Vermeintliche Zwangsenteignung auf den Balearischen Inseln

Ein Blick auf die neue Maßnahme der Regionalregierung

von unserer deutschsprachigen CBBL-Anwältin in Palma de Mallorca, Frau Antònia Galmés Llull, Abogada, agalmes@mmmm.es, Tel. +34 971 71 70 34, www.mmmm.es/de


Der Wohnungsmarkt auf den Balearen ist seit einigen Jahren in einer schwierigen Situation. Diese rührt zum Teil aus der Besitzstruktur – 65,9% Eigentumswohnungen und somit ein im gesamtspanischen Vergleich sehr hoher Anteil an Mietwohnungen – und zum Teil aus einer generellen Wohnungsknappheit her. Allein zwischen 2014 und 2018 führte dies auf den Balearischen Inseln zu einem Mietpreisanstieg von 38,6%.

Das Recht auf eine lebenswürdige Wohnung ist als Grundrecht und Leitlinie der spanischen Wirtschafts- und Sozialpolitik ausdrücklich in Artikel 47 der spanischen Verfassung verankert. Die öffentliche Hand ist daher grundsätzlich dazu verpflichtet, dieses Grundrecht zu wahren. Diese Aufgabe wahrnehmend, erließ die Regierung der Balearischen Inseln, konkret das Ministerium für Mobilität und Wohnraum, im März des Jahres einen Enteignungsbeschluss, der in der Immobilien- und Rechtsberatungsbranche zu hitzigen Diskussionen geführt hat.

Der Beschluss stützt sich auf Gesetz 5/2018 in seiner Fassung nach Dekret 3/2020, das als außerordentliche Maßnahme der Wohnraumpolitik der Balearen die Zwangsenteignung der vorübergehenden Nutzung – also nicht des Eigentums an sich – unter bestimmten Bedingungen ermöglicht. Zum einen kann die Maßnahme nur bei Wohnungen im Eigentum von Großvermietern (grandes tenedores) ergriffen werden, also natürlichen oder juristischen Personen, die mindestens 10 Wohnungen besitzen und deren wirtschaftliche Tätigkeit Immobilienentwicklung, Investitionen oder Kauf und Vermietung, etc. ist. Ferner muss nachgewiesen werden, dass die Wohnung seit zwei Jahren nicht mehr bewohnt wurde und in das Register für unbewohnte Wohnungen (Registro de viviendas desocupadas) eingetragen ist. Sind beide Bedingungen erfüllt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass das berechtigende soziale Interesse vorliegt, und kann die Zwangsenteignung der vorübergehenden Nutzung auf bis zu 5 bzw. 7 Jahre vornehmen. Bei diesen 5 bzw. 7 Jahren handelt es sich um den Mindestzeitraum für die Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes gemäß der einschlägigen Gesetzgebung. Die betroffenen Eigentümer erhalten im Gegenzug eine Ausgleichszahlung.

Die Frage ist nun, ob eine so einschneidende Maßnahme tatsächlich erforderlich war. Das balearische Ministerium für Mobilität und Wohnraum hat seinerseits die unaufschiebbare Notwendigkeit der Maßnahme begründet, erntet seitens der Immobilienbranche jedoch einen Sturm von Kritik. Die nahe Zukunft wird zeigen, ob die Maßnahme ihren beabsichtigten Zweck erfüllt hat.
 

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