Immobilienrecht und Mietrecht

von Herrn Rechtsanwalt Sven Walker, swalker@dalelessmann.com
Tel. +1 416 369-7848

1. Allgemeines zum Immobilienrecht in Kanada

Der Begriff des Immobilienrechts wird im englischsprachigen Rechtsystem mit "Real Estate Law" übersetzt.

Der "title" oder das Eigentumsrecht ist der wichtigste Grundsatz, sodass niemand mehr übertragen kann, als er selbst besitzt. Die Überprüfung des Titels ist eine der Aufgaben, die der Rechtsanwalt für den Käufer bei einer Immobilienakquisition übernimmt. Der Rechtsanwalt sorgt also dafür, dass der Käufer auch tatsächlich die Eigentumsrechte an dem Grundstück erwirbt. 

 

2. Grundstücksregistrierung und Grundbuchsystem in Kanada

Trotz der Verschiedenheiten der Rechtssysteme zwischen Deutschland und Kanada, besteht grundsätzliche Vergleichbarkeit darin, dass auch in Kanada die Registrierung der beurkundeten Grundstückskaufverträge beim Grundbuchamt (Registry Office) erforderlich ist.

Es bestehen aber Unterschiede zwischen dem kanadischen und deutschen Grundbuchrecht und Grundbuchsystem. Der nichtansässige Investor sollte daher bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages bzw. unbedingt vor Unterzeichnung der beim Grundbuchamt vorzulegenden privatschriftlichen Urkunde (Transfer of Title oder Deed) den Title von einem Rechtsanwalt in Kanada, durch Einsichtnahme in das Grundbuch (Land Register) überprüfen lassen. Wegen des auch hier herrschenden Gutglaubensschutzes ist davon auszugehen, dass alle Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, im Grundbuch eingetragen sind. Der Käufer kann somit durch einen Blick ins Grundbuch die Angaben des Verkäufers überprüfen.


3. Privat- und öffentlichrechtliche Belastungen des Eigentums in Kanada

Auch in Kanada sind die Grundpfandrechte und sonstigen Rechte und Belastungen, wie beispielsweise Dienstbarkeiten und Nießbrauch, Versorgungsrechte und Wegerechte im Grundbuch zu vermerken.

Die tatsächliche Belegenheit des Grundstücks sowie die Übereinstimmung von Lage und Registrierung des Grundstücks wird durch den Vermessungsplan/Kataster (Survey Plan) ausgewiesen. Der Investor ist daher gut beraten, wenn er einen Survey Plan jüngeren Datums heranzieht und von seinem Rechtsanwalt in Kanada überprüfen lässt. Nur aufgrund dieses Planes lässt sich exakt nachweisen, wie viel Land tatsächlich erworben wird. Zusätzlich enthält der Survey Plan Informationen über evtl. Überbauten, Zugänge und Versorgungsanschlüsse, gemeinsam mit dem Nachbargrundstück genutzte Mauern, sowie die Lage der Gebäude und ihre Vereinbarkeit mit den gesetzlichen Bestimmungen der jeweiligen Provinz.

 

4. Kaufangebot bei einem Grundstückskauf in Kanada

Nachdem der Käufer sich für ein Objekt entschieden hat, wird gewöhnlich der Immobilienmakler oder -berater dem Käufer ein sogenanntes Standardkaufangebot (Standard Offer to Purchase) als Basis einer Vereinbarung vorlegen. Es ist dringend anzuraten, dieses Angebot mit einem Rechtsanwalt in Kanada durchzugehen und auf die eigenen Bedürfnisse und Wünsche abzustimmen. Wesentlich für einen ausländischen Käufer ist vor allem, das Wesen des Offer to Purchase zu kennen. Der Käufer verpflichtet sich mit Annahme des Angebotes und mit Leistung einer Anzahlung nämlich zur Übernahme von Grundeigentum, ohne dass z.B. alle Einzelheiten der späteren Finanzierung geregelt werden. Der Investor muss sich darüber im klaren sein, dass er durch das angenommene Kaufangebot zwar noch nicht das Recht am Objekt hat, allerdings auch nicht mehr zurücktreten kann und die regelmäßig mit dem Offer to Purchase verbundene Anzahlung eventuell nicht mehr zurückerhalten kann. Im Zusammenhang mit der Anzahlung sollte der Käufer darauf achten, dass diese als eine Zahlung verstanden wird, die den Kaufpreis mindert. Der Käufer sollte außerdem darauf bestehen, dass der Betrag zu seinen Gunsten verzinst wird.

 

5. Closing Date bei einem Immobilienkauf in Kanada

Bei der Wahl des Termins zur Annahme seines Angebots, d.h. des Vertragsschlusses, sollte der Grundstückserwerber die folgenden Überlegungen berücksichtigen und als Konditionen in das Kaufangebot einbauen: 

1. Ist die Finanzierung des Kaufs noch nicht geklärt, sollte genügend Spielraum für entsprechende Verhandlungen eingeplant werden. Es ist deshalb außerordentlich wichtig, dass das Kaufangebot nur unter der Bedingung einer Finanzierungsmöglichkeit abgegeben wird, sodass ein Scheitern der Finanzierungsverhandlungen dem Käufer den Rücktritt mit Rückzahlung der Hinterlegung ermöglicht. 

2. Dem Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag durchführt und der den Title überprüft, den man zu erwerben beabsichtigt, sollte genügend Zeit gegeben werden, die Nachforschungen gewissenhaft durchzuführen. Die Zeitspanne, innerhalb der die "Titelprüfung" nach Kaufabschluss gemacht werden soll, sollte als eine Bedingung in das Kaufangebot aufgenommen werden. Ein Zeitraum von ca. 3 Wochen nach Vertragsabschluss sollte es dem Erwerber ermöglichen, den Status bzw. Wert seines Titles am Eigentum zu überprüfen, bevor der Vertrag ohne Bedingung angenommen und somit geschlossen ist. 

3. Bei gewissen Objekten sollte ein Erwerber ein Kaufangebot nur unter der Bedingung einer zusätzlichen Gebäudeinspektion und Bodenbegutachtung durch einen Experten – z.B. innerhalb der folgenden 15 Tage – abgeben.

Bei der Gestaltung der Konditionen zum Kaufvertrag muss stets bedacht werden, dass die Konditionen sinnlos sind, wenn sie nicht gleichzeitig dem Kaufinteressenten die Möglichkeit eines Rücktritts vom Kaufvertrag für den Fall eines unbefriedigenden Ergebnisses der Untersuchung einräumen. 

 

6. Hypothek ("Mortgage") in Kanada

Der Erwerb von Grundeigentum wird auch in Kanada regelmäßig unter Bestellung einer Hypothek (der "Mortgage") auf das Grundeigentum finanziert. 

Die Belastung des Grundstückes mit einem Grundpfandrecht (der "Mortgage"), das im Grundbuch eingetragen wird, ist also auch in Kanada die wichtigste und gebräuchlichste Art der Sicherheit, die der Schuldner seinem Gläubiger zur Finanzierung des Grundstückskaufes anbieten kann. Da die "Mortgage", ebenso wie im Deutschen Rechtsystem die Hypothek, ein Anhang und Sicherheit für die Forderung ist, erlaubt sich in diesem Zusammenhang auch die Übersetzung mit Hypothek. 

Bei mehr als einer Hypothek bestimmt sich auch die Rangfolge unter dem ersten, zweiten oder drittem Grundpfandrechtsgläubiger ("Mortgagor") nach der Reihenfolge der Eintragung der Urkunden. Diese Rangfolge ist genauso wie auch in Deutschland dann wichtig, wenn der Schuldner in Zahlungsverzug gerät und der am Eigentum abgesicherte Wert nicht ausreicht, die Verbindlichkeit auszugleichen. In diesem Fall wird der vorrangige Hypothekengläubiger, der die Zwangsvollstreckung bzw. den auf der Nichtzahlung beruhenden Zwangsverkauf betreibt, vor den anderen Gläubigern befriedigt, die sich teilen müssen, was übrig bleibt. 

Wir möchten anmerken, dass die Konditionen der Hypothek, überhaupt, wo es um persönliche Garantien angeht, sich oftmals verhandeln lassen, und dass der Investor hier unbedingt schon in der Verhandlungsphase der Finanzierung einen ortskundigen Rechtsberater einschalten sollte. 

 

7. Überblick über das Mietrecht in Kanada 

7.1 Übersicht 

Nach dem Rechtssystem des Common Law handelt es sich bei einem Mietvertrag ("Lease") gewöhnlich um einen schriftlichen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer ("Landlord") und dem Mieter ("Tenant") bzw. dem Pächter eines Grundstücks. 

In Kanada gibt es im gewerblichen Bereich, mangels eines detaillierten Mietrechts, an das der deutsche Investor gewöhnt ist, sehr individuelle, lange und vollständige Verträge. Die Unterstützung des Rechtsanwalts bei der Gestaltung des Mietvertrags (überhaupt im gewerblichen Bereich) ist ratsam, und obwohl die Mietverträge zumeist standardisiert sind, bestehen doch Möglichkeiten zur kreativen Gestaltung des Mietvertrages zu Gunsten des Vermieters. 

7.2 Mieterschutzgesetzgebung in Kanada

Für Mietverhältnisse im Bereich der Wohnraumnutzung bestehen z.B. in Ontario und den anderen kanadischen Provinzen Mieterschutzgesetzgebungen. Sie sind Bestandteil des zum größten Teil kodifizierten Wohnraummietrechts ("Landlord and Tenant Act") und haben Einfluss auf den Zeitraum, wann und zu welchem Prozentsatz frühestens Mieterhöhungen erfolgen können, mit welchen Fristen gekündigt werden kann, welche Gründe für eine Kündigung akzeptiert werden können und in welcher Form diese mitgeteilt werden müssen. 

Bevor deshalb in Wohnobjekte investiert wird, sollte rechtlicher Rat darüber eingeholt werden, welche Miet- oder Mieterschutzgesetze am Ort und zum Zeitpunkt der geplanten Investition bestehen. Es ist beispielsweise oft nicht ohne weiteres möglich, einen außergewöhnlich niedrigen Mietzins auf die ortsübliche Miete anzuheben. Regelmäßig wird dann nur ein gradueller Anstieg erlaubt sein. 

7.3 Rechtsbehelfe für den Vermieter in Kanada

Falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, kann der Vermieter, besonders im gewerblichen Bereich, nach den Vertragsbestimmungen das Mietverhältnis für hinfällig erachten und die Wider-Inbesitznahme erreichen oder den Vertrag weiterhin als bestehend ansehen und anderweitigen Rückgriff z.B. für eine Pfändung erreichen. 

Im gewerblichen Bereich wird der Investor der mit den deutschen Mietrechten in Berührung kommt, das kanadische Mietrecht als vermieterfreundlich empfinden. 

 

Stand der Bearbeitung: April 2015