Gewerbemiete in Griechenland

von Herrn Rechtsanwalt Abraam Kosmidis, info@rechtsanwalt.gr
www.rechtsanwalt-griechenland.de, Tel. +30 – 23920 57167

Der griechische Büromietvertrag und auch der Gewerbemietvertrag spielen in der Praxis eine wichtige Rolle. Gewerbliche Mietverträge werden in Griechenland üblicherweise intensiv ausgehandelt. Die wirtschaftlichen Konsequenzen aus einem „schlecht“ abgeschlossenen Mietvertrag können verheerend sein, sowohl für den Vermieter, der sein Eigentum jahrelang unwirtschaftlich gebunden sieht, als auch für den Mieter, der möglicherweise nur über eine hohe, ggf. unternehmensgefährdende Entschädigungszahlung aus einem einmal abgeschlossenen Mietverhältnis wieder herauskommt.

  1. Wann spricht man von einem Büro- oder Gewerbemietvertrag?
  2. Gibt es zwingende Vorschriften im griechischen Gewerbemietrecht?
  3. Unterliegt ein griechischer Büro- oder Gewerbemietvertrag besonderen Formvorschriften?
  4. Wie funktioniert das mit der Mietkaution im griechischen Recht?
  5. Laufzeiten und stillschweigende Verlängerung?
  6. Wie erfolgt die Anpassung des Mietzinses?
  7. Umlage von Nebenkosten auf die Mieter?
  8. Was ist bei der Kündigung zu beachten?

Antworten:

  1. Wann spricht man von einem Büro- oder Gewerbemietvertrag?
    Ein griechischer Gewerbemietvertrag („epagelmatiki misthosi“) liegt in Abgrenzung zum Wohnungsmietvertrag immer dann vor, wenn das Mietobjekt sich auf ein Gebäude oder einen Gebäudeteil bezieht, das/der vornehmlich nicht Wohnzwecken dient.

    Die Abgrenzung ist in der Praxis wichtig, da die Gewerbemiete im griechischen Recht wesentlich strengeren Regeln unterliegt als die Wohnraummiete. Auslegungsprobleme können dann auftreten, wenn das Mietobjekt sowohl Wohn- als auch Gewerbezwecken dient (etwa ein Straßenlokal mit Wohnbereich im hinteren Teil). In solchen Fällen richten sich die anzuwendenden Gesetzesvorschriften nach der Nutzung, die hauptsächlich vom Mieter ausgeübt wird (also hauptsächlich Wohnung oder Gewerbe).

  2. Gibt es zwingende Vorschriften?
    Die wichtigste zwingende Vorschrift hat mit der Dauer des Mietvertrags zu tun. Der Mietvertrag hat von Gesetzes wegen eine bestimmte Dauer, die 3 Jahre beträgt, selbst wenn die Parteien eine kürzere Dauer vereinbart haben.
    Weitere Vorschriften regeln die Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrags seitens des Vermieters, und die Pflicht, Schadensersatz an den Mieter zu zahlen, wenn er vor Ablauf der 3 Jahre oder ohne Vorliegen eines speziell im Gesetz aufgeführten Grundes (z.B. Eigenbedarf an der Immobilie oder die Durchführung von Bauarbeiten) kündigt.

  3. Unterliegt ein griechischer Büro- oder Gewerbemietvertrag besonderen Formvorschriften?
    In der Praxis werden griechische Gewerbemietverträge fast ausnahmslos schriftlich abgefasst, obwohl Formvorschriften im gewerblichen Mietrecht grds. nicht vorgeschrieben sind.

    Nach dem griechischen Zivilgesetzbuch können Mietverträge, die für eine Dauer von mindestens 9 Jahren vereinbart werden, notariell abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen werden. Nach der Rechtsprechung hat diese Vorschrift im Rahmen des Büro- bzw. Gewerbemietvertrags jedoch nur den Sinn, dass der Vertrag auch gegenüber gutgläubigen Dritten, welche die Immobilie erwerben möchte, sichtbar wird und diese vor der Nichtkenntnis der Existenz des Mietvertrags geschützt werden.

  4. Wie funktioniert das mit der Mietkaution im griechischen Recht?
    Die Mietkaution kann im griechischen Recht frei vereinbart werden, es ist daher nur Verhandlungssache der Parteien, ob diese vereinbart wird oder nicht. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass in der Praxis fast alle gewerblichen Mietverträge eine Mietkaution vorsehen. Diese beläuft sich üblicherweise auf 1 bis 2 Monatsmieten, wird am Anfang des Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter ausbezahlt und wird erst an den Mieter zurückgezahlt, sobald dieser bei der Mietbeendigung die Immobilie geräumt hat und alle Strom-, Wasserrechnungen und alle weiteren Zahlungen etc. beglichen hat. 

  5. Welche Regeln gibt es für die Laufzeiten und was ist üblich?
    Wir haben bereits unter Punkt 2 ausgeführt, dass nach dem griechischen Recht der Mietvertrag eine gesetzliche Mindestdauer von 3 Jahre hat, selbst wenn die Parteien eine kürzere Dauer vereinbart haben.
     
  6. Wie erfolgt die Anpassung des Mietzinses?
    Die Aktualisierung des Mietzinses ist im Rahmen griechischer Gewerbemietverträge frei verhandelbar.

    Eine gesetzliche Auffangregelung existiert jedoch auch und sieht vor, dass falls keine besondere Vereinbarung über die Aktualisierung des Mietzinses vereinbart worden ist, sich dieser nach dem dritten Mietjahre jedes Jahr um 75 % des griechischen Preissteigerungsindex erhöht, so wie dieser jedes Jahr von der griechischen Behörde für Statistik (Ethniki Statistiki Ipiresia Ellados) festgelegt bzw. mitgeteilt wird.

    Die Parteien sind jedoch grundsätzlich ganz frei die Miethöhe zu vereinbaren, z.B. eine Indexierung der Miete anhand des Preissteigerungsindex (zu 100 %, aber auch mehr oder weniger) zu vereinbaren, oder sogar völlig andere Maßstäbe für die Anpassung zu wählen oder ganz darauf zu verzichten.

    Üblich ist eine Erhöhung um 100 % des Preissteigerungsindex, oder eine bestimmte prozentuale Steigerung (3 bis 5 % des vereinbarten Mietzinses).

  7. Umlage von Nebenkosten auf die Mieter?
    Die Umlage von Nebenkosten hängt ebenfalls davon ab, was die Parteien vereinbaren. Es wird jedoch fast ausnahmslos vereinbart, dass der Mieter die Strom-, Wasser- sowie alle weiteren laufenden Kosten bezahlt, darunter auch die Immobiliengebühr, die zusammen mit der Stromrechnung bezahlt wird. Nebenkosten, die üblicherweise ebenfalls von der Mieterseite übernommen werden, sind die Reinigungskosten bzw. der sonstige Unterhalt des Gebäudes oder auch die Gemeinschaftskosten im Falle einer Eigentümergemeinschaft. 

  8. Was ist bei der Kündigung zu beachten?
    Der Vermieter kann grundsätzlich bei Zahlungsverzug, Nichtzahlung von Nebenkosten (sofern eine Übernahme durch den Mieter vereinbart wurde, was in den meisten Fällen gegeben ist), ggf. bei nichtgenehmigter oder nichtangezeigter Untervermietung oder bei der Durchführung nichtangezeigter Bauarbeiten oder Ausübung einer Tätigkeit, die nicht vereinbart worden ist, den Gewerbemietvertrag fristlos kündigen.

    Der Vermieter kann ferner den Mietvertrag für die Selbstnutzung für gewerbliche Zwecke kündigen, sobald aber die vertraglich vereinbarte Dauer (also nicht die gesetzliche, die sich auf 3 Jahre beläuft) abgelaufen ist, und/oder, wenn das Mietverhältnisses seit mindestens drei Jahren besteht. Ferner kann der Vermieter den Mietvertrag nach Ablauf der vertraglichen Dauer für den Ausbau der vermieteten Immobilie kündigen. Ferner kann der Mietvertrag vermieterseits für die Nutzung als Wohnung von ihm selbst oder von seinen Familienmitgliedern gekündigt werden. Das Gesetz sieht auch weitere Fälle vor, von deren Darlegung vorliegend aufgrund der zweitrangigen Bedeutung abgesehen wird.

    Der Mieter kann  kündigen, wenn Hindernisse bezüglich der Nutzung der gemieteten Immobilie vorliegen, selbst wenn diese nicht auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist; das Hindernis darf allerdings nicht vom Mieter zu verantworten sein. Nach der griechischen Rechtsprechung wird z.B. die Nichtgewährung einer bestimmten Genehmigung durch die Behörde für die Tätigkeit des Mieters als Mangel der Immobilie angesehen, welcher deren Nutzung beeinträchtigt, als wichtiger Grund für die Kündigung angesehen. 

Stand der Bearbeitung: Juni 2017