Immobilie in Frankreich erwerben

von Frau Anne-Lise Lamy, Avocat, lamy@rechtsanwalt.fr ,Tel. +33 - 3 - 88 45 65 45


Sie möchten eine Immobilie in Frankreich erwerben?

Frankreich bleibt weiterhin ein bevorzugtes Land für Personen, die keinen Wohnsitz in Frankreich haben und in Immobilien investieren möchten. Sie wohnen also nicht in Frankreich, besitzen aber, entweder direkt oder mittels einer Gesellschaft französischen oder ausländischen Rechts, eine Immobilie in Frankreich oder Sie beabsichtigen, in Frankreich eine Immobilie zu erwerben.

1. Wer kann eine Immobilie in Frankreich erwerben? 

2. Kann eine Gesellschaft eine Immobilie in Frankreich erwerben? Welche Vorteile bestehen bei dem Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft? 

3. Welches sind die Verfahrensschritte beim Immobilienerwerb in Frankreich?

4. Mit welchem Kosten muss ich im Rahmen des Immobilienerwerbs rechnen? 


Antworten


1. Wer kann eine Immobilie in Frankreich erwerben? 

Die Immobilie kann direkt durch eine natürliche Person (oder durch mehrere natürliche Personen) erworben werden.

In diesem Fall müssen zunächst (für jeden Käufer) die Nationalität des Käufers, sein Wohnsitzland, seine persönlichen rechtlichen Umstände und, falls er verheiratet ist, sein ehelicher Güterstand ermittelt werden. Diese Punkte haben große Auswirkungen auf den Erwerb des Eigentums an der Immobilie, die anwendbaren steuerlichen Regelungen und auf einen eventuellen Weiterverkauf der Immobilie.

2. Kann eine Gesellschaft eine Immobilie in Frankreich erwerben? Welche Vorteile bestehen bei dem Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft? 

Der ausländische Käufer kann für den Erwerb der Immobilie auch eine Gesellschaft in Frankreich oder im Ausland gründen. Je nach Art der Gesellschaft (Gesellschaftsform) unterscheiden sich auch hier die auf die erworbene Immobilie anwendbaren rechtlichen und steuerlichen Vorschriften.

In Frankreich ist das bevorzugte Mittel für die Verwaltung und die Übertragung von Vermögen die sogenannte „Société Civile Immobilière“ (SCI) (Immobiliengesellschaft französischen bürgerlichen Rechts). Diese kann sowohl für den Erwerb und Besitz von Wertpapieren als auch für den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien gegründet werden.

Diese im Rahmen der Verwaltung von Familienbesitz häufig empfohlene Gesellschaftsform kann sehr flexibel an die konkreten Bedürfnisse der Gesellschafter angepasst werden, da das Gesetz zahlreiche individuelle Anpassungen gestattet. Dadurch können die Bedürfnisse und Wünsche der Gründer Berücksichtigung finden, insbesondere betreffend Lebensumstände, die sich während der Lebensdauer einer Gesellschaft ändern können. Beispielsweise ist es denkbar, dass zunächst zwei Ehegatten entscheiden, eine solche SCI zu gründen, um über die Gesellschaft eine vermietete Immobilie zu verwalten und die Besteuerung der Mieteinnahmen zu optimieren. Anschließend können sie auf unkomplizierte Weise eines oder mehrere ihrer Kinder, die Interesse an der Verwaltung der Immobilie haben, zu Gesellschaftern der SCI machen. Schließlich können sie mithilfe der SCI auch die Übertragung ihrer Vermögensmasse auf ihre Rechtsnachfolger organisieren und dabei erheblich Steuern sparen.

Die Gründung einer Gesellschaft kann also wesentliche Vorteile mit sich bringen. Selbstverständlich steht unsere Partnerkanzlei für Frankreich Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihnen (unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Umstände und der künftigen Gesellschafter) nähere Informationen zu dieser Gestaltungsmöglichkeit zu übermitteln.


3. Welches sind die Verfahrensschritte beim Immobilienerwerb in Frankreich? 

Der Immobilienerwerb in Frankreich besteht im Wesentlichen aus zwei Etappen – dem Vorvertrag in Form des „Compromis de vente“ und dem notariellen Hauptvertrag („Acte de vente“). Ergänzend kann diesen beiden Etappen eine weitere Etappe in Form eines einseitigen Kaufversprechens („Promesse d’achat“) optional vorgeschaltet werden.

Schritt 1 (optional): 

Einseitiges Kaufversprechen („Promesse d‘achat“)

Das Kaufversprechen beinhaltet die schriftliche Absichtserklärung und das Angebot des potentiellen Käufers, die Immobilie zu einem gewissen Preis zu erwerben.

Dieses Versprechen wird durch die Annahme des Verkäufers rechtlich bindend.

Das Kaufversprechen kann redaktionell recht kurz gefasst sein, es sollte jedoch zumindest folgende Angaben enthalten:

  • Genaue Bezeichnung der Immobilie nebst Katasterbezeichnung der betreffenden Flurstücke
  • Beschreibung der Bauten auf dem Grundstück
  • Ausweisung des Kaufpreises
  • Genaue Bezeichnung der Parteien sowie ggf. Darlegung und Nachweis der Vertretungsbefugnis, sofern die Unterzeichner nicht für sich selbst, sondern für eine andere Person handeln (z.B. Vertretung einer Gesellschaft durch einen Handlungsbevollmächtigten/Geschäftsführer)

Das einseitige Kaufversprechen darf nicht verknüpft werden mit der Forderung einer Anzahlung auf den Kaufpreis der Immobilie, da dies gemäß Artikel 1589-1 des französischen Zivilgesetzbuchs zur Nichtigkeit des Kaufversprechens insgesamt führen würde. 

Das Instrument des Kaufversprechens beim Immobilienkauf ist nur optional, es ist also keine zwingende Etappe des Immobilienkaufs. Die Unterzeichnung eines derartigen Dokuments führt jedoch dazu, bereits frühzeitig über eine wirksame schriftliche Verpflichtung des Käufers zum Kauf der Immobilie zu verfügen, in der die wesentlichen, zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbarten Punkte verbindlich festgehalten werden. Einer notariellen Beurkundung bedarf das Kaufversprechen nach den Vorgaben des französischen Rechts nicht. Dies ist ein Unterschied zum deutschen Recht: Nach deutschem Recht sind Vereinbarungen, die nicht notariell abgeschlossen werden und die den Verkauf einer Immobilie betreffen, unwirksam.

Schritt 2

Vorvertrag („Compromis de vente“)

Während das Kaufversprechen als Absichtserklärung eine einseitige Kaufzusage darstellt, hat der Vorvertrag (auch Immobilienvorvertrag genannt) einen beidseitig rechtlich verpflichtenden Charakter und enthält in der Regel bereits sämtliche Einzelheiten des anschließenden notariellen Kaufvertrags.

Der Immobilienvorvertrag enthält die wesentlichen Bestandteile des endgültigen Kaufvertrags und entfaltet in Form eines gegenseitigen Kaufvorvertrags grundsätzlich bereits rechtliche Bindungswirkung zwischen den Parteien. Die Wirksamkeit des Kaufvorvertrags hängt in der Regel von der Erfüllung verschiedener aufschiebender Bedingungen ab, wie beispielsweise

  • vom Verzicht auf etwaige Vorkaufsrechte der Gemeinde oder der Landwirtschaftsbehörde

 und/oder

  • von der Löschung bestehender Hypothekenverbindlichkeiten zum Zeitpunkt des Abschlusses des endgültigen Kaufvertrags 

Der anschließende Abschluss des Kaufvertrags („acte de vente“) bestätigt daher letztlich nur die Vereinbarungen des Vorvertrags bzw. dokumentiert die Erfüllung der im Vorvertrag genannten aufschiebenden Bedingungen (siehe hierzu zwei Beispiele im Vorabsatz).

Der Unterzeichnung des Vorvertrags, der in der Regel durch ein entsprechend beauftragtes Notariat erstellt wird, geht die Erstellung und Beibringung verschiedener erforderlicher technischer Berichte („Diagnostics techniques“) für die Immobilie voraus. Die Erstellung dieser technischen Berichte (Prüfberichte betreffend Bleibelastung, Asbest, Termitenbefall, Gasinstallationen, Elektroinstallationen, Energieeffizienz, Abwasseranlagen und Hausschwamm) ist vom Verkäufer in Auftrag zu geben und zu finanzieren.

Bei den für diese Zwecke hinzugezogenen Sachverständigenbüros („Diagnostiqueur“) sollte es sich um vor Ort öffentlich zugelassene Prüfstellen handeln.

Im Rahmen des Vorvertrags erfolgt, insbesondere auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises und der nachverfolgbaren Eigentümerhistorie der Immobilie, die Bestimmung des Veräußerungsgewinns nebst Festsetzung der hierauf anfallenden Steuern und Abgaben.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von 5 bis 10 % des vereinbarten Kaufpreises.

Schritt 3:

Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages („Acte de vente“)

Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages wird das Immobiliengeschäft in Form einer notariellen Urkunde vollzogen. Dies bewirkt bereits rechtlich den Eigentumsübergang und führt zur Eintragung im Grundstücksregister („Registre Hypothécaire“), sobald alle aufschiebenden Bedingungen des Vorvertrags erfüllt sind und der Käufer den Immobilienkaufpreis auf das Notaranderkonto eingezahlt hat. Durch die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags wird die Übertragung der Immobilie zwischen den Parteien unmittelbar wirksam, das heißt, das Eigentum an der Immobilie geht in diesem Moment auf den Käufer über. Daher kann die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises in jedem Fall bereits am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages vor dem Notar verlangt werden. Das Notariat prüft vorab ergänzend, falls Hypothekenbelastungen bestehen, ob die Übertragung der Immobilie lastenfrei erfolgen kann und dass die diesbezüglich erforderlichen Löschungsbewilligungen erteilt sind.

Der Kauf ist damit abgeschlossen und führt zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen an die Steuerverwaltung sowie zur Veranlassung der Eintragung in das Grundstücksregister („Registre Hypothécaire“) durch das Notariat.

Der Notar kann frei ausgewählt werden, unabhängig von der geographischen Lage der Immobilie oder des Wohnsitzes der Parteien. In der Praxis werden der Vorvertrag und der Kaufvertrag vor einem Notar unterzeichnet. Die Anwesenheit des Käufers sowie des Verkäufers oder die Anwesenheit einer Person, die der Käufer bzw. der Verkäufer im Vorfeld bevollmächtigt haben (z.B. ein Rechtsanwalt), ist hierbei erforderlich. Der Notar wird eingangs prüfen, ob beide Parteien der französischen Sprache mächtig sind. Falls dies nicht der Fall sein sollte, wird er für die der französischen Sprache nicht mächtige Partei auf die Anwesenheit eines Dolmetschers oder eines Anwalts hinwirken.


4. Mit welchem Kosten muss ich im Rahmen des Immobilienerwerbs rechnen? 

Das Gesamtbudget im Rahmen des Verkaufs umfasst folgende Elemente:

  • Preis der Immobilie
  • Die an das französische Finanzamt zu zahlenden Steuern und Abgaben (Eintragungsgebühren) in Höhe von ca. 5,8 % (regional leicht variierend) des Kaufpreises. Diese Gebühren sind, sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung treffen, vom Käufer zu zahlen
  • Honorare des Notars und seine Auslagen im Rahmen des Erwerbs (beispielsweise Kosten des Landvermessers für die Vermessung des Geländes)
  • Bearbeitungsgebühren der Bank, Gebühren für das Hypothekendarlehen oder eine Bürgschaft
  • Eventuelle Kosten eines Immobilienmaklers, falls ein solcher am Verkauf mitgewirkt hat

Gerne kann unsere Partnerkanzlei Epp & Kühl für Frankreich eine Schätzung der für Sie zu erwartenden Kosten vornehmen.

Stand der Bearbeitung: März 2019