Immobilienerwerb - Kaufpreisauszahlung

In Norwegen werden gewerbliche Immobilien in aller Regel dadurch veräußert, dass die Immobilien in einem Single Purpose Vehicle liegen, meist einer norwegischen Aksjeselskap (AS), die sich mit der deutschen GmbH vergleichen lässt, und die Geschäftsanteile an der Gesellschaft im Wege des Share Deal an den Käufer verkauft und abgetreten werden. Der Hintergrund für diese Transaktionsstruktur liegt vor allem darin, dass beim Share Deal in Norwegen keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Aus verschiedenen Gründen werden Immobilien ? trotz der dann anfallenden Grunderwerbsteuer ? aber auch oftmals im Wege des Asset Deals veräußert. Für derartige Transaktionen bedürfen in Deutschland sowohl der Kaufvertrag wie auch die Auflassung der Beurkundung durch einen Notar. Ein derartiges Notarwesen ist in Norwegen völlig unbekannt. Anstelle des Notars werden daher für die Transaktionsabwicklung regelmäßig Makler eingeschaltet. Die Aufgabe der Makler besteht dann darin, dass sie den Kaufpreis vom Käufer entgegennehmen, für die Umschreibung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer sorgen und den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen. 

Für den Erwerb von Immobilien bedarf es in rechtlicher Hinsicht nicht einer Eintragung in das norwegische Grundbuch. Daher wird der Käufer von Immobilien insbesondere dann, wenn der Käufer sie kurzfristig weiter zu veräußern beabsichtigt, nicht im Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise lässt sich die Grunderwerbsteuer einsparen, die erst durch die Eintragung im Grundbuch ausgelöst wird. Für den Fall, dass eine unmittelbare Weiterveräußerung nicht ansteht, sollte der Käufer aber gleichwohl unverzüglich im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Denn nur auf diese Weise kann er den gutgläubigen Erwerb der Immobilien durch Dritte vom Verkäufer ausschließen.

Die Tätigkeit der Makler wird durch das norwegische Immobilienmaklergesetz (Eiendomsmeglingsloven) geregelt. Das norwegische Immobilienmaklergesetz wurde jüngst geändert und hat dabei den Rechtsschutz des Käufers aufgegriffen und die Position des Käufers gestärkt. Danach ist es dem Makler nämlich nunmehr ausdrücklich aufgegeben, erst die Eintragung des Käufers im Grundbuch zu bewirken, bevor er den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlt oder anderweitig darüber verfügt. 

Für den Erwerb gewerblicher Immobilien spiegelt dies letztlich eine weit verbreitete Praxis wider. Insbesondere aber für die Veräußerung von Immobilien an Verbraucher ist die geänderte Bestimmung zu beachten, zumal sie insoweit durch Vertrag nicht abbedungen werden kann. Konkret lässt sich nämlich von Verbrauchern (Käufern) der in Norwegen bei Kaufvertragsabschluss übliche Vorschuss von 10 %, über den der Makler unmittelbar nach Zahlung verfügen können soll, nur noch dann verlangen, wenn der Verkäufer dem Käufer eine entsprechende, durch ein Kreditinstitut ausgestellte Garantie erbringt. Vor diesem Hintergrund ist die Gesetzesänderung auch für professionelle Aufkäufer von Wohnimmobilien von Bedeutung, wenn diese nicht für Vermietungszwecke, sondern zur Weiterveräußerung an einzelne Privatkäufer erworben werden. 

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