Wesentliche Kreditsicherheiten, die in der Finanzierungspraxis in Serbien regelmäßig zur Anwendung kommen

von Frau Rechtsanwältin Ljubica Tomić, ljubica.tomic@tsg.rs, Tel. + 381 - 1 - 132 852 27


1.       Was sind die üblichen Kreditsicherheiten in der Praxis der Immobilienfinanzierung in Serbien?

2.    Welche dinglichen Kreditsicherheiten gibt es nach serbischem Recht? (Hypothekenbestellung)

3.    Welche Arten von nicht dinglichen Kreditsicherheiten und Garantien gibt es nach serbischem Recht?


Antworten:


1.     Was sind die üblichen Kreditsicherheiten in der Praxis der Immobilienfinanzierung in Serbien?

Die üblichen Kreditsicherheiten in der Praxis der Immobilienfinanzierung in Serbien sind: Hypotheken, Pfandrechte an Gesellschaftsanteilen, Pfandrechte an Forderungen (Miete, Versicherungen), Pfandrechte an Bankkonten. In manchen Fällen sind auch begrenzte Konzernbürgschaften und Wechsel (der Gesellschafter) gefordert.

Bei der Hypothek gibt es die Möglichkeit (siehe 3.1.1), eine vollstreckbare außergerichtliche Hypothek zu bestellen, was der Bank die Verwertung wesentlich erleichtert, und was in der Praxis die vertretene Form der Hypothek ist. Die Grundschuld gibt es in Serbien nicht.

Die Konzernbürgschaften sind von Unternehmen gerne gewählte Sicherheiten, da dadurch externe Wechsel und Kosten vermieden werden können, und die (meistens ausländische) Muttergesellschaft in der Verantwortung an einem Projekt in Serbien steht. Konzernbürgschaften, Wechsel, und zwar Blanko-Wechsel, sind in der Praxis Bestandteil der Sicherheiten bei vielen Finanzierungen inkl. Immobilienfinanzierungen, stets aber Zusatzsicherheit zu einer Hypothek (wegen ggf. schnellerer Vollstreckung).


2.    Welche dinglichen Kreditsicherheiten gibt es nach serbischem Recht? (Hypothekenbestellung)   

Die in der Praxis meist genutzte Art der Hypothek ist die sogenannte "außergerichtliche vollstreckbare" Hypothek, die auf einer besonderen Hypothekenurkunde (einem Hypothekenvertrag oder einer Hypothekenerklärung) beruht. Sie wird "außergerichtliche" Hypothek genannt, weil die Verwertung ohne Gericht verlaufen kann und sie ist "vollstreckbar", weil die Hypothekenurkunde einen Vollstreckungstitel darstellt.

Damit eine "außergerichtliche vollstreckbare" Hypothek rechtsgültig zustande kommt, muss die Hypothekenurkunde folgende Bedingungen erfüllen:

  • Formbedingung - die Hypothekenurkunde muss notariell beglaubigt sein, und zwar in Form eines notariellen Protokolls (strengere Beglaubigungsform, gem. Art. 15 HG) vor einem serbischen örtlich zuständigen (nach Ort der Immobilie) Notar.
  • Mindestinhalt - (1) die Erklärung des Eigentümers der Immobilie, durch welche er den Gläubiger bevollmächtigt, dass er sich aus dem Wert der Immobilie im Falle der Nichtzahlung bei Fälligkeit, nach einem gesonderten vorgeschriebenen außergerichtlichen Verkauf und ohne Gerichtsverfahren tilgen kann, und dass die Immobilie innerhalb von 15 Tagen ab Verkauf geräumt wird, (2) die explizite Erklärung des Eigentümers, dass er über die Folgen der Nichtzahlung bei Fälligkeit informiert ist, sich der Folgen bewusst ist und dass die Möglichkeit der Verwertung der Immobilie durch einen außergerichtlichen Verkauf (ohne Recht auf einen Gerichtsprozess) und deren Räumung innerhalb von 15 Tagen besteht, (3) klare Erklärung des Eigentümers, dass der Gläubiger Zugang zu der Immobilie hat, ohne Rücksicht darauf, wer sich in der Immobilie befindet, zum Zweck der Kontrolle, der Wartung und aus anderen Gründen der Kooperation beim Verkauf, sowie die Verpflichtungserklärung, dass er mit dem Gläubiger beim Verkauf und bei der Besichtigung der Immobile kooperieren wird (Art. 15 HG).

Die Hypothekenurkunde muss in das örtlich zuständige Katasterregister eingetragen werden (nach dem Ort der Immobilie), um gegenüber Drittpersonen rechtsgültig zu sein. Die Rangordnung der Hypotheken wird nach der Reihenfolge des Empfanges des Hypothekeneintragungsantrages bestimmt (Art. 65 KG).

Die "außergerichtliche und vollstreckbare" Hypothek kann auf einem gesetzlich gesondert vorgesehenen außergerichtlichen Wege verwertet werden (siehe 4.1.). Dieses Verfahren beginnt mit einer schriftlichen Mahnung an den Schuldner (und Eigentümer, sofern dies nicht die gleiche Person ist).


3.    Welche Arten von nicht dinglichen Kreditsicherheiten und Garantien gibt es nach serbischem Recht?

a)    Pfandrechte

  • Pfandrechte an Gesellschaftsanteilen

Die Mehrheit der gewerblichen Immobilien wird bei der Finanzierung in eine gesellschaftsrechtliche Form -  in eine Zweckgesellschaft ("SPV") eingewickelt. Normalerweise hält einе Zweckgesellschaft auch nur eine Immobilie, deshalb werden in der Regel Pfandrechte an den Gesellschaftsanteilen dieser Zweckgesellschaft bestellt.

Die Pfandrechte an Gesellschaftsanteilen werden aufgrund eines Pfandvertrages durch die Eintragung in das Pfandregister (das beim Handelsregister geführt wird, siehe http://www.apr.gov.rs) bestellt.

Diese Eintragung in das Pfandregister hat konstitutive Wirkung.

Der Pfandvertrag sollte eine Klausel über das Veräußerungsverbot des Pfandgegenstandes (Gesellschaftsanteile) beinhalten. Dies empfiehlt sich, denn ohne diese Klausel ist die Eigentumsübertragung des Pfandgegenstandes möglich und das Pfandrecht geht auf den neuen Eigentümer über. Der Pfandvertrag, der als Pfandgegenstand Gesellschaftsanteile hat, muss notariell beglaubigt sein (Art.24 PfG).

Es ist ebenfalls zu empfehlen, die Vertragsklausel über das außergerichtliche Verwerten der Gesellschaftsanteile zwecks der Tilgung zu vereinbaren, denn ohne diese Klausel ist lediglich ein Verkauf im gerichtlichen Wege möglich, was zeitlich sehr aufwändig sein kann (Art. 46 PfG).

  • Pfandrechte an Forderungen

Pfandrechte an Forderungen (Miete, Versicherungsbeträge) und Pfandrechte an Bankkonten sind gängige Immobilienfinanzierungssicherheiten in Serbien.

Der Pfandvertrag, der Forderungen als Pfandgegenstand hat, muss nicht notariell beglaubigt sein, allerdings ist die Schriftform erforderlich. Es müssen im Pfandvertrag die genauen Beträge der konkreten Forderungen angegeben sein. Ein Bezug auf zukünftige Forderungen ist möglich.
Eine schriftliche Benachrichtigung an die Mieter, an die Versicherung und an die Bank des Pfandgebers ist erforderlich, denn diese können die Zahlungen gegenüber dem Pfandgeber wirksam erfüllen, und zwar bis zur schriftlichen Benachrichtigung über das konkrete Pfandrecht und die Berechtigungen des Pfandnehmers an den konkreten Forderungen (Art. 11 PfG).

  • Konzern- und Gesellschafterbürgschaften

Es bestehen aus Sicht des serbischen Rechts keine rechtlichen Hindernisse, dass eine ausländische (z.B. deutsche) Muttergesellschaft eine Konzernbürgschaft für die Schulden einer serbischen Tochtergesellschaft übernimmt (solidarisch haftet). Alle Sicherheiten, die hier genannt sind (3.1, 3.2), sind empfohlen, entsprechend zugunsten der Muttergesellschaft vereinbart zu werden. Im Falle der Zahlung der Schulden der Tochtergesellschaft gehen auf die Muttergesellschaft alle Rechte, inklusive Sicherheiten, über (Subrogation).

Persönliche Garantien werden von serbischen Gesellschaftern in der Praxis übernommen und beziehen sich (begrenzt) auf das Privateigentum der Gesellschafter.

b)    Wechsel

Wechsel werden in der Praxis als Blankowechsel mit entsprechender Vollmacht für die Ausfüllung und Aktivierung des Bankkontes des Schuldners (oder des Bürgen) durch den Gläubiger von Unternehmen gegeben. Dabei sei geraten, dass die Annahme von Wechseln nur Sinn bei liquiden Unternehmen bzw. Unternehmen ohne Bankkontensperren macht. Der Zustand der Bankkonten bzw. die Bankkontensperren für die letzten 2 Jahre sind auf der Webseite der Nationalbank Serbiens unter http://www.nbs.rs/rir_pn/rir.html.jsp für jedes Unternehmen als Information verfügbar. Diese Information sollte geprüft werden, bevor man sich für Wechsel als Sicherheit entscheidet.


Stand der Bearbeitung: September 2017