Resolution der Generaldirektion der spanischen Register und Notariate

(Dirección General de los Registros y del Notariado, CGRN) vom 30. Juni 2011 zum Mietervorkaufsrecht nach dem MietG 1964

?Mittels vorgenannter Resolution hat die CGRN das Vorkaufsrecht von Mietern im Rahmen von Mietverträgen für die noch das MietG 1964 (Dekret 4104/1964, vom 24. Dezember) anstelle des sich aktuell in Kraft befindlichen MietG 1994 (Gesetz 29/1994, vom 24. November) gilt, bestätigt.

Nach der Resolution findet das Vorkaufsrecht des MietG 1964 bei Übertragung der Mietsache Anwendung:

  • nach wie vor auf die Mietverträge, die dem MietG 1964 unterfallen, da das aktuell gültige MietG 1994 keine gegenteiligen Übergangsvorschriften enthält;
  • nicht nur bei Übertragung der Mietsache per Kaufvertrag, sondern auch – wie vorliegend geschehen - im Rahmen der Übertragung als einer Leistung an Erfüllungs Statt (dación en pago) - dies im Gegensatz zum MietG 1994, das ein Vorkaufsrecht explizit nur bei Verkauf vorsieht;
  • auch wenn sämtliche im Eigentum des Vermieters stehenden Grundstückseinheiten einer Gesamtimmobilie übertragen werden, da das MietG 1964 im Gegensatz zu Art. 25.7 MietG 1994 gerade keine Bestimmung enthält, die das Vorkaufsrecht für diese Fälle ausschließen würde. Bei gegenteiliger Auslegung könnte der Vermieter das Recht des Mieters dadurch ausschließen, dass er die Einheiten der Gesamtimmobilie „im Block“ überträgt – auch wenn es sich vorliegend um keinen solchen Fall der Gesamtübertragung handelte.

Folglich kann eine Eintragung der Übertragung nur erfolgen, wenn die Mieter über ihr Vorkaufsrecht informiert wurden. Allerdings hat die CGRN klargestellt, dass im Falle der Übertragung auch von Grundstückseinheiten, die nicht unter den Anwendungsbereich des MietG 1964 fallen, die Ablehnung der Eintragung der Übertragung dieser Einheiten nicht gerechtfertigt ist.

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