Schärfere Haftung für spanische Notare im Rahmen von Grundstücksverkehrgeschäften

Der spanische Tribunal Supremo (oberstes spanisches Zivilgericht) hat in seiner Entscheidung vom 18. März 2014 einen Notar aufgrund von Unregelmäßigkeiten bei der Abfrage von bestehenden Lasten im Rahmen eines spanischen Grundstücksverkehrsgeschäfts zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt.

Laut Artikel 175.1 der spanischen Notariatsverordnung Reglamento Notarial ist ein spanischer Notar vor der Beurkundung eines Grundstückskaufes verpflichtet, einen Auszug Nota simple informativa der zu diesem Zeitpunkt vorhandenen Lasten (Lastenstand) beim Grundbuch zu beantragen, damit die Parteien vor der Beurkundung Kenntnis von der Lastensituation haben. Kommt es hierbei zu Fehlern, kann der Notar nach Artikel 146 der Notariatsverordnung zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet werden.

Den spanischen Grundbuchrichter wiederum, trifft die Verpflichtung nach Artikel 354 a.5 der Hypothekenverordnung Reglamento Hipotecario, alle Informationen bezüglich des angefragten Grundstücks auch in den darauffolgenden Tagen dem Notariat weiterzuleiten insbesondere Änderungen, die das Grundstück betreffen, wie etwa Pfändungsvermerke.

Um in diesem Zusammenhang größtmögliche Rechtssicherheit zu garantieren, wurde in der Notariatsverordnung ein Mechanismus eingebaut, der bestimmte Fristen im Hinblick auf die Zusammenarbeit zwischen Notariat und Grundbuchamt bei der Abfrage des Lastenstandes vorsieht: Der Notar sollte demzufolge die Anfrage spätestens 3 Werktage vor der geplanten Beurkundung stellen. Das Register übermittelt dann den Inhaber und die Lastensituation der Immobilie dieser Frist.
Darüber hinaus hat das Register innerhalb eines Zeitraumes von 9 Tagen ab Übermittlung der angeforderten „Nota simple“ jedwede Veränderung bzgl. des Grundstücks dem Notar gegenüber anzuzeigen und zwar noch am selben Tag.

Da im spanischen Grundbuchsrecht ebenfalls der Grundsatz “prior tempore potior iure“ gilt, also das zuerst eingetragene Recht dem späteren Recht vorgeht, ist im Rahmen von spanischen Grundstücksgeschäften unbedingt darauf zu achten, dass das vorgenannte System ordnungsgemäß befolgt wird, damit der Käufer nicht unwissentlich ein belastetes Grundstück erwirbt. 

In dem konkreten Fall (STS 1232/2014) beantragte das beurkundende Notariat einige Tage vor dem geplanten Beurkundungstermin die fortlaufende Lastenbescheinigung. Diese wurde auch an dem ursprünglich für die Beurkundung vorgesehenen Tag erstellt und an das Notariat per Fax übermittelt, ging dort allerdings nicht ein. Noch am selben Tag der Erstellung der Bescheinigung, jedoch nach deren Versendung, ging dann ein Pfändungsvermerk bezüglich des Grundstücks im Grundbuch ein. Bezüglich dieser Pfändung wurde am Folgetag seitens des Grundbuchamtes ebenfalls eine Mitteilung an das Notariat übermittelt und ging auch bei diesem ein. Dessen ungeachtet erbat der Sachbearbeiter des Notariats wegen des fehlenden Eingangs der ursprünglichen Information am Vortag, erneut eine „Nota simple“ zum Lastenstand beim Grundbuch. Das Grundbuchamt übersandte hierauf erneut die erste Bescheinigung, in der allerdings der Pfändungsvermerk (noch) nicht verzeichnet war. Das Notariat nahm dann die Beurkundung der Übertragung des vermeintlich lastenfreien Grundstücks aufgrund dieser Bescheinigung vor, so dass der Käufer im Ergebnis – trotz voller Zahlung des Kaufpreises – ein mit einer Pfändung belastetes Grundstück erwarb. Der Käufer machte aus diesem Grunde Schadensersatz gegenüber dem beurkundenden Notariat geltend.

Nachdem das erstinstanzliche Gericht noch der Auffassung war, dass den Notar kein Fehlverhalten im Rahmen der Anforderung des Lastennachweises treffe, stellte nun der Tribunal Supremo eine Sorgfaltswidrigkeit des Notars fest, da dieser wie zuvor erwähnt, die Pflicht hat vor Beurkundung sowohl die Inhaberschaft als auch den Lastenstand zu überprüfen, und verurteilte diesen rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz. 

Das Urteil des spanischen Tribunal Supremo ist zu begrüßen, denn obwohl das hier beschriebene Überprüfungssystem in der Praxis seit vielen Jahren funktioniert, kann es im Einzelfall dennoch zu Fehlern kommen, für die die Vertragsparteien nicht einstehen dürfen.

Das Vertrauen in die gute Arbeit der spanischen Notare muss auch in Zukunft unangefochten erhalten bleiben.

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