Maklervertrag in Spanien

von Herrn Rechtsanwalt Stefan Meyer, smeyer@mmmm.es, Tel. +34 – 91-319 96 86

1. Konzept

Der Maklervertrag (contrato de mediación oder contrato de corretaje) beruht auf der durch einen Auftraggeber vollzogenen Einschaltung eines Dritten, dem Makler (agente). Dieser agiert als Mittler zwischen den beiden Hauptparteien, wobei dieser im Bereich des Immobilienrechts als Immobilienmakler bezeichnet wird (agente de la propiedad inmobiliaria, API) und zwischen dem potentiellen Käufer und Verkäufer eines Grundstücks das Zustandekommen eines Grundstückskaufvertrags vermitteln soll.

Das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil, CC) enthält zum Maklervertrag im Gegensatz zu den §§ 652 ff. des deutschen BGB keine Bestimmungen. Dies stellt einen wesentlichen Unterschied beider Rechtssysteme dar.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Spanien hat die Charakteristika des Maklervertrags in einer Fülle von Urteilen herausgearbeitet und siedelt den Maklervertrag grundsätzlich im Bereich der Kooperationsverträge sowie der Dienstleistung für Dritte an. Der Maklervertrag wird als Vertrag sui generis bzw. entgeltlicher atypischer Vertrag qualifiziert.

Mit Blick auf den im spanischen Recht verankerten Grundsatz der Vertragsfreiheit (Art. 1255 CC) besteht für die am Maklervertrag beteiligten Parteien eine sehr flexible Vertragsgestaltung. Es werden keine besonderen Formerfordernisse an den Maklervertrag gestellt. Ausreichend ist das reine mündliche Übereinkommen (mero consentimiento) zwischen Auftraggeber und Makler.
Das Auftragsblatt (hoja de encargo) enthält fallbezogen mehr oder weniger detaillierte Regelungen zu den Rechten und Pflichten und insbesondere zum Mäklerlohn.

Zuletzt hat die spanische Rechtsprechung hervorgehoben, dass der Abschluss des Rechtsgeschäfts (conclusión del negocio) – also z.B. ein Grundstückskaufvertrag – durch einen Maklervertrag weder begründet noch versprochen werden kann. Der Makler wirkt lediglich darauf hin, dass es zu einem Vertragsschluss zwischen den Hauptparteien kommen kann. Der Makler steht nicht für den Erfolg ein, es sei denn es besteht eine besondere Garantievereinbarung.


2. Entstehung und Höhe des Vergütungsanspruchs (Mäklerlohn)

Im Hinblick auf die Entstehung des Maklerlohnanspruchs besteht eine aufschiebende Bedingung: Der Hauptvertrag zwischen den Hauptparteien muss erst wirksam geschlossen werden.
Der Mäklerlohn ist grundsätzlich frei verhandelbar. Seine rechtlichen Grenzen kann er im Bereich der Sittenwidrigkeit finden. Zu beachten ist, dass durch die Unterzeichnung eines Vertrags mit einer Reservierungsoption kein Anspruch auf den Mäklerlohn entsteht. Die Rechtsprechung stellt darauf ab, dass zwingende Voraussetzung für das Entstehen des Mäklerlohnanspruchs der Abschluss des Vertrages zwischen den beiden Hauptparteien sei.


3. Weitere Vertragspflichten

Den Makler trifft eine Geheimhaltungspflicht bezüglich der Anweisungen seines Auftraggebers. Zudem berichtet er seinem Auftraggeber über den Fortschritt seiner Tätigkeiten. Der Makler darf nicht als Verhandlungsführer für eine der (künftigen) Parteien auftreten. Er hat im Grundsatz seine Unabhängigkeit zu wahren.

Ein Immobilienmakler in Spanien wird nicht nur im Zusammenhang von Kauf/Verkaufs (compraventa) - und Tauschgeschäften (permutas) tätig. Sein Aufgabenbereich kann sich auch auf die Vermittlung von hypothekarisch gesicherten Darlehen erstrecken sowie die Vermittlung von Mietgeschäften.
Der spanische Immobilienmakler hat rechtlich besondere Umstände um die Immobilie zu kennen und den Interessenten aufzuklären, insbesondere darüber, ob im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) Lasten eingetragen sind.



Stand der Bearbeitung: November 2018