Immobilienerwerb in Finnland

von Herrn Advokat Mikko Sundström, mikko.sundstrom@hpplaw.fi, Tel. +358 – 45 – 179 4114

I. Rechtliche Voraussetzungen des Immobilienerwerbs in Finnland

Das Recht am Eigentum eines Grundstücks kann durch Erwerb des Grundstücks erfolgen. Für ausländische Investoren bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen bezüglich des Erwerbs von Immobilien in Finnland.

Ist der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung nicht festgelegt, so hat der Käufer nach finnischem Recht das Recht zum Besitz sofort nach dem Abschluss des Kaufvertrags. Der Käufer hat neben der Kaufpreiszahlung keine weiteren Verpflichtungen. Bei Sach- und Rechtsmängeln hat der Käufer grundsätzlich Anspruch auf Kaufpreisminderung, Rücktritt vom Kaufvertrag und Schadensersatz.

In formeller Hinsicht ist, wie gemeinhin üblich, nach finnischem Recht zu beachten, dass der Kaufvertrag die folgenden Angaben enthalten muss: die Absicht zum Verkauf bzw. Erwerb, die genaue Bezeichnung des entsprechendes Grundstücks, Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis oder eine andere Gegenleistung. 

Abweichend von der im deutschen Recht geregelten notariellen Beurkundung eines Vertrages zur Grundstücksübertragung bedarf der Kaufvertrag über Immobilien in Finnland nur einer Bestätigung. Diese wird insbesondere durch den Leiter der sachlich und örtlichen zuständigen Verwaltungsbehörde (Magistrat), den Leiter des Landvermessungsamtes bzw. dessen Vertreter, andere befugte Beamte oder eine natürliche Person mit entsprechenden Qualifikationen, wie Ingenieure für Landvermessung ausgestellt. Gewisse Käufe können auch direkt durch einen Online-Service ohne eine solche Bestätigung abgewickelt werden.  

Es ist darauf hinzuweisen, dass Wohnungen in Finnland unabhängig vom Grundstück verkauft werden können, und zwar durch den Verkauf von Anteilen an Wohnungsaktiengesellschaften. Auch der Erwerb eines Grundstücks kann durch Erwerb er Anteile an einer Grundstücksaktiengesellschaft erfolgen. Mithin ist das Formerfordernis der Bestätigung des Kaufs für diese Art des Immobilienerwerbs obsolet.

 Die finnische Gemeinde, in der sich das in Rede stehende Grundstück befindet, hat ein Vorkaufsrecht, wenn die Immobilie eine Fläche von über 5000 Quadratmetern hat. Das Vorkaufsrecht wird jedoch nicht häufig in Anspruch genommen. Es ist zudem möglich, von der zuständigen Gemeinde eine Verzichtserklärung bezüglich der Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts zu erhalten. Erfolgt der Eigentumserwerb an Grundstücken indirekt durch den Kauf einer Aktiengesellschaft, die Eigentümerin eines Grundstücks ist, besteht das Vorverkaufsrecht der Gemeinde nicht. 

II. Das Grundbuchsystem im Finnland

Beim Immobilienerwerb in Finnland ist die Eigentumsübertragung an den Käufer ist nicht von der Registrierung im Grundbuch abhängig. Allerdings muss der Erwerb eines Eigentumsrechts an einem Grundstück innerhalb von sechs Monaten nach Erstellung der Übertragungsurkunde oder eines anderen Dokuments, das den Kauf bestätigt, im Grundbuch beim Grundbuchamt (National Land Survey of Finland) eingetragen werden. Eine nicht fristgemäße Eintragung führt im Allgemeinen zu einer Erhöhung der Grunderwerbssteuer. Die Eintragung ist elektronisch möglich. Die Informationen, die dem Grundbuchamt vorgelegt werden, sind öffentlich. Durch Eintragung in das Grundbuch ist ein gutgläubiger Verkauf des Grundstücks an einen anderen Käufer ausgeschlossen. Obwohl es grundsätzlich nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es ratsam, andere Rechte, wie Vermietung, Verpachtung oder andere Nutzungsrechte im Grundbuch eintragen zu lassen. In Finnland ist der Staat dafür verantwortlich, dass die Informationen im Grundbuch korrekt eingetragen sind, und er muss bei Fehlern grundsätzlich Schadensersatz leisten.

III. Gebühren beim Immobilienerwerb in Finnland

In Finnland beträgt die Grunderwerbssteuer vier Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Der Erwerb von Anteilen an einer finnischen Immobiliengesellschaft, deren Vermögenswerte, direkt oder indirekt, hauptsächlich aus Grundstückseigentum bestehen, unterliegt grundsätzlich einem Steuersatz von 2% des Kaufpreises der Anteile. Die gängigste Methode ist folglich, die Gesellschaft zu erwerben, die Eigentümerin der Immobilie ist, anstatt die Immobilie selbst zu erwerben. 

Weitere Gebühren für den Erwerb von Grundstücken in Finnland sind die Gebühr für die Kaufvertragsbestätigung und eine Bearbeitungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch.

 

Stand der Bearbeitung: August 2017