Ohne die Zustimmung aller Miteigentümer geht‘s nicht.

Was jedoch dann, wenn die Liegenschaft mehrere Miteigentümer hat?

Ein Miteigentümer einer Liegenschaft ist nicht berechtigt, den Nießbrauch an dieser im Umfang seines Miteigentumsanteils zu bestellen, da dieses Recht die ganze im Miteigentum gehaltene Liegenschaft belastet. Nach ständiger Rechtsprechung erfordert in diesem Fall eine wirksame Bestellung des Nießbrauchs, dass alle Miteigentümer Beteiligte an einem Servitutsvertrag sind, ansonsten ist dieser wegen Gesetzwidrigkeit absolut nichtig.

Das Konzept des Miteigentums beruht darauf, dass mehrere Personen in bestimmten idealen Anteilen Miteigentümer einer gemeinsamen Sache sind. Das bedeutet, dass keiner der Miteigentümer Eigentümer eines real abgetrennten Teils der gemeinsamen Sache in Höhe seines Miteigentumsanteils ist. Der Nießbrauch wiederum wird dadurch charakterisiert, dass er entweder an der ganzen Liegenschaft, oder an einem bestimmten Teil von dieser (z.B. ein Raum im Haus) zugunsten des Nießbrauchers bestellt wird, der hierdurch zu deren Nutzung berechtigt wird, Im Hinblick darauf, dass die Nutzung einer gemeinsamen Sache als Bewirtschaftung einer gemeinsamen Sache gilt, entscheiden die Miteigentümer über die Nutzung der gemeinsamen Liegenschaft im Einklang mit dem Gesetz mit einfacher Mehrheit gemäß der Höhe ihrer Miteigentumsanteile. In Analogie hierzu sollte gelten, dass für eine wirksame Bestellung des Nießrechts an einer gemeinsamen Liegenschaft oder einem Teil hiervon nicht die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist, sondern es ausreichend ist, wenn die Mehrheit damit einverstanden ist. Dem Gesetz nach gilt jedoch auch, dass der Eigentümer der Liegenschaft vertraglich ein dingliches Recht bestellen kann, sofern ein Sondergesetz dieses Recht nicht auch weiteren Personen gibt. Daraus ergibt sich, dass die Bestellung des Nießrechts an einer gemeinsamen Liegenschaft (ganz oder teilweise) von der Vereinbarung aller Miteigentümer abhängt. Damit müssen alle Miteigentümer Beteiligte am Servitutsvertrag sein, da die Zustimmung der einzelnen Miteigentümer zur Bestellung eines solchen Rechts nicht ausreicht. Diese Auffassung wird auch durch die Rechtsprechung des Obersten Gerichts der SR bestätigt.

Quelle: Gesetz Nr. 40/1964 Slg., Buergerliches Gesetzbuch, in gültiger Fassung

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