Besteuerung Immobilie in Frankreich

Die Besteuerung bezüglich des von Privatpersonen im Rahmen der Abtretung einer Immobilie erzielten Veräußerungsgewinns wurde geändert. Diese Änderung hat insbesondere Auswirkungen auf die geltende Regelung für nicht in Frankreich ansässige Personen.

Übersicht über die Versteuerung des bei Immobiliengeschäften erzielten Veräußerungsgewinns:

1. Allgemeine Regelungen

Der von Privatpersonen im Rahmen einer Immobilienabtretung erzielte Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich zu einem Steuersatz von 34,5% zu versteuern: 19% entfallen auf die Einkommenssteuer und 15,5% auf die Sozialabgaben. Seit dem 01. Januar 2013 ist auf Veräußerungsgewinne, die nicht im Rahmen von Immobiliengeschäften mit Baugrundstücken erzielt wurden und die einen Betrag von 50 000 Euro übersteigen, zusätzlich eine Sondersteuer zu zahlen. Die Höhe dieser Steuer variiert zwischen 2% und 6% je nach Steuerstufe.

In den meisten Fällen erstellt der Notar die Steuererklärung und entrichtet die Steuer für den Verkäufer. Die Steuer wird somit direkt vom Verkaufspreis abgezogen. In der Praxis entgehen zahlreiche Veräußerungsgewinne jedoch der Besteuerung aufgrund von im Gesetz vorgesehenen Steuerbefreiungen oder durch einen Freibetrag für die Besitzdauer.

Für Abtretungen von Immobilien, bei denen es sich nicht um Baugrundstücke handelt und die nach dem 01. September 2013 erfolgt sind, hat die Behörde neue Regelungen für die Berechnung des zu versteuernden Veräußerungsgewinns festgelegt:

 

  • der Prozentsatz und die Staffelung der Besitzdauer wurden geändert, sodass Steuerpflichtige ab einer 22-jährigen Besitzdauer eine Befreiung von der Einkommenssteuer in Anspruch nehmen können (anstelle von vormals 30 Jahren);
  • für Veräußerungsgewinne aus Abtretungen von anderen Immobilien als Baugrundstücken, die zwischen dem 01. September 2013 und dem 31. August 2014 erfolgt sind, gilt ein zusätzlicher Sonderfreibetrag in Höhe von 25%.

Bei der steuerlichen Behandlung einiger Veräußerungsgewinne gibt es zudem Besonderheiten, insbesondere im Fall der steuerlichen Behandlung von Veräußerungsgewinnen von nicht in Frankreich steueransässigen Personen. 

2. Steuerliche Behandlung des von nicht in Frankreich steueransässigen Personen erzielten Veräußerungsgewinns 

Vorbehaltlich internationaler Abkommen unterliegen gelegentliche Veräußerungsgewinne, die von natürlichen Personen, die nicht in Frankreich steueransässig sind, oder von juristischen Personen, deren Sitz nicht in Frankreich liegt, im Rahmen einer Abtretung von Immobilien oder von Wertpapieren einer Immobiliengesellschaft erzielt werden, einer Sonderabgabe in Höhe von 19%. Dies gilt beispielsweise für Deutschland, die Schweiz und Österreich. Hierzu kommen für natürliche Personen die Sozialabgaben in Höhe von insgesamt 15,5% und für alle Einkommenssteuerpflichtigen gegebenenfalls die Steuer auf bestimmte Veräußerungsgewinne, die 50 000 Euro übersteigen, hinzu. 

Die Abgabe befreit von der für die einkommenssteuerpflichtigen Beträge fälligen Einkommenssteuer. Anders gesagt wird durch diese Abgabe ein Zedent, der nicht in Frankreich steueransässig ist, davon befreit, in Frankreich eine diesbezügliche Einkommenssteuererklärung abzugeben. Die Abgabe wird bei der Eintragung des Verkaufsvertrags oder in Ermangelung einer Eintragung innerhalb des Monats nach der Abtretung unter der Verantwortung eines von der Steuerbehörde akkreditierten Vertreters entrichtet. 

Steuerbefreiungen 

Lediglich nicht in Frankreich steueransässige Einkommenssteuerpflichtige können gewisse für in Frankreich ansässige Personen geltende Befreiungen und, vorbehaltlich einiger Bedingungen, eine Sonderbefreiung für ihr Wohnobjekt in Frankreich in Anspruch nehmen. 

Steuerpflichtige, die ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Frankreich haben, können in der Regel bestimmte Befreiungen, die für in Frankreich Steueransässige gelten, in Anspruch nehmen (wie zum Beispiel für Enteignung, Flurbereinigung oder Abtretungen unter 15 000 € geltende Steuerbefreiungen).

Ferner findet vorbehaltlich einiger Bedingungen eine Sonderbefreiung Anwendung auf im Rahmen einer Abtretung von Immobilien, Teilen von Immobilien oder Rechten bezüglich dieser Immobilien, bei denen es sich um ein Wohnobjekt in Frankreich von natürlichen Personen handelt, die Angehörige eines EU-Staats sind, erzielte Veräußerungsgewinne.

Diese Personen müssen zu irgendeinem Zeitpunkt vor der Abtretung mindestens durchgehend zwei Jahre lang in Frankreich steueransässig gewesen sein. Der Nachweis hierfür kann insbesondere laut der Behörde durch die Vorlage der Steuerbescheide für die zwei betreffenden Jahre oder der Wohnraumsteuerbescheide für den Hauptwohnsitz erbracht werden. 

Anwendungsbedingungen und -modalitäten

Für seit dem 01. Januar 2014 erfolgte Abtretungen findet die Steuerbefreiung beschränkt auf eine Immobilie pro Steuerpflichtigen Anwendung, unter der Bedingung, dass die Abtretung: 

  • spätestens am 31. Dezember des fünften Jahres nach der Verlegung durch den Zedenten seines steuerlichen Wohnsitzes in ein anderes Land als Frankreich erfolgt; 
  • oder dass diese eine Sache betrifft, über die der Zedent mindestens seit dem 01. Januar des Jahres, das der Abtretung vorausgeht, freie Verfügung hatte. Laut der Behörde wird davon ausgegangen, dass der Zedent freie Verfügung über sein Wohnobjekt hat, wenn er dieses jederzeit bewohnen kann. Falls kein Wohnrecht vorliegt und keine Zahlung einer Miete erfolgt, hat die kostenfreie Bewohnung einer Unterkunft durch eine andere Person als den Besitzer oder dessen Ehepartner nicht zur Folge, dass der Besitzer das Recht verliert, frei über diese Unterkunft zu verfügen. Bei unbewohnten, leerstehenden oder unmöblierten Immobilien kann ebenfalls Anspruch auf eine Steuerbefreiung geltend gemacht werden, sofern die Bedingung der freien Verfügung erfüllt ist.

Diese Steuerbefreiung ist begrenzt auf den Teil des zu versteuernden Nettoveräußerungsgewinns, der nicht 150.000,00 € übersteigt. Der darüber hinausgehende Betrag ist zu versteuern. Für die Ermittlung dieser Höchstgrenze werden gegebenenfalls die Freibeträge für die Besitzdauer und der vorübergehende Sonderfreibetrag in Höhe von 25% abgezogen. 

Die Steuerbefreiung ist laut der Behörde seit dem 01. Januar 2006 auf ein Wohnobjekt pro abtretenden Steuerpflichtigen beschränkt. Die Behörde präzisiert ferner, dass Abtretungen, auf die eine andere Steuerbefreiung (darin eingeschlossen Steuerbefreiungen für die Besitzdauer) angewandt wurde oder mit denen kein Veräußerungsgewinn erzielt wurde, nicht berücksichtigt werden. 

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