Immobilienkauf in Spanien

von Herrn Rechtsanwalt Stefan Meyer, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86

 

1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Spanien in der Praxis ab?

2. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs in Spanien grundsätzlich zu beachten?

3. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses in Spanien unbedingt beachten bzw. prüfen?

4. Kann ich den Erwerb in Spanien vor dem Vertragsschluss sichern?

5. Was passiert bei versteckten Belastungen des Grundstücks in Spanien?

6. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie in Spanien zu?

7. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück in Spanien bebauen will? 

8. Woran sollte ich beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft in Spanien denken?

9. Welche laufenden Steuern treffen mich als Erwerber einer Immobilie in Spanien? 


Antworten:

1. Wie läuft ein Immobilienkauf in Spanien in der Praxis ab?

Der Kaufvertrag in Spanien

Entscheidet sich ein Kaufinteressent zum Erwerb, steht zu Beginn der eigentlichen Abwicklung des Grundstücksgeschäfts in der Regel der Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages. Dieser unterliegt grundsätzlich keinen formalen Bedingungen (siehe unten).

In diesem Kaufvertrag werden sämtliche Verpflichtungen der Parteien niedergelegt. Dieser Kaufvertrag bildet nach den Grundsätzen des spanischen Zivilrechts den Rechtsgrund für die wirksame Eigentumsübertragung. Zum wirksamen Eigentumserwerb bedarf es in Spanien neben dem Titel nur noch der Übergabe der Immobilie (etwa durch Aushändigung der Wohnungsschlüssel). Hierin besteht ein grundlegender Unterschied zu den Grundsätzen des deutschen Zivilrechts, nach welchen es für den Erwerb des Eigentums eines gesonderten Eigentumsübertragungsvertrages (der Auflassung) oder einer Eintragung in das Grundbuch bedarf. 

Da ein formloser Vertrag für den Nachweis des Kaufs aber nur wenig Sicherheit bietet, empfehlen wir dringend, einen notariellen Kaufvertrag aufzusetzen und die anschließende Eintragung des Käufers ins Eigentumsregister zu veranlassen. Nur so lässt sich eine Beweiswirkung und der Gutglaubensschutz bewirken. Dies entspricht auch der ganz überwiegenden Praxis in Spanien und wäre im Übrigen auch Voraussetzung zur Erlangung einer Bankfinanzierung. 

2. Welche Förmlichkeiten sind im Rahmen eines Immobilienkaufs in Spanien grundsätzlich zu beachten? 

Der Kaufvertrag über den Grundstückserwerb könnte, wie gesagt, formlos sein, gar mündlich geschlossen werden. Ein privatschriftlicher Vertrag wird meist dann gewählt, wenn sich der Käufer die Immobile zunächst während eines bestimmten Zeitraumes sichern möchte, etwa um sich eine Finanzierung zu suchen. Zu beachten ist zudem, dass jede Partei von der anderen nach Art. 1279 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, nachfolgend „CC“) das Aufsetzen einer notariellen Kaufvertragsurkunde verlangen kann.

Die Abfassung einer notariellen Urkunde ist darüber hinaus eine unabdingbare Voraussetzung für die Eintragung der Immobilie, denn privatschriftliche Dokumente sind in Spanien grds. nicht eintragungsfähig. Sollte der Käufer mit einer Bankfinanzierung arbeiten, wird auch die Bank zwecks Eintragung ihrer Hypothek die Abfassung des Kaufvertrages in notarieller Urkunde fordern. 

Die Beurkundung erfolgt grds. vor einem spanischen Notar. Obwohl Urkunden deutscher Notare durch Vorlage mit einer Apostille versehenen beeidigten Übersetzung grundsätzlich in Spanien in Übereinstimmung mit den Grundsätzen des internationalen Privatrechts anerkannt werden, vgl. Art. 36 Abs. 1 der spanischen Hypothekenverordnung (Reglamento Hipotecario), werden heute in der ganz überwiegenden Praxis fast ausnahmslos auch bei Erwerbsfällen durch Ausländer spanische Notare in Anspruch genommen.

Die Eintragung in das spanische Eigentumsregister hat deklaratorische Wirkung (s.u. unter Punkt 4). Voraussetzung der Eintragung ist neben der Abfassung des Kaufvertrages in einer notariellen Urkunde (escritura pública de compraventa) auch der Nachweis über die Erfüllung sämtlicher mit dem Immobilienkauf verbundener Steuerschulden, die der Grundbuchrichter im Vorfeld der Eintragung prüfen wird. 

3. Welche Punkte sollte ich im Vorfeld des Vertragsschlusses in Spanien unbedingt beachten bzw. prüfen?

a.) Makler in Spanien

Makler tragen Sorge für die Herstellung des Kontakts und die Vermittlung zwischen den Parteien. Sie sind jedoch nicht berechtigt, eine Partei zu vertreten. Die reine Beauftragung zur Suche eines Käufers, berechtigt den Makler nicht zum eigenständigen Verkauf der Immobilie. Im Übrigen gilt für Makler die Pflicht zur Objektivität.

b.) Eigentumsregister in Spanien

Das spanische Eigentumsregister dient der Eintragung solcher Rechtsakte, die gem. Art. 1 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria, LH) das Eigentum bzw. dingliche Rechte an Grundstücken betreffen. Nach Art. 38 LH entfaltet das Eigentumsregister die sog. Publizitätswirkung. Kraft Gesetzes besteht eine Vermutungswirkung dahingehend, dass die eingetragenen dinglichen Rechte existieren sowie dem entsprechend eingetragenen Rechtsinhaber zustehen. 

Ein wichtiger Unterschied zum deutschen Grundbuchrecht besteht darin, dass die Eintragung im spanischen Eigentumsregister freiwillig ist und dass Eintragungen grundsätzlich nur eine rechtsbezeugende (deklaratorische) Wirkung zukommt. Eine zwingende Pflicht zur Eintragung in das Eigentumsregister besteht jedoch beispielsweise bei der Bestellung einer Hypothek nach Art. 145 LH. Die Eintragung einer Hypothek hat ausnahmsweise rechtsbegründende (konstitutive) Wirkung. 

Im Vorfeld des Abschlusses des privatschriftlichen Vertrages ist dringend zu empfehlen, Einsicht in das Eigentumsregister zu nehmen. Eine fehlende Einsichtnahme in das Eigentumsregister wäre grob fahrlässig. Der Blick sollte sich auch dahingehend richten, ob Lasten aus dem Eigentumsregister hervorgehen, ggf. sogar ein Mietvertrag, sofern dieser – was in Spanien möglich ist – eingetragen wurde.

c.) Kataster in Spanien

In Spanien ist neben dem Eigentumsregister auch das Kataster (catastro inmobiliario) von Bedeutung. Der Immobilienkäufer sollte im Vorfeld des Vertragsschlusses Einblick in das Kataster nehmen. Dies ist in Spanien auch online möglich.

Das Kataster verfolgt als reines Verwaltungsregister eine andere Zielrichtung als das spanische Eigentumsregister und ist unabhängig von diesem. Das Kataster liefert den spanischen Finanzbehörden in erster Linie notwendige Informationen für die Erhebung bzw. den Einzug der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Das Kataster enthält physische, rechtliche und wirtschaftliche Informationen zum Inhalt, u.a. Daten zum genauen Standort der Immobilie sowie eine eindeutige und einmalige Katasterreferenz. Mittels der Katasterreferenz kann jede Immobilie auf spanischem Staatsgebiet identifiziert werden. Des Weiteren enthält jeder Katastereintrag auch eine grafische Darstellung der jeweiligen Immobilie.

d.) Im Vorfeld des Vertragsschlusses in Spanien sollte sich der Käufer ferner informieren, ob sich die für einen Kauf in Aussicht genommene Immobilie für die geplante Nutzung eignet, insbesondere keine Bestimmungen des Umwelt- und Denkmalschutzes bzw. des spanischen Küstengesetzes dem Erwerb entgegenstehen. 

e.) Empfehlenswert ist im Falle des Erwerbes von einem Bauträger in Spanien, sich die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitibilidad) und die Erstnutzungsgenehmigung (licencia de primera ocupación) aushändigen zu lassen. Hierdurch lässt sich die Erfüllung der Mindestanforderungen der Bewohnbarkeit sowie die Fertigstellung der Immobilie im Einklang mit der seinerzeit erteilten Baugenehmigung bestätigen. Die Vorlage der Erstnutzungsgenehmigung ist darüber hinaus Voraussetzung für die Anmeldung und Erteilung der Strom -, Gas - und Wasseranschlüsse.

Seit Dezember 2018 gilt auf Mallorca eine Besonderheit bei Neubauten für den Erstbezug, wonach dem gegenüber dem dortigen Inselrat zu stellenden Antrag auf Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung für den Erstbezug die jeweilige Entscheidung der entsprechenden Gemeinde über die Bauabnahme beizufügen ist, sog. licencia municipal de ocupación o de primera utilización.

f.) Steuern in Spanien

Um das Risiko einer Haftung der Immobilie für vom Voreigentümer nicht beglichene Grundsteuern einschätzen zu können, ist es außerdem ratsam, sich vom Verkäufer zumindest eine Kopie des letzten Belegs über die Zahlung der Grundsteuer aushändigen zu lassen.

Zu beachten ist insbesondere, dass der Käufer über eine spanische Steuernummer verfügen muss. Da das für die Erteilung der Steuernummer vorgesehene Verfahren nicht selten einige Zeit in Anspruch nimmt, sollte sich der Käufer möglichst frühzeitig um die Erteilung einer solchen Steuernummer (für Ausländer der sog. Número de Identificación de Extranjeros, auch kurz „NIE“, die durch die spanische Polizeibehörde ausgestellt wird) bemühen. 

4. Kann ich den Erwerb in Spanien vor dem Vertragsschluss sichern?

Eine Sicherung ist möglich durch den Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages, aber auch durch Abschluss eines privatschriftlichen oder sogar eines beurkundeten Optionsvertrages (contrato de opción), in welchem der Optionsgeber dem Optionsnehmer das ausschließliche Recht einräumt, innerhalb einer Frist zu entscheiden, den späteren Kaufvertrag abzuschließen oder nicht. In Spanien ist die Sicherung des Erwerbs vor Vertragsschluss mittels eines sogenannten Arras-Vertrages (gegenseitiger Optionsvertrag) üblich. Denkbar wäre auch die Zahlung und korrekte Dokumentierung einer Art Reservierungsgebühr für die Immobilie.

Eine dingliche Sicherung der Eigentumsübertragung wie die deutsche Vormerkung existiert in Spanien nicht. 

5. Was passiert bei versteckten Belastungen des Grundstücks in Spanien?

Die Belastung eines Grundstücks hindert den Eigentümer nicht, sein Grundstück zu veräußern. Grundsätzlich erwirbt der Käufer das Grundstück mit allen Belastungen. Dem Käufer stehen bei für ihn nicht erkennbaren Belastungen, sog. versteckte Belastungen (gravámenes ocultos), Gewährleistungsrechte zu. 

6. Welche Rechte stehen mir im Fall einer mangelhaften Immobilie in Spanien zu?

Bei Abweichungen von der Grundstücksgröße stehen dem Käufer nur dann Gewährleistungsrechte zu, wenn der Kaufpreis auf Basis der Quadratmeterzahl vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen werden in der Praxis aber letztlich nie getroffen. Im Regelfall vereinbaren die Parteien vielmehr einen Verkauf als sog. cuerpo cierto (grob übersetzt: „gekauft wie gesehen“). 

Auf sonstige Vertragsklauseln, nach denen die physische und rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks als von Käuferseite akzeptiert gilt, sollte der Käufer sich möglichst nicht einlassen. Bei Abweichungen von vertraglich zugesicherten Eigenschaften der Immobilie kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen oder bei erheblicheren Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Auch bei verborgenen Mängeln (vicios ocultos) stehen ihm während eines Zeitraums von 6 Monaten Gewährleistungsrechte zu. 

Ist der Verkäufer nicht einmal der materielle Eigentümer der Immobilie, ist zu differenzieren: 

  1. Ist der Verkäufer im spanischen Eigentumsregister als Eigentümer eingetragen, so erfährt der Käufer Schutz über die Gutglaubenswirkung des Registers im Sinne der Art. 32 und 34 des spanischen Hypothekengesetzes und erwirbt wirksam das Eigentum (Ausnahme: Bösgläubigkeit des Käufers). Zu beachten ist, dass der Gutglaubensschutz nur beim entgeltlichen Grundstückserwerb (adquisición onerosa) greift. Anders im Rahmen einer Erbschaft. Dort greift der Gutglaubensschutz nicht unmittelbar, da Art. 28 des spanischen Hypothekengesetzes die Gutglaubenswirkung des Registers für zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers aussetzt, mit Ausnahme von Eintragungen mittels eines rechtmäßigen Titels (adquisición por legítima)

  2. Ist der Verkäufer auch nicht im Eigentumsregister eingetragen, erwirbt der Käufer kein Eigentum. Ihm verbleiben lediglich vertragliche Schadensersatzansprüche.

7. Was muss ich beachten, wenn ich das erworbene Grundstück in Spanien bebauen will? 

Plant der Käufer das Grundstück zu bebauen, so ist es unerlässlich, dass er sich zuvor darüber informiert, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Rechtsgrundlage hierfür ist das spanische Bodengesetz. Zu unterscheiden sind der land- und forstwirtschaftliche Boden (suelo rural) und der städtische Boden (suelo urbanizado). Nur der letztere Boden ist bebaubar. In welcher Lage sich ein Grundstück befindet, wird durch die in den verschiedenen spanischen Gemeinden bestehenden Bebauungs- und Flächennutzungspläne (planes generales de ordenación urbana bzw. planes parciales) festgelegt. Der Immobilienkäufer sollte also in jedem Fall Einsicht in diese Pläne nehmen lassen, und sich über möglicherweise anstehende Planänderungen informieren.

Liegt das Grundstück in einer Küstenregion, so ist zudem das spanische Küstengesetz (Ley de Costas) zu beachten, das den an das Meer angrenzenden Landstreifen in verschiedene Schutzzonen unterteilt, die teilweise keiner oder nur einer sehr beschränkten Bebauung zugänglich sind.

Jede Baumaßnahme bedarf vor Baubeginn einer Baugenehmigung (licencia urbanística/ licencia de obra). Der Baugenehmigungsantrag muss zusammen mit dem sog. proyecto, das eine genaue Beschreibung des geplanten Baus und dessen Kosten enthalten muss und vom Architekten und der zuständigen Architektenkammer unterzeichnet sein muss, bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden. Die Verfahrensdauer variiert stark. Es sollte aber in jedem Fall mit mehreren Monaten gerechnet werden.

8. Woran sollte ich beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft in Spanien denken?

Eigentümergemeinschaften können in Spanien nicht nur bei mehreren Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Gebäude, sondern auch bei Reihenhäusern, Hausanlagen oder ganzen Urbanisationen bestehen. Der Erwerber einer zur Gesamtanlage gehörenden Einheit (propiedad horizontal) erwirbt an dieser Sondereigentum, wird aber gleichzeitig zu einer bestimmten Quote bzw. Anteil auch Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum (etwa Pool oder Sportanlagen sowie gemeinsame Gartenflächen). 

Vor dem Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft unbedingt klären sollte der Käufer die Höhe der Quote (cuota de participación), mit der er gemäß Art. 9 Nr. 1 e) des spanischen Gesetzes über das Wohnungseigentumsrecht (Ley de Propiedad Horizontal) am Gemeinschaftseigentum beteiligt sein wird. Diese entscheidet auch darüber, in welcher Höhe er an den Kosten der Gesamtanlage beteiligt wird.

Der Käufer muss sich zudem unbedingt vergewissern, ob der Veräußerer seinen Verpflichtungen zur anteiligen Kostentragung in der Vergangenheit pünktlich nachgekommen ist. Denn ab dem Erwerb der Immobilie haftet der Erwerber in Form einer gesetzlichen Sonderbelastung auch für die vom Veräußerer in der Vergangenheit nicht erfüllten Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach Art. 9 Nr. 1 e) des spanischen Gesetzes über das Wohnungseigentumsrecht. Unbedingt Einsicht nehmen sollte der Käufer auch in die Satzung (estatutos) der Eigentümergemeinschaft.

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Stand der Bearbeitung: Mai 2019