Zwangsversteigerung von Immobilien in Spanien

von Herrn Rechtsanwalt & Abogado Michael Fries, mfries@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86, www.mmmm.es

Die Auswirkungen der Finanz- und Immobilienkrise sowie Coronavirus-Krise bekommen in Spanien insbesondere die Wohnungseigentümer zu spüren. Diese haben den Erwerb ihrer Eigenheime regelmäßig über hypothekengesicherte Kredite finanziert und sind zur Rückzahlung ihrer Darlehensverpflichtungen nicht mehr in der Lage. Vor dem Hintergrund eines sich nur langsam entwickelnden Mietmarktes und einer hohen Eigentumsquote bei Wohnungen, hat die Wirtschaftslage in den letzten Jahren daher zu einer Welle von Immobilienzwangsversteigerungen geführt. Das zuvor geltende spanische Zwangsversteigerungsrecht wies dabei gewisse für den Schuldner nachteilige Besonderheiten auf. Angesichts dieser Situation sah sich der spanische Gesetzgeber zum Eingreifen genötigt, und hat eine zum 1. Juli 2012, zum 15. Mai 2013 und ein weiteres Mal zum 1. November 2015 in Kraft getretene Gesetzesänderung verabschiedet, durch die unter anderem das Recht der Zwangsversteigerung im Rahmen der Hypothekenvollstreckung zum Schutz der Eigentümer von Wohnimmobilien reformiert wurde. Der vorliegende Beitrag soll einen kurzen Überblick über die Immobilienzwangsversteigerung geben. 

Das spanische elektronische Zwangsversteigerungsverfahren gilt sowohl für Immobilien und Mobilien und zeichnet sich dadurch aus, dass der Vollstreckungsgläubiger für den Fall, dass kein oder kein ausreichendes Gebot abgegeben wird, den Zuschlag an sich selbst verlangen kann.  

Vorrangiges Ziel der letzten Reformen des Zwangsversteigerungsverfahrens war es, sicherzustellen, dass der Vollstreckungsschuldner eine angemessene Gegenleistung für seine Immobilie erhält, um ihm so zu ermöglichen, seine Darlehensschuld zumindest zu einem Großteil abzutragen. Bei diesen Reformen wurden unter anderem die Regelungen über die Möglichkeit des Zuschlages der Immobilie an den Vollstreckungsgläubiger neu geregelt und klarer formuliert.  

Der Vollstreckungsgläubiger kann für die Fälle, in denen im Zwangsversteigerungsverfahren kein Gebot oder ein Meistgebot unter 70 % des Versteigerungswertes abgegeben wird, den Zuschlag an sich selbst verlangen. Hierbei wird nun wie folgt unterschieden: 

1. unzureichendes Meistgebot (Art. 670.4 LEC): 

Im Fall des unzureichenden Meistgebots kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie zu 70 Prozent des Schätzwertes der Immobilie oder des dem Vollstreckungsgläubiger vom Vollstreckungsschuldner geschuldeten Betrages zuschlagen lassen, soweit letzterer höher als 60 % des Schätzwertes beträgt und das Meistgebot übersteigt. Nach dem weiterhin geltenden Art. 129 des spanischen Hypothekengesetzes („Ley Hipotecaria“) in Verbindung mit Art. 682.2, 1º LEC wird als Schätzwert der Betrag angesetzt, der in der Hypothekenbestellungsurkunde von den Parteien angegeben wurde. 

2. Fehlendes Gebot (Art.671 LEC): 

Im Fall des fehlenden Gebots bei der Zwangsversteigerung müssen zwei Unterfälle unterschieden werden: 

a) Wenn es sich bei der zu versteigernden Immobilie um den Hauptwohnsitz des Vollstreckungsschuldners handelt, kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie zu 70 Prozent des Versteigerungswertes zuschlagen lassen. Dies jedoch nur dann, wenn der ihm geschuldete Betrag mindestens 70 Prozent beträgt. Beträgt der ihm geschuldete Betrag weniger als 70 Prozent kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie nur für 60 Prozent des Versteigerungswertes zuschlagen lassen. 

b) Wenn es sich bei der zu versteigernden Immobilie nicht um den Hauptwohnsitz des Schuldners handelt, kann sich der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie zu 50 Prozent des Versteigerungswertes oder in Höhe des ihm geschuldeten Betrages zuschlagen lassen (Art. 671 Abs.1 LEC). 

Neben diesen Verbesserungen zu Gunsten des Vollstreckungsschuldners zielte die Reform auch darauf ab, die Effektivität des Versteigerungsverfahrens durch die Vereinfachung der Teilnahme an der Versteigerung zu erleichtern. Hierzu wurde die Höhe der zur Erlangung der Teilnahmeberechtigung zu hinterlegenden Sicherheit von 20 Prozent auf 5 Prozent des Schätzwertes der Immobilie reduziert (Art. 647.1 LEC). Dadurch soll die Zahl der teilnehmenden Bieter erhöht werden, um zu vermeiden, dass keine Gebote abgegeben werden und ein angemessener Preis erzielt wird. 

Zudem erfolgt die Bekanntmachung der Versteigerung auf dem öffentlichen Versteigerungsportal (Art. 668 LEC).  

Neu eingeführt wurde für die Fälle, in denen der Versteigerungserlös nicht den gesamten Vollstreckungsbetrag deckt, die folgende Reihenfolge zur Verteilung des Erlöses hinsichtlich der Nebenforderungen: 1. Vertragliche Zinsen, 2. Hauptforderung, 3. Verzugszinsen und 4. Prozesskosten (Art. 654.3 LEC). 

Daneben wurde der in Art. 607 LEC festgelegte Pfändungsfreibetrag für Gehälter und Löhne um 50 % angehoben, so dass gerade bei geringeren Einkommen ein wesentlicher Teil der Familieneinkünfte unpfändbar bleiben. 

Es erfolgten des Weiteren auch Änderungen auf dem Gebiet der besonderen Hypothekenvollstreckung.  

Gemäß Art. 129 des spanischen Hypothekengesetzes muss die Hypothekenbestellungsurkunde einen von den Parteien vereinbarten Schätzwert der Immobilie für den Fall der Versteigerung enthalten. Dieser Schätzwert darf nicht weniger als 75 % des gemäß den Bestimmungen des spanischen Hypothekenmarktgesetzes (Ley 2/ 1981) durch ein anerkanntes Schätzwertunternehmen ermittelten Verkehrswertes betragen. Diese Bestimmung wurde nun auch in Art. 682.2.1º LEC aufgenommen. 

Positiv für den Hypothekenschuldner stellt sich die Reduzierung der Hypothekenschuld bis zu 2 % des Zuschlagswertes dar, wenn der Hypothekenschuldner als Besitzer der Immobilie die Immobilienprüfung durch das Gericht gestattet und durch sein positives Mitwirken das Versteigerungsverfahren erleichtert (Art. 669.3 LEC). 

Außerdem wurde zum Schutz der Hypothekenschuldner die in der Hypothekenbestellungsurkunde eingetragene Fälligkeit der Gesamtforderung auf die Art und Weise geändert, dass diese nun nicht mehr schon bei der ersten Nichtzahlung einer Monatsrate, sondern erst dann fällig wird, wenn der Schuldner mindestens drei Monate oder Tilgungsraten, deren Nichtzahlung drei Monatsraten entsprechen, nicht gezahlt hat.  

Zudem wurde dem Hypothekenschuldner bei der Hypothekenvollstreckung die Möglichkeit zur Geltendmachung eines neuen Einwendungsgrundes der missbräuchlichen Klausel gegeben (Art. 695. 4ª LEC). 

Dieser wurde in Hinblick auf die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 14. März 2013 neu eingeführt und regelt für den Fall der missbräuchlichen Vertragsklausel die Einstellung der Hypothekenvollstreckung, wenn die missbräuchliche Klausel die Vollstreckung generell betrifft oder für alle anderen Fälle die Nichtanwendung der missbräuchlichen Klausel bei der Durchführung der Hypothekenvollstreckung.  

Im Fall der unzureichenden Gebote wurde somit der Mindestzuschlagswert auf 61 % des Schätzwertes festgesetzt und im Fall der fehlenden Gebote bei Versteigerungen von Immobilien, die dem Vollstreckungsschuldner als Hauptwohnsitz dienten, liegt nun ein Mindestzuschlagswert bei 60 % des Versteigerungswertes. Es wurde keine Grenze nach unten für Vollstreckungen in Freizeitimmobilien eingeführt. Dort kann der Vollstreckungsgläubiger weiterhin wie bisher wegen einer geringen Verbindlichkeit den Zuschlag der Freizeitimmobilie zu diesem geringen Wert verlangen. Auch erscheint die Wirksamkeit der Festsetzung des Mindestzuschlagswertes bei unzureichenden Geboten auf den ersten Blick dadurch relativiert zu werden, dass der Wert auf den Schätzwert der Immobilie Bezug nimmt. 

Es ist hierbei zu berücksichtigen, dass viele Wohnungseigentümer ihre Kredite zu einer Zeit aufgenommen haben, als ihre Immobilien noch sehr großzügig bewertet wurden. Gerade die ursprünglich hohe Bewertung der Immobilien hat zur Gefährdung der Existenzen zahlreicher Eigenheimbesitzer geführt, die von der Kluft zwischen dem erwarteten und dem in der Versteigerung tatsächlich erzielten Preis getroffen wurden. Die Anknüpfung des Mindestzuschlagswertes an den Schätzwert kommt den Schuldnern daher momentan eher zugute. 

Eine Tilgungswirkung hinsichtlich der verbleibenden Restschuld wurde nicht eingeführt. Durch die Festlegung einiger Mindestzuschlagswerte wurde eine deutliche Reduzierung des zu tilgenden Restbetrages erreicht. Die gesetzlichen Vorschriften scheinen zumindest dazu geeignet, den Vollstreckungsschuldner vor der Extremsituation zu bewahren, sein Eigenheim zu verlieren, und dennoch weiterhin einen Großteil seiner Darlehensschuld zurückzahlen zu müssen. 
 

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Stand der Bearbeitung: Mai 2020