Anpassung der Mieten in Büromietverträgen in Spanien

Der spanische IPC

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Madrid, Herrn Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86, www.mmmm.es

Das spanische Büro- und Gewerbemietrecht lässt den Vertragsparteien großen Verhandlungsspielraum. Lediglich wenige Vorschriften des spanischen Mietgesetzes (Gesetz über städtische Mietverhältnisse „Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de arrendamientos urbanos“, kurz LAU) sind auf die Büromiete in Spanien zwingend anwendbar.

Frei verhandelbar ist jedenfalls die Anpassung des Mietzinses in spanischen Büromietverträgen unter Berücksichtigung von Faktoren, die den Wertzuwachs oder auch die Wertminderung des Mietobjektes widerspiegeln. Derartigen Wertsicherungsklauseln kam gerade in Zeiten niedriger Mieten, wie sie während der Immobilienkrise vor einigen Jahren durchlebt wurden, eine hohe Bedeutung zu. Gegenwärtig, und obwohl ein stetiger Zuwachs der Marktmieten in Madrid und Barcelona zu verzeichnen ist, sind diese Klauseln bei der Verhandlung des Mietzinses weiterhin sehr relevant, da die Parteien über eine umfangreiche Vertragsfreiheit verfügen.

Anpassung der spanischen Mieten anhand des spanischen Verbraucherpreisindexes (IPC)

Auch in Spanien kann der Mietzins an die Schwankungen des mit dem deutschen Verbraucherpreisindex vergleichbaren Nationalen Index für Konsum (Indices de Precios de Consumo, IPC), der durch das nationale Amt für Statistik in Madrid monatlich im spanischen Staatsanzeiger (B.O.E) veröffentlicht wird, angepasst werden.

Art. 18 LAU, der grundsätzlich nur im spanischen Wohnungsmietrecht gilt, aber des Öfteren auch in Büromietverträgen übernommen wird, sieht für die Wohnraummiete vor, dass die Parteien bereits innerhalb der ersten 5 Jahre der Vertragslaufzeit eine Mietzinsanpassung vornehmen können. Zu berücksichtigen ist, dass als aktueller Index der zuletzt veröffentlichte IPC gilt, der sich zwangsweise auf das Vorjahr bezieht.

Die Einschränkungen, die Art. 18 LAU für die spanische Wohnraummiete vorsieht, existieren im spanischen Büromietrecht nicht. Im Gegensatz zur deutschen Rechtslage, wird die Zulässigkeit von Anpassungsklauseln an den IPC auch nicht an Mindestvertragslaufzeiten geknüpft, wie es etwa § 3 Abs. 1 Nr. 1 d) Preisklauselgesetz vorsieht, der in Deutschland auch im Bereich der Büromiete gilt. Danach sind in Deutschland anders als in Spanien Indexierungsklauseln nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, z.B., wenn der Vermieter für mindestens 10 Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichtet bzw. der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.

In Spanien steht es den Parteien eines Büromietvertrages hingegen nicht nur frei, eine Anpassung der Miete anhand des IPC zu vereinbaren, sondern sie können sogar völlig andere Maßstäbe für die Anpassung wählen oder ganz darauf verzichten. So kann etwa eine Staffelmiete vereinbart werden, oder aber, dass eine Angleichung nur dann erfolgen soll, wenn eine Erhöhung des IPC verzeichnet wird, nicht aber, wenn eine Herabsetzung stattfindet, oder nur dann, wenn die nach den jeweiligen Schwankungen des IPC ermittelte Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses einen bestimmten Prozentsatz unter- bzw. überschreitet. Im Retailbereich sind Umsatzmieten (ggf. in der Kombination mit einer Grundmiete) keine Seltenheit.

Möglich ist auch die Vereinbarung von anpassungfreien Jahren zu Beginn der Vertragslaufzeit. Derartige Klauseln werden meist von „starken“ Mietern durchgesetzt und waren, insbesondere in Zeiten niedriger Mieten, generell nicht unüblich.

Aktualisierung der spanischen Büromieten anhand anderer Kriterien

In spanischen Büromietverträgen können auch Kriterien für eine Aktualisierung des Mietzinses herangezogen werden, die in keinerlei Zusammenhang mit dem IPC stehen. Insoweit ist zu beachten, dass eine IPC-Anpassung nicht immer den tatsächlichen Marktwert des Mietobjekts widerspiegelt. Um dies zu erreichen, können auch objektive Maßstäbe für eine Anpassung vereinbart werden, die möglichst den aktuellen Wert des Mietobjektes widerspiegeln, ggf. sogar in Kombination mit dem IPC. Dies ist in Spanien vor allem bei langfristigen Mietverträgen ab 5 Jahren Laufzeit üblich.

Gewöhnlich wird seitens der Vermieter spätestens nach dem fünften Jahr der Vertragslaufzeit versucht, eine derartige „Marktmietenanpassung“ zu erzielen. Hierunter wäre etwa ein Mietpreis zu verstehen, so wie er auf dem spanischen Büromarkt für Objekte, die hinsichtlich Art, Größe, Lage und Nutzung mit dem konkreten Mietobjekt vergleichbar sind, tatsächlich gezahlt wird. Insoweit verbleibt den Parteien eines spanischen Büromietvertrages wiederum ein praktisch unbegrenzter Vereinbarungsspielraum.

Grenzen

Grundsätzlich sind im Hinblick auf die Aktualisierung der Mietzinsen die Vorschriften des spanischen Zivilrechts zu beachten. So sind Klauseln, die sich durch ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszeichnen, wegen Verstosses gegen die guten Sitten nichtig (Art. 1275 des spanischen Código Civil); auch werden in Spanien der Vertragsfreiheit bei der Vereinbarung und Anpassung des Mietzinses Grenzen durch den Wuchertatbestand gesetzt.

Weiterführender Link: Kündigungsentschädigung in spanischen Mietverträgen

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Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, und sein Team an den Standorten Madrid, Barcelona und Palma de Mallorca, Spanien, stehen Ihnen gerne zur Verfügung: s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86.

Stand der Bearbeitung: 3. Mai 2018