Aktuelle steuerliche Änderungen bei Immobilientransaktionen

Das finnische Recht unterscheidet bei der Besteuerung des Immobilienerwerbs zwischen dem Erwerb von Grundstücken und Wertpapieren, wobei die Besteuerung des Erwerbs von Wertpapieren eine wichtige Rolle spielt,

Das finnische Recht unterscheidet bei der Besteuerung des Immobilienerwerbs zwischen dem Erwerb von Grundstücken und Wertpapieren, wobei die Besteuerung des Erwerbs von Wertpapieren eine wichtige Rolle spielt,

weil sowohl gewerblich wie auch zu Wohnzwecken genutzte Immobilien in Finnland häufig als sogenannte Wohnungs- oder Grundstücksaktiengesellschaften strukturiert sind und deshalb beim Immobilienkauf in vielen Fällen rechtlich lediglich Wertpapiere erworben werden.

Der Erwerb eines Grundstücks unterliegt der Steuer in Höhe von 4,0% von dem Kaufpreis oder der sonstigen Gegenleistung. Steuerschuldner ist der Erwerber. Diesbezüglich sind derzeit keine Änderungen vorgesehen.

Nach aktuell geltender Rechtslage beträgt die Steuer unabhängig von dem Unternehmensgegenstand der Gesellschaft bei der Veräußerung von Wertpapieren 1,6% von dem Kaufpreis oder der sonstigen Gegenleistung. Ab dem 1. März 2013 soll für den Erwerb von Aktien einer Wohnungs- oder Grundstücksaktiengesellschaft zum einen der Steuersatz von 1,6% auf 2,0% angehoben und zum anderen der Anwendungsbereich des höheren Steuersatzes neu definiert werden. Vor allem wird die Bemessungsgrundlage der Steuer neu geregelt mit der Folge, dass die Steuer in der Zukunft im Durchschnitt wesentlich höher anfallen dürfte. 

In der Zukunft wird es stets einer Prüfung bedürfen, welcher Steuersatz zur Anwendung kommt. Handelt es sich um eine Wohnungs- oder Grundstücksaktiengesellschaft, wird man beim Erwerb von Aktien der Gesellschaft grundsätzlich immer von dem Steuersatz von 2,0% ausgehen können. In Fällen, in denen eine Aktiengesellschaft nicht nur ihr eigenes Grundstück oder Gebäude verwaltet, sondern auch andere Zwecke hat, kommt es bei der Bestimmung des Steuersatzes (1,6% oder 2,0%) darauf an, ob deren „hauptsächlicher Zweck tatsächlich die Verwaltung oder den Besitz ihrer eigenen Immobilien“ darstellt.

Von großer Bedeutung dürfte die ebenfalls ab dem 1. März 2013 anwendbare Neuregelung hinsichtlich der Bemessungsgrundlage der Steuer sein. Danach sind auch Leistungen an Dritte sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten der Zielgesellschaft durch den Erwerber, wenn diese im Kaufvertrag vereinbart worden sind und zu Gunsten des Veräußerers erfolgen, als Gegenleistungen anzusehen. Weil beim Erwerb von Aktien von Wohnungs- oder Grundstücksaktiengesellschaften häufig erhebliche Verbindlichkeiten der Gesellschaften übernommen werden, so dass die Schuldübernahme den Kaufpreis reduziert, kann diese Neuregelung für den Erwerber einer Immobilie von erheblicher finanzieller Bedeutung sein. Die Gesetzesänderung wird insbesondere in solchen Fällen zu höherer Besteuerung führen, in denen der Käufer entsprechend einer im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarung durch Aufnahme eines Kredits die Zielgesellschaft von Verbindlichkeiten befreit und dies dem Verkäufer zu Gute kommt.

Als weiterer wichtiger Aspekt der Neuregelung unterliegt ab dem 1. März 2013 auch der Erwerb von Aktien einer finnischen Holdinggesellschaft, die hauptsächlich unmittelbar oder mittelbar Aktien von Wohnungs- oder Grundstücksaktiengesellschaften oder Grundstücke verwaltet, dem Steuersatz von 2,0%. Dies gilt beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen auch dann, wenn sowohl der Käufer als auch der Verkäufer im Ausland ansässig sind. Darüber hinaus wird der Erwerb von Aktien einer ausländischen Holdinggesellschaft der Steuer in Höhe von 2,0% unterliegen, wenn der tatsächliche Unternehmensgegenstand der Holdinggesellschaft hauptsächlich unmittelbare oder mittelbare Verwaltung von Immobilien ist und deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar zu mehr als Hälfte aus unbeweglichem Eigentum in Finnland besteht. Dabei wird zusätzlich vorausgesetzt, dass mindestens eine der Vertragsparteien in Finnland unbeschränkt steuerpflichtig oder die Zweigniederlassung eines ausländischen Finanzdienstleistungsunternehmens ist.

Auf den Erwerb von Wertpapieren, die zum Handel auf einem geregelten Markt zugelassen sind, findet das Gesetz grundsätzlich keine Anwendung.

Nach derzeit vorliegenden Informationen treten die Änderungen am 1. März 2013 in Kraft. Entscheidend für die Anwendung der neuen Vorschriften wird der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sein.

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