spanischen Immobiliarhypothek zwar nicht zwingend sind, üblicherweise aber anfallen, sofern die Bank entsprechende Anforderungen stellt:

  • die Kosten für die Wertschätzung der Immobilie
  • die Honorare eines mit dem spanischen Recht vertrauten Rechtsanwaltes, den ausländische Banken gewöhnlich einschalten.
Auch diese beiden Kostenpositionen werden normalerweise im Rahmen des Kreditvertrages auf den Kreditnehmer abgewälzt.

(i) Kosten des Notars

Spanische Notare rechnen landesweit nach derselben Honorartabelle ab, den sogenannten „aranceles“. Die „aranceles“ sind gesetzlich verankert. Die Höhe der „aranceles“ richtet sich nach der Höhe der Kreditsumme zuzüglich Nebenkosten (Vertrags- und Verzugszinsenpauschale sowie einer Pauschale für Vollstreckungskosten), also dem insgesamt abgesicherten Rahmen. Von der spanischen Mehrwertsteuer (IVA) sind die Honorare des Notars befreit.

Beispiel 1 (abzusichernde Kredithöhe 250.000 €): 450 €; berücksichtigt ist hier die allgemeine Ermäßigung für Hypothekenbestellungen sowie die besondere Ermäßigung bei Finanzierung von Wohnraum durch Privatpersonen in Höhe von insgesamt 46,56 %.

Beispiel 2 (abzusichernde Kredithöhe 8.000.000 €): 3.500 €; berücksichtigt ist insoweit die allgemeine Ermäßigung für Hypothekenbestellungen in Höhe von 28,75 %.

(ii) Die Stempelsteuer („impuesto sobre actos jurídicos documentados“)

Am Tage der notariellen Beurkundung fällt die sog. Stempelsteuer an. Es handelt sich dabei um eine Steuer der Autonomen Gebietskörperschaften Spaniens, deren Höhe üblicherweise – je nach Gebietskörperschaft – zwischen 0,5 % und 1,5 % beträgt. Der Steuerpflichtige muss innerhalb eines Monats im Wege der Selbstveranlagung (sog. „autoliquidación“) den Beurkundungsvorgang mittels eines speziellen Formulars bei den spanischen Finanzbehörden anzeigen und daraufhin die Steuer einzahlen. In unseren Beispielen würde eine Stempelsteuer (ausgehend von 0,5 %) in folgender Höhe anfallen:

Beispiel 1 (abzusichernde Kredithöhe 250.000 €): 1.250 €

Beispiel 2 (abzusichernde Kredithöhe 8.000.000 €): 40.000 €

(iii) Die Kosten der Eintragung im Eigentumsregister

Spanische Grundbuchrichter sind selbstständig und richten ihr Register auf eigene Kosten ein. Ähnlich wie die Notare nehmen sie als Beliehene ein öffentliches Amt wahr. Ihre Vergütung ist ebenfalls mehrwertsteuerfrei und ähnlich der Vergütung der Notare strukturiert. Dadurch, dass auch der Grundbuchrichter noch einmal eigenverantwortlich prüft, bevor er einträgt, findet letztlich eine rechtliche Doppelprüfung (Notar + Grundbuchrichter) statt.

Beispiel 1 (abzusichernde Kredithöhe 250.000 €): 148,60 €; berücksichtigt wird hier die besondere Ermäßigung bei Finanzierung von Wohnraum durch Privatpersonen.

Beispiel 2 (abzusichernde Kredithöhe 8.000.000 €): 1.960,77 €

Als Besonderheit ist hervorzuheben, dass die Honorare des Grundbuchrichters um bis zu 30 % gekürzt werden, sofern dieser die ihm vorgelegte Urkunde nicht innerhalb von 15 Werktagen geprüft und ggf. eingetragen hat.


4. Sonderfall: Wie funktioniert eine spanische Bauträgerfinanzierung in der Praxis?

Für wohnwirtschaftliche Bauträgerfinanzierungen haben spanische Geschäftsbanken ein besonderes Kreditmodell mit hypothekarischer Absicherung entwickelt, das sogenannte „préstamo con garantía hipotecaria al promotor de viviendas libres“ (Hypothekenkredit für den Bauträger „freier“ – also nicht öffentlich geförderter – Wohnungen). Dieser Kredit dient in erster Linie dem Bau einer Wohnanlage, kann aber auch dem Ankauf des Grundstücks dienen. Der Bauträgerkredit ist üblicherweise abschließend in der notariellen Hypothekenbestellungsurkunde geregelt. Ein separater, privatschriftlicher Kreditvertrag existiert daher in aller Regel nicht.

Üblicherweise wird bei der kreditgebenden Bank ein Konto auf den Namen des Bauträgers errichtet. Die Bank zahlt den Kredit nach Bestellung der Hypothek auf dem Baugrundstück auf dieses Konto ein. Der Bauträger kann sodann entsprechend der fertiggestellten Bauabschnitte, nach der jeweiligen Zertifizierung durch den verantwortlichen Architekten, ggf. und je nach Vereinbarung auch nach nochmaliger Überprüfung durch einen Sachverständigen der Bank, den Kredit nach und nach auf diesem Konto abrufen.

Üblich im Rahmen einer spanischen Bauträgerfinanzierung und vorteilhaft für den Bauträger ist es, so früh wie möglich bereits während der Bauphase die notarielle Teilungserklärung vorzunehmen. Hierdurch entstehen rechtlich getrennte und eintragungsfähige Wohneinheiten mit der entsprechenden Beteiligungsquote am Gemeinschaftseigentum. Abgesehen von den steuerlichen Vorteilen dieses Vorgehens, wird der Bauträger dadurch auch in die Lage versetzt, bereits zu einem verhältnismäßig frühen Zeitpunkt erste Übertragungen von Wohneinheiten auf einzelne Käufer vorzunehmen und von diesen ggf. eine weitere Kaufpreisrate einzuziehen. Diese wäre dann grundsätzlich auch nicht durch Spezialversicherung bzw. den gesetzlich vorgesehenen Aval zugunsten des Käufers abzusichern, da der Käufer ja Eigentümer seiner – wenn auch noch nicht vollständig errichteten – Wohneinheit wird. Das Eigentum wächst danach sozusagen „Stein um Stein“ in der Hand des Käufers.

Sollte die Bank von der Vornahme dieser Teilungserklärung, die der Bauträger, wie bereits erwähnt, aufgrund seiner Stellung als Eigentümer alleine vornehmen kann, nichts wissen, wird sie ausnahmsweise durch das Entstehen einer dem spanischen Recht vom Grundsatz her unbekannten Gesamthypothek geschützt, das heißt alle aus der Teilung resultierenden Einzelgrundstücke haften für die ursprüngliche Forderung in voller Höhe. Dies ist jedoch nicht die Regel, denn auch dem Bauträger liegt daran, diese Rechtsfolge zu vermeiden. Bank und Bauträger einigen sich daher grds. bereits vor Durchführung der Teilungserklärung auf die Aufteilung der Haftung der Bauträgerhypothek auf die einzelnen, aus der Teilungserklärung resultierenden Wohneinheiten. Im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf den Käufer kann dieser dann entscheiden, ob er die Hypothek übernehmen möchte oder ablöst. Viele spanische Banken und Sparkassen haben Bauträgerfinanzierungen in Boomzeiten nur deswegen durchgeführt, weil sie sich hierdurch, also im Wege der Hypothekenübernahme, neue langfristige Privatkundenkontakte erhofften.


Stand der Bearbeitung: 1. Mai 2013

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