Kosten einer Immobilientransaktion in Spanien

von Herrn Rechtsanwalt Stefan Meyer, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86

Welche Kosten entstehen bei einer Immobilientransaktion bzw. wer trägt diese?

a.) Maklerkosten

Für den Fall, dass im Rahmen des Immobiliengeschäfts ein Makler eingeschaltet wird, ist nach spanischem Recht derjenige zahlungspflichtig, der den Makler mit der Vermittlung des Rechtsgeschäfts („Suche“ bzw. „Verkauf“) beauftragt hat.

b.) Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags

In Bezug auf die für die Kaufvertragsurkunde anfallenden Gebühren und Kosten ist gemäß Art. 1455 CC zu unterscheiden: Die Beurkundungsgebühren, worunter die entsprechenden Notarhonorare zur Erstellung der Urschrift verstanden werden, fallen laut Gesetz dem Verkäufer zur Last, soweit zwischen den Parteien keine andere Vereinbarung besteht. Dagegen trägt der Käufer nach Art. 1455 CC die Gebühren für die Erstausfertigung der Urkunde sowie die Kosten für die Eintragung in das Eigentumsregister. Unbeschadet dessen, wird oft vereinbart, dass der Käufer die gesamten Beurkundungskosten trägt.

Eine Ausnahme sieht Art. 531-6 des 5. Buches des Zivilgesetzbuches der spanischen Autonomieregion Katalonien vor. Nach dieser Bestimmung trägt der Käufer die Beurkundungsgebühren. 

c.) Vermögensübertragungssteuer oder Umsatzsteuer

Bei Immobiliengeschäften in Spanien kann entweder die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) oder die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) anfallen. Wichtig ist zu wissen, dass sofern die Umsatzsteuer anfällt, die Vermögensübertragungssteuer ausgeschlossen ist.

Für die Beurteilung, welche Steuer im Rahmen eines Immobilienerwerbs in Spanien anfällt, ist folgende Frage von wesentlicher Bedeutung: Ist der Veräußernde der Immobilie ein Unternehmer (z.B. Bauträger) im Sinne der spanischen Umsatzsteuer oder eine Privatperson?

Ist der Veräußernde ein Unternehmer, fällt für das Immobiliengeschäft gem. Art. 4 Abs. 1 LIVA die Umsatzsteuer an. Wird eine Immobilie von einer Privatperson verkauft, fällt die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) der jeweiligen autonomen Gebietskörperschaft an. 

Zu differenzieren ist zwischen der Erstübertragung (primera entrega) und zweiten- bzw. späteren Übertragungen (segundas y ulteriores entregas) der Immobilie:

Erstübertragung einer Immobilie

Die Erstübertragung wird in Art. 20 Nr. 22 lit. a) LIVA definiert und liegt vor, wenn das Immobilienobjekt von einem Bauträger (promotora) veräußert wird und die Bautätigkeit abgeschlossen ist. Im Falle der Erstübertragung einer Immobilie fällt, wie schon erwähnt, die spanische Umsatzsteuer (IVA) an.

In Spanien ist mit Blick auf die Umsatzsteuer zwischen dem allgemeinen (21 %), dem reduzierten (10 %) und dem stark ermäßigten Satz (4 %) zu unterscheiden.

Bei Wohnimmobilien fällt gem. Art. 91 Abs. 1 Nr. 7 LIVA die reduzierte Umsatzsteuer von 10 % an. Der stark reduzierte Steuersatz von 4 % fällt nach Art. 91 Abs. 2 Nr. 6 LIVA unter anderem bei unter amtlichem Schutz (protección oficial) stehenden Wohnimmobilien an. Bei Immobilien, die nicht dem Wohnen dienen, beträgt der Steuersatz 21 %, Art. 90 Abs. 1 LIVA.

Stempelsteuer bei Erstübertragung

Zu beachten ist im Falle der Erstübertragung, dass neben der Umsatzsteuer zusätzlich für die Erstellung der notariellen Urkunde auch die Stempelsteuer (Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, AJD) anfällt. Diese beträgt je nach Autonomiegebiet zwischen 0,5 und 1,5 % des Kaufpreises.

Übertragungen von gebrauchten Immobilien (zweite oder spätere Übertragung)

Bei Immobiliengeschäften mit gebrauchten Immobilien, d.h. im Falle einer zweiten oder späteren Übertragung (segundas o ulteriores transmisiones), greift Art. 20 Abs.1 Nr. 22 lit. a) LIVA: Zweitübertragungen oder spätere Übertragungen einer Immobilie sind von der IVA-Besteuerung ausgenommen. Anwendung findet in diesem Falle vielmehr die ITP-Steuer, die spanische Vermögensübertragungssteuer.

Nach Art. 11 Nr. 1 a) des spanischen Gesetzes über die Besteuerung von Vermögensübertragungen und Rechtsgeschäften (Ley Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) beläuft sich die Steuerquote bei Übertragungen von Immobilien derzeit je nach autonomer Gebietskörperschaft auf 6 bis 11 %. Bemessungsgrundlage ist jeweils der Verkehrswert (valor real) der Immobilie.

 

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Stand der Bearbeitung: Mai 2019