Immobilienrecht

von Frau Rechtsanwältin Anita Maruna, office@boric.hr, Tel. +385 - 1 - 492 45 00

Allgemein

In Folge des touristischen „Booms“ der letzten Jahre ist in Kroatien seit dem Jahre 2015 und insbesondere im Jahr 2016 auch der Immobilienmarkt erneut im Aufwind. Ein Großteil der Immobilienaktivitäten wird an der kroatischen Adriaküste sowie auf dem Gebiet der Hauptstadt Zagreb vorgenommen.

Für potenzielle Käufer stellen sich in der Praxis vor dem Immobilienerwerb in Kroatien meistens Fragen zu nachfolgenden Punkten:

  • Immobilienerwerb (Kaufvertrag, Eigentumsrecht bzw Eintragung ins Grundbuch u.Ä.);
  • Rechtssicherheit;
  • Kaufpreis;
  • anfallende Kosten und Steuern.

 

Immobilienerwerb und Grundbuchwesen in Kroatien

Immobilienkaufverträge müssen in Kroatien in Schriftform erfolgen, um Gültigkeit zu erlangen bzw. um die entsprechenden Sachenrechte in das Grundbuch eintragen zu können. Die Grundbücher haben in Kroatien nämlich eine Akquisitionsfunktion, sodass die Eintragung in das Grundbuch Voraussetzung für den Erwerb dinglicher Rechte an Immobilien ist. Der Erwerb von Eigentum an Immobilien folgt dem – dem österreichischen Recht nachempfundenen – Prinzip der kausalen Tradition, wonach der Erwerb des Eigentums in der Regel durch einen Titel (Rechtsgeschäft) und den modus, d.h. die Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Die Eintragung in das Grundbuch hat demnach rechtsbegründenden (konstitutiven) Charakter. Die Unterschrift des Verkäufers auf dem Rechtsgeschäft muss notariell beglaubigt werden. Ohne diese Beglaubigung kann in Kroatien ein dingliches Recht nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Es wird ganz allgemein empfohlen, Immobilienkaufverträge inhaltlich in jedem Einzelfall an die individuelle Ausgangslage anzupassen und allfällige Musterkaufverträge nach Möglichkeit zu vermeiden.

Das Grundbuchsystem in Kroatien fußt – wie das System in Österreich – auf der funktionellen Verbindung von Kataster und Grundbuch. Die Grundbücher sind in einer eigenen Abteilung bei den jeweils zuständigen Amtsgerichten eingerichtet. Seit dem Jahr 2005 ist in Kroatien auch ein online-Grundbuchsystem verfügbar. Jede Person hat Zugriff zu diesem online Grundbuch, jedoch sind die darin enthaltenen Auszüge im Rechtsverkehr als inoffiziell zu betrachten, sodass sie keinen rechtsverbindlichen Charakter haben. Offizielle Auszüge können die Grundbuchsabteilungen bei den Gerichten, Notare und Rechtsanwälte (welche mit dem Grundbuch vernetzt sind) ausstellen.

Das kroatische Grundbuchsgesetz sieht folgende Arten von Grundbuchseintragungen vor:

1) Einverleibung – bewirkt den unbedingten Erwerb, die Änderung oder Aufhebung eines dinglichen Rechtes an einer Immobilie, zum Beispiel des Eigentumsrechts oder aber eines Pfandrechtes (Hypothek);

2) Vormerkung – mit der Vormerkung werden Rechte unter der Bedingung der nachträglichen Rechtfertigung erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben. Gegenstand einer Vormerkung können alle Rechte sein, die auch Gegenstand einer Einverleibung sind, doch kommt die Vormerkung dann in Frage, wenn eine Einverleibung auf Grund des Nichtvorliegens aller Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Eintragungsantrags nicht möglich ist. Die Rechtswirkungen der Vormerkung sind durch die nachträgliche Erfüllung der Voraussetzungen bedingt, die für eine Einverleibung erforderlich sind. Sollte dies der Fall sein, wird die Vormerkung in eine Einverleibung umgewandelt. 

Das „Vormerkung – Einverleibung“-Prinzip wird in der Praxis empfohlen, um bei einer Kaufabwicklung beide Vertragsparteien entsprechend rechtlich zu schützen. So werden im Immobilienkaufvertrag bestimmte Bedingungen festgehalten (z.B. die Auszahlung des Kaufpreises), wonach die vorab eingetragene Vormerkung in eine Einverleibung umgewandelt werden kann. Auf diese Weise hat der Käufer die Sicherheit, dass durch eine Vormerkung seines Eigentumsrechts im Grundbuch der beabsichtigte Erwerb dritten Personen im Grundbuch kundgemacht wird, beziehungsweise der Verkäufer nicht gleichzeitig die Immobilie zweifach veräußern kann, während dem Verkäufer andererseits die Sicherheit gewährt wird, dass die Einverleibung des Eigentumsrechtes nur dann erfolgt, falls der Kaufpreis tatsächlich ausbezahlt wird.

3) Anmerkung – Anmerkungen können auf der Grundlage des Grundbuchgesetzes oder anderer Rechtsquellen (z.B. des Vollstreckungsgesetzes oder des Erbgesetzes) erfolgen. Die Anmerkung führt aber nicht zum Erwerb, der Änderung oder der Beendigung eines Rechts. Durch eine Anmerkung werden lediglich maßgebliche Umstände sichtlich gemacht oder gesetzlich vorgesehene Wirkungen geschaffen. Die Anmerkung ist daher als „informative Auskunft“ an dritte Personen zu betrachten, gemäß welcher diesen Personen bekannt gegeben wird, dass sich ein bestimmter Umstand auf die eingetragenen dinglichen Rechte an einer Immobilie auswirken kann. In der Praxis erfolgt meistens die Anmerkung eines Streitverfahrens oder die Anmerkung einer Vollstreckung in die Immobilie.

Bis zum Jahre 2009 gab es rechtliche Einschränkungen bezüglich des Erwerbes von Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen. Die Reziprozität (Gegenseitigkeit) des Immobilienerwerbs war, unter anderem, erforderlich, um als ein ausländisches Subjekt eine Immobilie in Kroatien überhaupt erwerben zu können. Am 1. Februar 2009 wurde diese Einschränkung für Personen aus EU-Mitgliedstaaten aufgehoben. Nach dem EU-Beitritt Kroatiens im Juli 2013 gilt diese Einschränkung nur noch für Personen außerhalb der EU (sog. Drittstaaten). 

Einschränkungen, welche bis dato allerdings immer noch für sämtliche ausländische Personen (auch für EU-Subjekte) gelten, beziehen sich auf den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und auf Immobilien, welche in einem Naturschutzgebiet belegen sind. In Kroatien registrierte Handelsgesellschaften konnten bereits in der Vergangenheit sämtliche Immobilien ohne Einschränkungen erwerben, sofern die Immobilien nicht ausnahmsweise vom Rechtsverkehr ausgeschlossen sind (dies sind etwa Küstengebiete u.a.).

 

Rechtssicherheit 

Die politischen Veränderungen nach dem Zweiten Weltkrieg brachten in ganz Südosteuropa (wie auch in Kroatien) umfassende Umwälzungen in staats- und verfassungsrechtlicher Hinsicht mit sich. Aufgrund der zentralen Bedeutung, die in diesem Zusammenhang den Eigentumsverhältnissen zugesprochen wurde, fand sich in den Verfassungen der fortan sozialistischen Staaten ein Bekenntnis zu der „sozialistischen“ Eigentumskonzeption. Der vormalige Gesetzgeber hatte nämlich eine sozialistische bzw. kommunistische Gesellschaft als Zielvorstellung, der zufolge nahezu sämtliche Produktionsmittel sich in gesellschaftlichem Eigentum befanden. 

Bis zur Wende im Jahre 1989 war die kroatische Rechtsordnung durch einen Dualismus hinsichtlich der sachenrechtlichen Ordnung gekennzeichnet. Parallel zu der allgemeinen, als Eigentumsordnung bezeichneten Regelung bestand das ideologisch geprägte „gesellschaftliche Eigentumsregime“. Das Recht auf Eigentum konnte nur in Bezug auf jene Sachen bestehen, die der allgemeinen Eigentumsordnung zugeordnet waren. An Sachen, die sog. „gesellschaftliches Eigentum“ darstellten, konnte kein Eigentumsrecht begründet werden, da sie vom Rechtsverkehr ausgeschlossen waren. Dennoch bestand aber neben dem gesellschaftlichen Eigentum immer auch die Möglichkeit, an bestimmten Immobilien Eigentum im Sinne von Privateigentum zu erwerben.

Gemäß dem Gesetz über den Verkauf der Wohnungen, an welchen ein Wohnrecht besteht (Amtsblatt „Narodne novine“ Nr. 33/92) aus dem Jahre 1992 musste der Eigentümer eine Wohnung, welche vom Träger eines sog. „Wohnrechts“ genutzt wurde, unter bestimmten Voraussetzungen und zu einem erheblich niedrigeren Preis als dem tatsächlichen Marktpreis diesem Nutzer zum Kauf anbieten. Zumal zahlreiche Wohnungen und andere Immobilien im gesellschaftlichen Eigentum von Gesetzes wegen in das Eigentum der Republik Kroatien übertragen wurden, konnten die ehemaligen Nutzer des Wohnrechtes die Wohnungen zu sehr günstigen Preisen von der Republik Kroatien erwerben und auf diese Weise das Eigentumsrecht erlangen. 

Nicht zuletzt aus dem zuvor genannten Grund zählt Kroatien in der EU zu jenen Staaten, in welchen die Bürger den höchsten Anteil (92,1 %) an Immobilien im Privateigentum aufweisen (http://www.realestatecroatia.com/eng/novosti_osiguranje.asp?id=552). Zum Vergleich dazu beläuft sich dieser Anteil in Deutschland und Österreich auf 53,4% bzw. 57,5% (siehe Grafik).

Bezüglich der Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb ist anzumerken, dass Kroatien bis 1992 als Teil Jugoslawiens in den damaligen sozialistischen Rechtskreis eingegliedert war, und noch heute die negativen Auswirkungen dieser Periode erkennbar sind, zumal die Eintragungen in den Grundbüchern von den faktischen Verhältnissen häufig erheblich abweichen. Auf diesen Umstand wird mit Nachdruck hingewiesen. Probleme bereitet nach wie vor das zuvor erwähnte gesellschaftliche Eigentum, welches eine sozialistische Form von Eigentumsrecht darstellte. Das gesellschaftliche Eigentum kann auch heute noch häufig in den Grundbüchern eingetragen sein und beeinträchtigt die Rechtssicherheit im Immobilienverkehr mitunter erheblich. In diesem Zusammenhang wird empfohlen, im Rahmen der Prüfung der Eigentumsverhältnisse auch den Umstand zu prüfen, ob ein sog. Restitutionsantrag bezüglich der Immobilie von ehemaligen Eigentümer oder deren Rechtsnachfolgern gestellt wurde. Aus diesem Grund wird vor dem Immobilienkauf eine rechtliche Prüfung der eigentumsrechtlichen Verhältnisse (due diligence) eindringlich empfohlen.

Falls auf der Immobilie bereits ein Gebäude errichtet ist, wird vor dem Kauf ebenfalls empfohlen, das Datum der Errichtung zu prüfen. In Kroatien werden nämlich, unabhängig von der Art des Grundstücks (Bauzone oder landwirtschaftliche Fläche), Gebäude, welche vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurden, von Gesetzes wegen als legal betrachtet. Für sämtliche An- oder Zubauten nach dieser Zeit ist allerdings eine Genehmigung bzw. Legalisierung erforderlich. Bis zum 30. Juni 2013 konnte in Kroatien für solche und sämtliche anderen illegal errichteten Gebäude ein entsprechender Legalisierungsantrag gestellt werden.

Abschließend ist ebenfalls anzumerken, dass vor dem Erwerb einer Immobilie in Kroatien beim zuständigen Finanzamt eine sog. persönliche Identifikationsnummer (OIB) einzuholen ist. Die OIB dient ganz allgemein als Identifikation im Rechtsverkehr und ist von allen Personen unabhängig von der Staatsangehörigkeit, bzw. bei juristischen Personen unabhängig vom Sitz einzuholen. Dies erfolgt in der Praxis innerhalb eines Arbeitstages.

 

Aktueller Immobilienmarkt und Immobilienpreise in Kroatien 

Als Folge der langjährigen Wirtschaftskrise in Europa waren bis zum Herbst 2014 auch die Immobilienpreise in Kroatien (Adriaküste und Zagreb) in durchaus beträchtlichem Maße kontinuierlich gefallen. Ab Herbst 2014 ist allerdings ein leichter Anstieg der Preise erkennbar, sodass gemäß dem aktuellen kroatischen Immobilienpreisindex (Stand: Januar 2016) an der Adriaküste die Preise um 7,9 Prozent und in Zagreb 4,4 Prozent höher sind als im Januar 2015 (http://www.centarnekretnina.net/hr/wiki-cn/indeks.htm). Somit beträgt der aktuelle von den Verkäufern erwünschte Durchschnittspreis (Stand: Januar 2016) für Immobilien in Zagreb und an der Adriaküste:

  • 1.617,- EUR pro m2 für eine Wohnung in Zagreb;
  • 1.190,- EUR pro m2 für ein Haus in Zagreb;
  • 2.048,- EUR pro m2 für Geschäftsräumlichkeiten in Zagreb (http://www.realestatecroatia.com/hrv/novosti.asp?id=180);
  • 2.063,- EUR pro m2 für ein Apartment an der Adriaküste;
  • 1.815,- EUR pro m2 für eine Wohnung an der Adriaküste;
  • 1.690,- EUR pro m2 für ein Haus an der Adriaküste;
  • 2.120,- EUR pro m2 für Geschäftsräumlichkeiten an der Adriaküste.

Der tatsächlich erzielte Preis der Immobilien (Wohnungen/Apartments) wich 2015 von den oben aufgeführten Angebotspreisen (in EUR pro m2) allerdings etwas ab (http://www.burza-nekretnina.com/statistike) – siehe auch Grafik.

Nach dem 1. Februar 2009 und der Aufhebung der gesetzlichen Einschränkungen bezüglich des Immobilienerwerbs wurden im Zeitraum 2010 bis 2012 in Kroatien insgesamt 13.800 Immobilien von folgenden ausländischen Staatsbürgern erworben (http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article117356722):

  • 40% Slowenen
  • 13% Deutsche
  • 11% Italiener
  • 9% Österreicher

 

Anfallende Kosten

Die Kosten bei einem Immobilienerwerb in Kroatien beziehen sich in der Praxis meistens auf folgende Kosten:

  • Anwaltskosten
  • Notarkosten
  • Gerichtsgebühren
  • Grunderwerbsteuer

Die Inanspruchnahme der Leistungen eines Anwalts ist optional, jedoch in der Praxis mit Nachdruck zu empfehlen, insbesondere bei ausländischen Subjekten, die in Kroatien beabsichtigen, eine Immobilie zu erwerben. Wie bereits erwähnt, sollten die Leistungen des Anwaltes die Prüfung der eigentumsrechtlichen Kette der Immobilie umfassen, sowie die Erstellung der notwendigen Verträge, die Antragstellung auf Eintragung des Sachenrechtes ins Grundbuch sowie die Vertretung vor den zuständigen Behörden. Die diesbezüglichen Kosten des Anwaltes können gemäß dem geltenden kroatischen Rechtsanwaltstarif nach erbrachtem Zeitaufwand (Stundensatz) oder einem Pauschalbetrag verrechnet werden.

Die Notarkosten bezüglich des Immobilienkaufvertrages beziehen sich auf die Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers und betragen 60,- HRK (8,- EUR). In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass ein Immobilienkaufvertrag lediglich vom Verkäufer notariell zu beglaubigen ist. Der Käufer muss seine Unterschrift hingegen nicht vom Notar beglaubigen lassen (allerdings wird dies aus Gründen der Rechtssicherheit empfohlen). Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages wie nach deutschem Recht ist allerdings nach kroatischem Recht nicht vorgesehen.

Die Gerichtsgebühr für die Einverleibung (Eintragung) des Pfandrechtes (der Hypothek) ins Grundbuch ist in Kroatien gegenwärtig auf den Betrag iHv 250,- HRK (34,- EUR) fixiert. Die Gerichtsgebühren sind nicht von der Mehrwertsteuer (derzeit iHv 25%) umfasst.

Die Immobilienverkehrsteuer (Grunderwerbsteuer) in Kroatien beträgt 5% vom geschätzten „Marktwert“ der Immobilie. In der Praxis stimmt dieser Wert normalerweise mit dem Kaufpreis überein, allerdings hat das Finanzamt die Befugnis, dies zu prüfen und gegebenenfalls entsprechend zu korrigieren. Die Immobilienverkehrsteuer ist vom Käufer zu entrichten und binnen 30 Tagen ab dem Abschluss des Kaufvertrages anzumelden. Danach erstellt das Finanzamt einen Steuerbescheid, gemäß welchem die Grunderwerbsteuer binnen 15 Tagen zu begleichen ist.

 

Schlussfolgerung

Um einen Immobilienkauf in Kroatien erfolgreich abzuwickeln, sind folgende wesentlichen Aspekte zu beachten: 

  • ein fairer Kaufpreis
  • die Prüfung der Immobilie (Grundbuchstand, Eigentum, Legalisierung usw.) sowie 
  • ein maßgeschneiderter Kaufvertrag

 

Stand der Bearbeitung: November 2016