Immobilienkauf in Schweden

von Herrn Advocat Sascha Schaeferdiek,  sascha.schaeferdiek@wistrand.se, Tel. +46 - 8 - 507 300 26

1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Schweden in der Praxis ab?

2. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion und wer trägt diese?

3. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Grundstückskaufs grundsätzlich zu beachten?

4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrages unbedingt beachten bzw. prüfen?

5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

6. Welche Rechte stehen dem Käufer im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

7. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will? 

8. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Erwerber einer Immobilie? 


Antworten:


1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Schweden in der Praxis ab? 

In Schweden besteht ein Grundstückskaufvertrag üblicherweise aus zwei Teilen, einem Kaufvertrag (köpehandling) und einem Kaufbrief (köpebrev). Der Kaufvertrag ist die verbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer über den Grundstückserwerb, die sämtliche Vertragsbestandteile (Parteien, Kaufpreis, Kaufobjekt etc.) und Bedingungen zur Vertragserfüllung beinhaltet. Der Kaufbrief enthält die unbedingte Vereinbarung über Kauf und Eigentumsübertragung. 

Dieses zweistufige Verfahren dient zur Absicherung beider Parteien. Die vertragliche Bindung wird bereits durch den Kaufvertrag begründet, in den jedoch Bedingungen für die Vertragserfüllung aufgenommen werden können, wie beispielsweise die vollständige Kaufpreiszahlung. Sobald die Bedingungen erfüllt sind, wird der Kaufbrief erstellt. Der Kauf wird damit unbedingt und das Eigentum an dem Grundstück geht auf den Käufer über. Ein einstufiger Kaufvorgang ohne Aufsplitterung in Kaufvertrag und Kaufbrief ist möglich, aber in der Praxis unüblich. 

Üblich ist eine Kaufpreisanzahlung von 10 % des Kaufpreises (handpenning) im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages als Absicherung des Verkäufers.

Anders als in Deutschland muss der Kaufvertrag über ein Grundstück nicht von einem Notar beurkundet werden. In der Regel wird ein Grundstücksmakler (fastighetsmäklare) zur Vermittlung des Grundstücks eingeschaltet, der in Schweden als unparteiischer Mittler zwischen den Parteien agiert. Makler und Banken halten üblicherweise Musterverträge zum Grundstückverkauf bereit. Bei größeren Grundstückskäufen werden regelmäßig Anwälte eingeschaltet. 

Anders als in Deutschland ist zur Übertragung des Eigentums nicht erforderlich, dass der Erwerber im Grundbuch eingetragen wird. Der Erwerber ist gleichwohl verpflichtet, unter Vorlage der Erwerbsunterlagen einen Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt zu stellen. Andernfalls droht ein Bußgeld. Die Eintragung liegt im Interesse des Erwerbers, denn mit Eintragung ist er gegen gutgläubigen Dritterwerb des Grundstückes geschützt. 

Sofern der Kaufvertrag unter einer Bedingung geschlossen wurde, die noch nicht erfüllt wurde, kann der Erwerber einen schwebenden Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt stellen und den Kaufbrief nach Unterzeichnung nachreichen. Auch hierdurch wird der Erwerber gegen gutgläubigen Dritterwerb geschützt. 

[Rechtsquelle: 4. Kapitel §§ 1, 2 des schwedischen Grundstücksgesetzbuchs (Jordabalk (1970:994))] 


2. Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion und wer trägt diese?

Beim Kauf eines Grundstücks entstehen in Schweden folgende Kosten: 

Es wird eine Grunderwerbssteuer (stämpelskatt) für die Eintragung als neuer Eigentümer fällig, die vom Käufer zu tragen ist. Die Grunderwerbssteuer beträgt 1,5 % des Kaufpreises für natürliche Personen und 4,25 % für juristische Personen (mit Ausnahme von Wohnungseigentümergemeinschaften (bostadsrättsföreningar), für die eine 1,5 %-ige Grunderwerbssteuer gilt). Ist der Einheitswert des Grundstückes höher als der Kaufpreis, wird die Grunderwerbssteuer auf der Grundlage des Einheitswertes berechnet.

Zudem fällt für die Eintragung ins Grundbuch eine Bearbeitungsgebühr von 825 SEK an, die ebenfalls von dem Käufer zu tragen ist.

[Rechtsquelle: 4. Kapitel § 10 des schwedischen Grundstücksgesetzbuchs (Jordabalk); 1. Kapitel § 8 des Gesetzes zur Grunderwerbssteuer (Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter)] 


3. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Grundstückserwerbs grundsätzlich zu beachten?

Der Grundstückserwerb erfolgt durch einen privatschriftlichen Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Der Vertrag muss Informationen zu dem Kaufpreis und dem Kaufgegenstand sowie eine Erklärung enthalten, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Beide Parteien, Verkäufer und Käufer, haben den Kaufvertrag zudem zu unterzeichnen. Ein Kaufvertrag, der diese Anforderungen nicht erfüllt, ist ungültig. Um Verzögerungen bei der Eintragung ins Grundbuch zu vermeiden, sollte die Unterschrift des Käufers von zwei Zeugen beglaubigt werden. 

Eine Eintragung in das schwedische Grundbuch hat deklaratorische Wirkung, ist jedoch obligatorisch (siehe oben). 

Nach schwedischem Recht muss ein Ehepartner oder der Lebenspartner des Verkäufers grundsätzlich sein Einverständnis zur Veräußerung geben, sofern die Immobilie gemeinsam genutzt wurde. Dem Antrag auf Eintragung ins Grundbuch ist daher eine Einverständniserklärung des Ehepartners oder Lebenspartners beizufügen sowie eine behördliche Auskunft über den Familienstand des Verkäufers zum Zeitpunkt der Veräußerung. 

[Rechtsquelle: 4. Kapitel §§ 1, 2 des schwedischen Grundstücksgesetzbuchs (Jordabalk)] 


4. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Abschlusses eines Grundstückskaufvertrages unbedingt beachten bzw. prüfen?

Den Käufer trifft eine Untersuchungspflicht bezüglich des Grundstückes. Auf einen Mangel, den der Käufer bei einer im Hinblick auf Alter und Zustand der Immobilie angemessenen Untersuchung vor dem Kauf hätte feststellen können, kann sich der Käufer nachträglich nicht mehr berufen. 

Zudem sollte der Käufer vor dem Kauf Einsicht in das Grundbuch nehmen, um sich von der formellen Berechtigung des Verkäufers zu überzeugen und um sicherzustellen, dass keine Belastungen bestehen, die der Verkäufer nicht mitgeteilt hat. 

[Rechtsquelle: 4. Kapitel §§ 1, 10 des schwedischen Grundstücksgesetzbuchs (Jordabalk)] 


5. Kann ich den Erwerb vor dem Vertragsschluss sichern?

Solange der Vollerwerb des Grundstücks noch von einer Bedingung abhängt, z.B. der Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt wurde oder der Kaufbrief noch nicht erstellt und unterzeichnet wurde, kann der Käufer ein ruhendes Recht (vilande lagfart) beim Grundbuchamt eintragen lassen, das mit der deutschen Vormerkung vergleichbar ist. Durch diesen Eintrag kann sich der Käufer vor einem gutgläubigen Dritterwerb schützen. 

Die Bearbeitungsgebühr (expeditionsavgift) wird in diesem Fall doppelt fällig, zunächst für die Eintragung des ruhenden Rechts und später für die Eintragung des Vollrechts. 


6. Welche Rechte stehen dem Käufer im Fall einer mangelhaften Immobilie zu?

Die Rechte, die dem Käufer im Fall des Erwerbes einer mangelhaften Immobilie nach schwedischem Recht zustehen, sind im Vergleich zum deutschen Recht eingeschränkt. Grundsätzlich gilt im schwedischen Grundstücksrecht der Grundsatz ‚gekauft wie gesehen‘. Den Käufer einer Immobilie in Schweden trifft eine umfassende Untersuchungspflicht vor Abschluss des Kaufvertrages. Auf einen Mangel, den der Käufer bei einer im Hinblick auf Alter und Zustand der Immobilie angemessenen Untersuchung vor dem Kauf hätte feststellen können, kann sich der Käufer nachträglich nicht mehr berufen. Bezüglich solcher Mängel, die versteckt waren oder die der Verkäufer vorsätzlich verschwiegen hat, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen. Gleiches gilt, wenn das Kaufobjekt von expliziten vertraglichen Vereinbarungen abweicht.

Grundsätzlich kann der Käufer im Falle der Mangelhaftigkeit den Kaufpreis mindern. Wenn es sich um einen wesentlichen Mangel handelt, kann der Käufer zudem von dem Kaufvertrag zurücktreten. Ferner hat der Käufer ein Recht auf Schadensersatz, sofern der Mangel oder Schaden durch den Verkäufer verschuldet wurde oder das Grundstück mit Pfandrechten belastet war, über die der Verkäufer den Käufer nicht aufgeklärt hat. Ein Recht des Käufers gegen den Verkäufer auf Mangelbeseitigung besteht dagegen nicht. 

[Rechtsquelle: 4. Kapitel §§ 12, 19 des schwedischen Grundstücksgesetzbuchs (Jordabalk)]


7. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück bebauen will? 

In der Regel ist für die Bebauung eines Grundstückes, den Anbau an eine Immobilie und die Änderung der bisherigen Nutzung einer bereits vorhandenen Immobilie eine Baugenehmigung erforderlich. Hiervon ausgenommen sind kleinere Anbauten wie zum Beispiel Vordächer oder Schuppen an Ein- und Zweifamilienhäusern. 

Auch Bauwerke, die nicht genehmigungspflichtig sind, können anmeldepflichtig sein. Die Ausführung eines genehmigungs- oder anmeldepflichtigen Baus oder Abrisses darf nicht begonnen werden, bevor die schwedische Baubehörde einen entsprechenden Bescheid erteilt hat. 

Ein Antrag auf Genehmigungserteilung wird in der Regel innerhalb von zehn Wochen ab vollständiger Antragsstellung beschieden. Die Bearbeitungszeit darf von der Behörde einmalig um einen Zeitraum von maximal weiteren zehn Wochen verlängert werden. 

[Rechtsquelle: 9. Kapitel des schwedischen Plan- und Baugesetzbuchs (Plan- och bygglag (2010:900))]


8. Welche steuerlichen Folgen treffen mich als Veräußerer einer Immobilie in Schweden? 

Die Wertzuwachssteuer, die bei einem Grundstücksverkauf anfällt, bemisst sich nach dem erzielten Gewinn/Verlust. Hierzu sind von dem Veräußerungspreis Kosten für die Veräußerung, Einkaufspreis und Gebühren sowie Renovierungskosten abzuziehen. Ein danach verbleibender Gewinn ist als Einkommen mit einem Steuersatz von 22 % zu versteuern. 

Ein Verlust bis zu 100.000 SEK berechtigt zu einem Steuerabzug von 30 % der Hälfte des Verlustes. Ein darüber hinausgehender Verlust wird mit einem Prozentsatz von 21 % berücksichtigt. 


Stand der Bearbeitung: Oktober 2019