Beschränkte Vertragsfreiheit bei Miete von Geschäftsräumen

Im Bereich der Geschäftsraummiete sind in den Niederlanden eine Reihe zwingendrechtlicher Vorschriften zu berücksichtigen, die die im Prinzip geltende Vertragsfreiheit deutlich begrenzen.

Im Bereich der Geschäftsraummiete sind in den Niederlanden eine Reihe zwingendrechtlicher Vorschriften zu berücksichtigen, die die im Prinzip geltende Vertragsfreiheit deutlich begrenzen.

Diese, insbesondere bei Vermietung von Geschäftsräumen von klein- und mittelständischen Betrieben anwendbaren Vorschriften, haben dadurch auch großen Einfluss auf den Erwerb von Immobilien, wie z.B. Einkaufszentren oder Ladengeschäften.

In den Niederlanden ist Miete grundsätzlich an drei Voraussetzungen geknüpft:

  • Verschaffung des Besitzes; 
  • für einen bestimmten Zeitraum; 
  • gegen eine bestimmte Leistung.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, stellt sich die Frage, um welche Art Miete es sich handelt. Dafür ist das Mietobjekt entscheidend. Alle Mietarten sind in Buch 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches, dem Mietrecht, geregelt.

  • Geschäftsraum für klein- und mittelständische Unternehmen, z.B. Einzelhandel, Ladengeschäfte, Handwerksbetriebe und Gastronomie. 
  • Gewerbefläche für Mietobjekte, die nicht unter diese Kategorie fallen, so genannte „übrige“ gewerbliche Mietfläche, Bürogebäude, Fabriken oder Schulen, etc.

Zu der Frage, zu welcher Kategorie ein Mietobjekt gehört, liegt umfangreiche Rechtsprechung vor, denn davon hängt der Umfang der Vertragsfreiheit und die Anwendung zwingendrechtlicher Vorschriften ab.

Gewerbliche Miete für klein- und mittelständische Unternehmen (7:290 BW)

  • Mietdauer
    Eine zwingendrechtliche Vorschrift für Miete von Geschäftsräumen für klein- und mittelständische Unternehmen (Artikel 7:292 BW) betrifft die Mindestmietdauer. Diese beträgt fünf Jahre mit einer ebenfalls gesetzlich vorgeschriebenen Verlängerungsmöglichkeit von weiteren 5 Jahren, auf mindestens 10 Jahre. Eine Ausnahme dazu ist nur möglich, wenn ein Mietvertrag für zwei Jahre oder kürzer abgeschlossen wird. Wird dieser Mietvertrag nach zwei Jahren fortgesetzt, gilt automatisch eine Dauer des Mietvertrages von fünf Jahren.
  • Kündigung
    Auch die Kündigungsfrist ist gesetzlich vorgeschrieben, sie beträgt mindestens ein Jahr. Die Kündigung durch den Vermieter muss per Einschreiben oder mittels Zustellung durch den Gerichtsvollzieher geschehen und jedenfalls einen der in Artikel 7:296 BW genannten Kündigungsgründe enthalten. Damit ist der Mietvertrag jedoch noch nicht beendet. Zusätzlich muss ein Gericht die Kündigung mittels Beschluss genehmigen, wenn der Mieter der Kündigung nicht zugestimmt hat. 
  • Kündigungsgründe
    Bei einer Mietdauer von fünf Jahren, kann sich der Vermieter im Prinzip nur auf den Kündigungsgrund der schlechten Betriebsführung des Mieters oder auf dringenden Eigenbedarf berufen. Will ein Vermieter, als Rechtsnachfolger des vorigen Vermieters, den Mietvertrag nach der ersten Frist von fünf Jahren unter Geltendmachung von Eigenbedarf kündigen, muss er damit drei Jahre nach Bekanntgabe der Rechtsnachfolge warten. Erst wenn das Mietverhältnis länger als zehn Jahre bestanden hat, stehen dem Vermieter gesetzlich mehr Kündigungsgründe zur Ver-fügung.
    Ein weiterer Kündigungsgrund kann dann die Weigerung des Mieters sein, ein angemessenes Angebot für einen neuen Mietvertrag (keine Mieterhöhung) anzunehmen oder Maßnahmen für Renovierungen im Rahmen einer Baugenehmigung nicht zuzulassen.
  • Mietzins
    Eine weitere gesetzliche Besonderheit bei Geschäftsraummiete von klein- und mittelständischer Gewerbefläche ist die Mög-lichkeit nach Ablauf der ersten Frist von fünf Jahren Mietdauer, die Änderung des Mietzinses erzwingen zu können (Artikel 7:303 BW) und anschließend jeweils nach fünf Jahren, nachdem der Mietzins das letzte Mal angepasst worden war. Dafür findet eine Mietzinsüberprüfung statt, bei der die Mieten, die in den vorhergehenden fünf Jahren in vergleichbaren Geschäftsräumen erzielt wurden, verglichen werden. Der Mietzins wird dann entsprechend dem Preisniveau zum Zeitpunkt der Überprüfung unter Berücksichtigung des Konsumentenpreisindexes festgelegt. Dies geschieht durch einen oder mehrere Sachverständige, die von Vermietern und Mietern gemeinsam ernannt werden, oder, falls dies nicht möglich ist, gerichtlich bestimmt werden. Verbesserungen am Mietobjekt, die der Mieter angebracht hat, werden dabei nicht berück-sichtigt.
  • Möglichkeit der Abweichung von zwingendrechtlichen Vorschriften
    Unter Umständen kann von zwingendrechtlichen Vorschriften bei der Vermietung von klein- und mittelständischen Geschäftsraumen abgewichen werden, wenn Mieter und Vermieter diese abweichende Vereinbarung vom Kantongericht genehmigen lassen. 
  • Ausnahme: Mieterwechsel
    Es gibt nur eine Vorschrift, die auch das Gericht nicht genehmigen kann. Es betrifft die Benennung eines Ersatzmieters. Es kann sich dabei um eine zwingende Vertragsübernahme handeln, nämlich dann, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen.

Ein Mieterwechsel ist zulässig, wenn

  1. Geschäftsübernahme vorliegt; 
  2. der Mieter hat ein schwerwiegendes Interesse an der Übertragung seines Geschäftes; 
  3. der neue Mieter bietet dem Vermieter ausreichend Garantie für die vollständige Erfüllung des Mietvertrages und für eine ordnungsgemäße Betriebsführung.

Da diese Voraussetzungen im Einzelfall einen beträchtlichen Beurteilungsspielraum zulassen, gibt es auch umfangreiche Rechtsprechung zu den einzelnen Kriterien.

„Übrige“ gewerbliche Miete (7:230 a BW)

Bei „übriger“ gewerblicher Miete, z.B. bei Miete von Büroflächen, liegt grundsätz-lich Vertragsfreiheit vor. Es gibt daher weder Vorschriften zur Mietfrist noch zum Kündigungsschutz.

Räumungsschutz

Es gibt allerdings eine zwingendrechtliche Vorschrift, die für die „übrige“ Geschäftsraummiete gilt, den Räumungsschutz (7:230 a BW). Diese Bestimmung gilt ausschließlich für bebaute Grundstücke, die kein Wohnraum und keine gewerbliche Mietfläche für klein- und mittelständische Unternehmen sind. Mit Ende der Miete, sei es durch Vertragsablauf oder durch Kündigung, ist das Mietobjekt häufig noch nicht leer.

Ein Vermieter, muss, wenn der Mieter nicht freiwillig geht, den Mieter zur Räumung auffordern. Artikel 7:230 a BW bietet dem Mieter die Möglichkeit die Räumung des Mietobjektes zu verzögern. Ein Mieter hat von Gesetzes wegen zwei Monate Räumungsschutz ab dem Tag, an dem der Vermieter die Räumung des Mietobjektes angekündigt hat. Wenn der Mieter rechtzeitig, das heißt, innerhalb dieser zwei Monate, einen Antrag bei Gericht stellt, kann dieser Räumungsschutz auf ein Jahr nach Beendigung des Mietvertrages verlängert werden. Dieser Antrag kann noch weitere zweimal gestellt werden. Das heißt, dass ein Mieter maximal drei Jahre Räumungsschutz in Anspruch nehmen kann. Während dieser Zeit ist der Mieter verpflichtet weiterhin Miete zu zahlen, auch wenn der Mietvertrag bereits beendet ist. 

Räumungsschutz steht dem Mieter dann nicht zu, wenn er selbst gekündigt hat oder der Beendigung des Mietvertrages zugestimmt hat, bzw. den Antrag auf Räumungsschutz zu spät gestellt hat. Der Räumungsschutz entfällt außerdem, wenn der Mietvertrag auf Grund von Mängeln, die der Mieter verursacht hat, beendet wurde.

Schlussfolgerung

Die Einschränkung der Vertragsfreiheit im Bereich der Geschäftsraummiete für klein- und mittelständische Mieter, muss nicht nur im Rahmen des Mietvertrages selbst sorgfältig überprüft werden. Sie spielt auch beim Erwerb einer Immobilie eine große Rolle, da ein solcher Mietvertrag abhängig von den Umständen den Wert der Immobilie stark beeinflussen kann.