Gewerbliche Mieter in Australien während der COVID-19 Pandemie

31.03.2020

Zu Beginn der letzten Woche wurde aufgrund der aktuellen COVID-19 Pandemie durch die australische Regierung ein Verbot für alle Menschenansammlungen von mehr als 100 Menschen ausgesprochen. Premierminister Scott Morrison hat angekündigt, man solle sich auf außergewöhnliche Umstände innerhalb der nächsten sechs Monate einstellen.

Von Herrn Oliver Jankowsky, Partner & Head of International Practice, jankowsky@cbbl-lawyers.de, Tel. +61 - 3 - 9603 3555, www.hallandwilcox.com.au

Zu Beginn der letzten Woche wurde aufgrund der aktuellen COVID-19 Pandemie durch die australische Regierung ein Verbot für alle Menschenansammlungen von mehr als 100 Menschen ausgesprochen. Premierminister Scott Morrison hat angekündigt, man solle sich auf außergewöhnliche Umstände innerhalb der nächsten sechs Monate einstellen.

Eine der dringlichsten Fragen für gewerbliche Mieter ist, was nun mit ihren Verpflichtungen hinsichtlich der weiteren Mietzahlungen geschieht. Was passiert, wenn es einen krisenbedingten Rückgang des Geschäfts gibt? Was passiert, wenn es eine staatliche Schließungsanordnung gibt?

Die Regierung des Bundesstaates Victoria hat eine Mieterleichterung für gewerbliche Mieter in Regierungsgebäuden angekündigt - ein Schritt, zu dem auch private Vermieter durch die Regierung von Victoria ermutigt wurden.

Fraglich ist, wie die Rechtslage ist. Ist die Miete im Rahmen eines Mietvertrags noch zu zahlen?

Klauseln, die den Mietern das Recht auf Mietminderung und Kündigungsrechte einräumen, wenn die Räumlichkeiten nicht genutzt werden können, beschränken sich in der Regel auf Fälle von physischen Schäden an den Räumlichkeiten oder dem Gebäude, sind nicht aber auf Pandemien anwendbar.

Die Rechtsinstitute der höheren Gewalt, des Wegfalls der Geschäftsgrundlage oder Klauseln über Gesetzesänderungen sind in der Regel nicht anwendbar, da die derzeitige Pandemie, wie wir alle hoffen, nur von kurzer Dauer ist. Diese zeitliche Komponente ist dabei der entscheidende Aspekt.

Wenn ein Mieter sich also dafür entscheidet, sein Geschäft zu schließen, ist es in aller Regel nach dem australischen Recht so, dass die Miete gemäß den Mietvertragsbedingungen dennoch zu zahlen ist.

Wenn der Vermieter aufgrund einer Schließungsanordnung gezwungen ist, ein Gebäude zu schließen, wird dies höchstwahrscheinlich unter Umständen geschehen, unter denen auch der Mieter gezwungen ist, seinen Betrieb zu schließen.

Es ist unwahrscheinlich, dass eine Mietminderungsklausel im Mietvertrag eine solche Situation ausdrücklich abdeckt. Zwar muss jeder Mietvertrag nach seinem eigenen Wortlaut betrachtet werden, aber im Allgemeinen wird der Mieter verpflichtet sein, weiterhin Miete und andere Zahlungen im Rahmen des Mietvertrags zu leisten, da die Minderungsbestimmungen der üblichen Schadensklauseln nicht anwendbar sind.