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Juristische Themen

Hypothek in Spanien

Ich habe Fragen zur Hypothek in Spanien

Die nachfolgenden Ausführungen werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Finanzierung eines spanischen Immobilienkaufes und zur Hypothekenbestellung unter spanischem Recht geben. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-spanischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei MONEREO MEYER MARINEL-LO Abogados mit Büros in Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca und Berlin erstellt.
Kontakt:
Herr Rechtsanwalt Stefan Meyer, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86
www.mmmm.es


1. Welche Charakteristika hat die spanische Hypothek?

2. Wie funktioniert die Bestellung einer spanischen Hypothek?

3. Welche besonderen Typen der Hypothek kennt das spanische Recht?

4. Welchen Haftungsumfang hat die spanischen Hypothek?

5. Wie funktioniert eine Hypothekenvollstreckung in Spanien?

6. Wie funktioniert die Löschung einer spanischen Hypothek?


Antworten


1. Charakteristika der spanischen Hypothek / Grundschuld im spanischen Recht inexistent

Im spanischen Recht ist die Hypothek als akzessorisches Sicherungsrecht ausgestaltet, d.h. das Bestehen einer Forderung wird grundsätzlich vorausgesetzt. Dagegen sind dem spanischen Recht – anders als dem deutschen Recht – die Grundschuld oder andere nicht akzessorische Grundpfandrechte fremd. Gleichwohl können bspw. auch künftige Forderungen oder Forderungen, die von einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung abhängen bzw. einer solchen unterliegen, Gegenstand einer spanischen Hypothek sein.


2. Bestellung einer spanischen Hypothek

Die Hypothekenbestellungsurkunde, versehen mit dem Eintragungsvermerk des Eigentumsregisters, stellt den Rechtstitel dar. Für das wirksame Entstehen der Hypothek wird selbstverständlich deren Bestellung in öffentlicher Urkunde vorausgesetzt. Hervorzuheben ist, dass, obwohl die Eintragung von Rechten im spanischen Eigentumsregister grundsätzlich nicht rechtsbegründend wirkt, die Eintragung der Hypothek ausnahmsweise auch im spanischen Recht konstitutiven Charakter hat.


3. Besondere Typen der spanischen Hypothek

  • Eine der Gesamthypothek des deutschen Rechts entsprechende „hipoteca solidaria“, d.h. eine Hypothek, die zwecks Absicherung einer Forderung mehrere Grundstücke derart belastet, dass jedes dieser Grundstücke für die ganze Forderung haftet, kennt das spanische Recht grundsätzlich nicht. Lediglich im Rahmen einer spanischen Bauträgerfinanzierung entsteht regelmäßig eine Gesamthypothek bzw. ist in diesem Ausnahmefall ausdrücklich durch das spanische Hypothekengesetz zugelassen.
  • Ein insbesondere für den internationalen Rechtsverkehr interessantes Instrument stellt die „hipoteca unilateral“ (einseitige Hypothek) dar, welche Erleichterungen in Bezug auf die notarielle Bestellung der Hypothek in dem Sinne bringt, dass jeder Schuldner einer Forderung, seinem Gläubiger eine Hypothek ohne dessen Mitwirken oder Wissen bestellen kann. Für die rechtsgültige Bestellung wird jedoch deren Annahme durch den Gläubiger innerhalb einer Frist von zwei Monaten vorausgesetzt.
  • Als weiteren besonderen Typus erlaubt der spanische Gesetzgeber die Errichtung einer „hipoteca de máximo“ (Höchstbetragshypothek), mittels derer insbesondere eine Kreditlinie oder ein Kontokorrentkredit abgesichert werden. Die spanische Höchstbetragshypothek wurde 2007 komplett reformiert und erlaubt nun die Absicherung mehrerer konkret bestimmbarer Forderungen unter einer einzigen Hypothek, nähert sich also in gewisser Weise der deutschen Grundschuld an (ausführlich hierzu, Meyer, in: Immobilien & Finanzierung, Heft 9/2008, S. 320 ff).
  • Auch wurde 2007 im spanischen Recht eine Altershypothek (auch genannt „umgekehrte Hypothek“ – „hipoteca inversa“) eingeführt, die es älteren Leuten ohne Einkommen erlauben soll, ihr Grundeigentum wieder sukzessive rückzubelasten gegen Zahlung einer Rente oder eines Rentenzuschusses durch die Bank (ausführlich hierzu, Regaño Aguirre, in: Immobilien & Finanzierung, Heft 9/2008, S. 324-326).


4. Haftungsumfang der spanischen Hypothek

In Bezug auf den Haftungsumfang des mit einer Hypothek belasteten Grundstücks betrachtet der spanische, wie auch der deutsche Gesetzgeber das Grundstück als wirtschaftliche Einheit. Die Hypothek erstreckt sich demzufolge auf die natürlich mit dem Grundstück verbundenen Bestandteile, auf die Verbesserungen sowie auf entrichtete oder dem Eigentümer noch geschuldete Entschädigungszahlungen für die belasteten Güter.
Der Haftungsumfang der spanischen Hypothek in Bezug auf die gesicherte Forderung wird vertraglich regelmäßig auf die im Rahmen des Kreditvertrages vereinbarten Zinsen sowie die Verzugszinsen und Kosten der gerichtlichen Geltendmachung erstreckt.


5. Die Hypothekenvollstreckung

Im spanischen Vollstreckungsrecht stehen dem Hypothekengläubiger grundsätzlich vier verschiedene Verfahren zur Geltendmachung seiner hypothekarisch gesicherten Darlehensforderung offen. Neben dem normalen Erkenntnisverfahren kann auch nach einem für bestimmte Rechtstitel vorgesehenen Vollstreckungsverfahren vorgegangen werden. Zudem steht der Weg über das speziell für die Vollstreckung hypothekarisch gesicherter Forderungen konzipierte summarische Hypothekenvollstreckungsverfahren oder das außergerichtliche, notarielle Verfahren offen.


6. Löschung der spanischen Hypothek

Im spanischen Recht vollzieht sich die Löschung einer Hypothek durch Eintragung einer öffentlichen Löschungsurkunde im Eigentumsregister oder durch Eintragung eines entsprechenden rechtskräftigen Urteils, mit der wichtigen Folge, dass die nachfolgenden Belastungen durch den Wegfall der vorrangigen Belastungen an Wert gewinne.


Weitere Informationen finden Sie auch unter: Immobilienfinanzierung in Spanien


Stand: 1. November 2012


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