Immobilienfinanzierung/ Kreditsicherheiten in Griechenland

Die hier formulierten Antworten werden Ihnen wesentliche, für die Praxis wichtige Hinweise zur Finanzierung eines griechischen Immobilienkaufes und zur Hypothekenbestellung unter griechischem Recht geben. Dabei werden auch solche Aspekte berücksichtigt, die im gewerblichen Bereich bzw. für institutionelle Anleger eine Rolle spielen. Am Ende werden auch die Kosten einer griechischen Hypothekenbestellung (Privatkauf sowie gewerbliche Finanzierung) dargestellt. Den Fragenkatalog sowie die Antworten hat Ihnen die im deutsch-griechischen Rechtsverkehr spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei KOSMIDIS UND PARTNER ANWALTSGESELLSCHAFT mit Büros in Thessaloniki und Athen, Griechenland erstellt.

von Herrn Rechtsanwalt Abraam Kosmidis, info@rechtsanwalt.gr
www.rechtsanwalt-griechenland.de, Tel. +30 – 23920 57167

      1. Welche wesentlichen Besonderheiten kennt das griechische System der Grundpfandrechte?
      2. Welche Rolle hat die Bank im Rahmen einer Hypothekenbestellung in Griechenland?
      3. Welche Rolle spielen Eigentumsregister und Kataster?
      4. Welche Kosten verursacht eine Hypothekenbestellung in Griechenland?
      5. Sonderfall: Wie funktioniert eine griechische Bauträgerfinanzierung in der Praxis?

      Antworten:

      1. Welche wesentlichen Besonderheiten kennt das griechische System der Grundpfandrechte?
        Das griechische Recht der Grundpfandrechte kann allgemein als etwas einfacher als das deutsche Recht bezeichnet werden. Die Eintragung einer Grundschuld, wie diese aus dem deutschen Recht bekannt ist, existiert im griechischen Recht nicht. Als Hauptmittel der Sicherung durch eine Immobilie wird die Hypothek genutzt, die am häufigsten in der „vorläufigen“ Form der Eintragung der „Vormerkung einer Hypothek“ erscheint.

        Nach dem griechischen Recht können, so wie im deutschen Recht, auch zukünftige Forderungen bzw. Forderungen, deren Entstehen von einer aufschiebenden Bedingung abhängig ist, Gegenstand der Hypothek sein. Andere, im deutschen Recht bekannte Grundpfandrechte bzw. deren Modalitäten haben kein Gegenstück im griechischen Hypothekenrecht. So kennt das griechische Recht weder Rentenschulden noch Briefhypotheken.

        Die am häufigsten benutzte Form im Rahmen der Immobilienfinanzierung ist die Eintragung der „Vormerkung“ einer Hypothek. Die „Vormerkung“ ist ein vorläufiges Sicherungsrecht, das nur durch ein gerichtliches Urteil angeordnet bzw. eingetragen werden darf.

        In der Praxis läuft das Verfahren wie folgt ab: Zunächst muss der Kaufinteressent seine von der Bank angeforderten Unterlagen, die mit der Prüfung seiner Kreditsituation zu tun haben (z.B. jährliche Steuererklärung der letzten Jahre, Schufa-Bestätigung usw.) beschaffen. Die Bank erteilt eine Vorabgenehmigung für die Darlehensgewährung, so dass der Käufer dann mit dem Verkäufer den Kaufvertrag abschließen kann. Im Kaufvertrag wird eine Klausel eingebaut, dass der Verkäufer innerhalb von einigen Tagen direkt von der Bank den (vollen oder restlichen) Kaufpreis erhalten solle.

        Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen ist, wird im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens von der Bank die Eintragung der „Vormerkung“ einer Hypothek beantragt. Bei diesem Verfahren muss der Käufer persönlich erscheinen und vor dem Richter erklären, dass er mit der Eintragung der „Vormerkung“ einverstanden ist.

        Das Urteil wird in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Tagen veröffentlicht und dient als Grundlage für die Eintragung der „Vormerkung“ im Grundbuch.

        Der Unterschied zwischen der „Vormerkung“ einer Hypothek und einer „normalen“ Hypothek besteht darin, dass die „Vormerkung“ ein Vorzugsrecht gewährt für die Umwandlung in eine „normale“ Hypothek. Die Forderung muss zunächst rechtmäßig zur Entstehung gekommen sein, damit die Vormerkung in eine Hypothek umgewandelt werden kann. Es ist jedoch vorgesehen, dass die zeitlich früher eingetragene „Vormerkung“ den Vorrang vor einer nachträglich eingetragenen „normalen“ Hypothek hat, so dass die Rechte des Gläubigers (die Bank in diesem Fall) geschützt werden.

      2. Welche Rolle hat die Bank im Rahmen einer Hypothekenbestellung in Griechenland?
        Die „Vormerkung“ der Hypothek bzw. die „normale“ Hypothek wird zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen. Die Bank ist der Gläubiger, dessen Forderung mit der Hypothek gesichert wird.

        Das Verfahren der Eintragung der „Vormerkung“ der Hypothek im Rahmen der Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie wird größtenteils von dem Rechtsanwalt der Bank durchgeführt, da die Bank das besondere Interesse hat, Ihre Rechte aus der Gewährung des Darlehens zu schützen. Die Kosten jedoch werden nur vom Darlehensnehmer, bzw. dem Käufer der Immobilie, getragen. 

      3. Welche Rolle spielen Eigentumsregister und Kataster?
        In Griechenland bestehen zurzeit zwei verschiedene Ämter für die Eintragung von Rechten an einer Immobilie, namentlich das Grundbuchamt (ipothikofilakio) und das Katasteramt (ktimatologio). Diese sind jeweils für verschiedene Orte in Griechenland zuständig, so dass derzeit für jede Immobilie entweder ein Grundbuchamt oder ein Katasteramt existiert. Grund hierfür ist, dass in Griechenland seit einigen Jahren das Kataster schrittweise eingeführt wird, damit künftig das ältere Grundbuchsystem völlig ersetzt werden kann. Sobald also ein Ort im Kataster eingeführt wird und die Funktion des jeweiligen Katasteramts beginnt, wird dies für die Immobilie ausschließlich zuständig.

        Im Fall der Vermögenssicherung durch eine Hypothek bzw. die „Vormerkung“ einer Hypothek, wird diese gegenüber Dritten erst mit der Eintragung im Grundbuch / Kataster existent. Die Bank, die das Darlehen gewährt, achtet daher stets darauf, dass die Eintragung so schnell wie möglich – in der Regel innerhalb von maximal 2 Tagen – im Grundbuch / Kataster eingetragen wird. Obwohl der Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens im Rahmen der Finanzierung des Kaufs einer Immobilie frei zwischen dem Käufer und der Bank vereinbart werden kann, wird in den meisten Fällen der Darlehensbetrag erst nach der Eintragung im Grundbuch / Kataster ausbezahlt.

      4. Welche Kosten verursacht eine Hypothekenbestellung in Griechenland?
        Bei der Bestellung der Vormerkung einer Hypothek, die wie bereits dargelegt in der Praxis das wichtigsten Sicherungsmittel für Forderungen von Banken darstellt, fallen unvermeidlich 2 Kostenpositionen an und zwar:
        • das Honorar des Rechtsanwalts der Bank, der den Antrag für die Beantragung der Vormerkung vorbereitet bzw. einreicht
        • die Kosten der Eintragung der Hypothek beim Grundbuch / Kataster.

        Die Rechtsanwälte der Banken haben in den meisten Fällen einen festen Kooperationsvertrag mit der Bank, so dass das Honorar und die Gerichtskosten nur selten den Betrag von 300 € übersteigen.
        Die Grundbuchkosten liegen in der Regel bei ca. 0,8 % des mit der Vormerkung zu sichernden Betrags.
        Es muss jedoch betont werden, dass je nach der internen Vorgehensweise einer Bank weitere Kosten für die Gewährung des Darlehens anfallen können, die jedoch nicht direkt mit der Eintragung der Hypothek zusammenhängen (z.B. Kosten für die Schätzung der Immobilie durch einen Ingenieur).

        Im eher seltenen Fall, in welchem direkt eine „normale“ Hypothek (also keine „Vormerkung“) eingetragen wird, müssten dann neben den Kosten, die für die Eintragung im Grundbuch anfallen, und die genau so hoch sind wie die Kosten der Eintragung der Vormerkung einer Hypothek, müssen noch folgenden Kosten hinzugerechnet werden:
        • die Notarkosten, die bei ca. 1,2 % liegen (kann variieren);
        • die Stempelsteuer, die sich auf 3,6 % beläuft.

        Da also die Kosten bei der Bestellung einer „normalen“ Hypothek deutlich höher ausfallen, als die Kosten einer Vormerkung, bevorzugen die Banken die letztere Form der Sicherung.

      5. Sonderfall: Wie funktioniert eine griechische Bauträgerfinanzierung in der Praxis?
        Die Finanzierung eines Bauprojektes kann in Griechenland variieren, da sie davon abhängt, ob der Bauträger als Privatperson eine Finanzierung für den Bau auf sein eigenes Grundstück wünscht, oder ob der Bauträger geschäftlich den Aufbau auf ein eigenes Grundstück, oder auf ein anderes Grundstück möchte.

        Im Fall der Finanzierung für ein eigenes Bauprojekt für nicht geschäftliche Zwecke, verläuft die Finanzierung teilweise wie im Falle des Kaufs einer Immobilie. Die Vormerkung bzw. die Hypothek wird in diesem Fall nur zu Lasten des Grundstücks selbst eingetragen. Nach dem griechischen Recht erstreckt sich die Hypothek bzw. die Vormerkung auch auf jede Bauanlage, die auf dem Grundstück errichtet wird.
        Die Tendenz bei den Banken geht jedoch dahin, dass das Darlehen nur zu einer bestimmten Höhe gewährt wird, die dem Wert des Grundstückes entspricht. Wenn also das Grundstück (vor dem Aufbau) einen relativ niedrigen Wert hat, dann ist in der Praxis damit zu rechnen, dass die Bank weitere Sicherungen anfordern wird, um das Bauprojekt zu finanzieren. Solche Sicherungen können z.B. die Bürgschaft eines Dritten, der zahlungsfähig ist, oder die Eintragung einer Hypothek auf ein anderes Grundstück/Immobilie des Darlehensnehmers oder eines Dritten sein.

        Wenn es sich um einen Bauträger handelt, der geschäftlich die Errichtung eines Baus finanzieren möchte, dann kann es in einigen Fällen durchaus vorkommen, insbesondere wenn es sich um einen zahlungsfähigen Bauträger handelt, dass das Projekt auch ohne die Eintragung einer Hypothek bzw. Vormerkung finanziert wird. Die Finanzierung kann z.B. im Rahmen der allgemeinen Finanzierung durch ein gewerbliches Darlehen der Firma gewährt werden.

        Möchte jedoch die Bank eine Sicherung aus dem Grundstück erhalten, dann läuft das Verfahren beim geschäftlichen Bauträger, der auf seinem eigenen Grundstück baut, genauso ab wie beim privaten Bauträger. Die Bank wird also entweder die Eintragung einer Hypothek bzw. Vormerkung anfordern, bzw. die Übernahme der Schuld gesamtschuldnerisch durch eine dritte solvente Person (Bürgschaft) verlangen.

        In Griechenland war in den letzten Jahrzenten das Modell des Baus durch einen geschäftlichen Bauträger auf ein fremdes Grundstück unter der gleichzeitigen Vereinbarung, dass der Eigentümer des Grundstücks bestimmte Flurstücke des Gebäudes erhält (in Griechenland bekannt als antiparoxi), sehr verbreitet und vielfach angewandt worden. In einem solchen Fall, und im Allgemeinen in Fällen in denen der Bauträger auf ein fremdes Grundstück baut, besteht die Möglichkeit nicht, ohne die Zustimmung des Eigentümers eine Hypothek auf das Grundstück eintragen zu lassen. In solchen Fällen erhält der Bauträger seine Finanzierung entweder durch ein geschäftliches Darlehen ohne Sicherung, oder im Wege der Bürgschaft durch einen Dritten oder durch die Belastung eines anderen Grundstückes.

      Stand der Bearbeitung: Juni 2017