Mietrecht

von Herrn Rechtsanwalt Dr. Roland Mörsdorf, romo@grette.no
Tel. +47 - 94 - 17 65 30

1. Mietmarkt in Norwegen 

Gewerbeimmobilien werden in Norwegen überwiegend angemietet. Demgegenüber spielen Wohnimmobilien auf dem Mietmarkt eine wesentlich geringere Rolle, als dies in Deutschland der Fall ist. Die meisten norwegischen Haushalte verfügen über Wohneigentum.

 

2. Mietvertrag nach norwegischem Recht

Mietverträge können gemäß dem norwegischen Mietrecht sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden. In der Praxis werden jedoch nahezu alle Mietverträge schriftlich abgeschlossen, zumal die Parteien bei Abschluss eines mündlichen Vertrages verpflichtet sind, das Vereinbarte unverzüglich schriftlich festzuhalten. Mietverträge sind grundsätzlich frei vereinbar. Allerdings unterliegt die Vermietung von Wohnimmobilien bestimmten zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Dies bedeutet, dass von diesen Bestimmungen durch den Mietvertrag nicht zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden kann. Etwaige abweichende mietvertragliche Regelungen sind daher ungültig.

 

3. Mietdauer eines Mietvertrags in Norwegen

Mietverträge können im norwegischen Mietrecht für unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Dies gilt sowohl für die Vermietung von Gewerbe- als auch von Wohnimmobilien. 

Alternativ können Mietverträge auch für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden. Handelt es sich jedoch um die Vermietung von Wohnimmobilien, kann dieser Zeitraum grundsätzlich nicht kürzer als drei Jahre sein. Nur in den Fällen, in denen es sich um die Vermietung von einzelnen Wohnräumen oder von einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus handelt, kann der Mietvertrag für den Zeitraum von einem Jahr abgeschlossen werden. Wenn ein Mietvertrag für einen anderen Zeitraum abgeschlossen worden ist, gilt er als für unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ein für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossener Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Wenn der Mieter jedoch nicht auszieht und der Vermieter ihn innerhalb von drei Monaten ab Ablauf des vereinbarten Zeitraums nicht schriftlich zum Auszug aufgefordert hat, läuft der Mietvertrag für unbestimmte Zeit weiter. Diese Rechtsfolge kann in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien zu Ungunsten des Mieters abbedungen werden.

 

4. Kündigung eines Mietvertrags in Norwegen

Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen worden sind, können gemäß dem norwegischen Mietrecht vor Ablauf des Zeitraums nicht gekündigt werden, soweit ein – außerordentliches – Kündigungsrecht nicht ausdrücklich vereinbart ist. Mietverträge, die für unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können demgegenüber von beiden Parteien unter Wahrung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Allerdings ist das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietvertrags bei der Vermietung von Wohnimmobilien auf den Fall des Eigenbedarfs und bestimmte andere sachliche Gründe beschränkt. Auch der Verkauf von Immobilien kann im Einzelfall einen sachlichen Fall begründen, der den Vermieter zu Kündigung des Mietvertrags berechtigt. 

Weiterhin muss die Kündigung durch den Vermieter bestimmte Formerfordernisse erfüllen. Eine Kündigung, dies diese Formerfordernisse nicht erfüllt, ist ungültig. Von den Formerfordernissen kann weder in Mietverträgen über Wohnimmobilien noch in Mietverträgen über Gewerbeimmobilien zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden. 

Wenn der Mieter eine Kündigung nicht akzeptieren will, kann er der Kündigung widersprechen. Der Vermieter kann dann innerhalb von drei Monaten auf Kündigungsfeststellung klagen. Anderenfalls verliert die Kündigung ihre Wirkung.

Des Weiteren können sowohl Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen worden sind, als auch Mietverträge, die für unbestimmte Zeit eingegangen sind, wegen wesentlicher Vertragsverletzung beendet werden. Die Fälle der wesentlichen Vertragsverletzung sind im norwegischen Mietrecht mit Ausnahme einiger weniger Fallbeispiele – wie Nichtzahlung der Miete – im Einzelnen nicht geregelt, so dass es stets auf den konkreten Fall ankommt.

 

5. Schönheitsreparaturen unter norwegischem Mietrecht

Der Mieter hat zum Ablauf des Mietverhältnisses die Immobilie in dem Zustand zu übergeben, in dem er sie übernommen hat. Allgemeine Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, ist der Mieter jedoch gemäß dem norwegischen Mietrecht nicht instandzusetzen verpflichtet. In der Praxis bedeutet dies, dass die aus Deutschland bekannten Schönheitsreparaturen bei Wohnimmobilien nicht auf den Mieter übertragen werden können. Es bleibt dem Vermieter überlassen, ob er die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen nach Auszug des Mieters auf seine Kosten vornimmt oder die Immobilien im übernommenen Zustand weitervermietet.

 

Stand der Bearbeitung: 1. Juli 2015