Wohnraummiete in Spanien

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Madrid, Herrn Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86, www.mmmm.es

Mieten in Spanien

1. Wann spricht man von einem Wohnraummietvertrag und wo wird dieser geregelt?
2. Gibt es zwingende Vorschriften im spanischen Wohnraummietrecht?
3. Welche Rechte und Pflichten haben die Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum in Spanien?
4. Unterliegt ein spanischer Wohnraummietvertrag besonderen Formvorschriften?
5. Laufzeit eines spanischen Wohnungsmietvertrages?
6. Was gilt betreffend Mietzins und dessen Zahlungsmodalitäten?
7. Kann der Mietzins angepasst werden?
8. Was gilt betreffend Nebenkosten?
9. Wie funktioniert das mit der Mietkaution im spanischen Recht?
10. Was ist bei der Kündigung eines Mietvertrages über spanischen Wohnraum zu beachten?

Antworten:

1. Wann spricht man von einem Wohnraummietvertrag und wo wird dieser geregelt?

Ein Wohnraummietvertrag („arrendamiento de vivienda“) liegt gemäss Art. 2 des spanischen Mietgesetzes (Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos), im Folgenden kurz LAU, in Abgrenzung zum Gewerbemietvertrag in Spanien immer dann vor, wenn es sich beim Mietobjekt um ein Gebäude oder Gebäudeteil handelt, dessen vorrangiger Zweck darin besteht, dem Mieter als ständiger Wohnsitz zu dienen. Diese Abgrenzung ist in der Praxis von herausragender Bedeutung, da die Wohnraummiete im spanischen Recht wesentlich strenger reguliert wird als die Gewerbemiete.

In Spanien werden Mietverträge über Wohnraum grundsätzlich in der LAU geregelt. Im Anwendungsbereich dessen, was der spanische Gesetzgeber der Dispositionsfreiheit der Parteien überlassen hat, bildet der Mietvertrag die primäre Rechtsquelle; die LAU oder der Código Civil kommen in diesem Fall nur ergänzend zur Anwendung.
Saisonmietverträge über in Spanien belegene Immobilien unterliegen grundsätzlich dann nicht der LAU wenn die Immobilien möbliert sind und besonderen Regeln zur touristischen Nutzung unterliegen (Art. 5 e LAU).

2. Gibt es zwingende Vorschriften im spanischen Wohnraummietrecht?

Die Festlegung des Vertragsinhalts obliegt grundsätzlich den Parteien des Mietvertrages. Allerdings handelt es sich bei den gesetzlichen Vorschriften der LAU über die Miete von Wohnraum um klassische mieterschutzrechtliche Bestimmungen. Dementsprechend stellen sie – sofern vom Gesetz nicht ausdrücklich anders bestimmt – sogenannte einseitig zwingende Normen dar, mit der Folge, dass von diesen Normen grds. nur zu Gunsten des Mieters (als der schwächeren Vertragspartei) – niemals aber zu dessen Ungunsten – abgewichen werden darf (Art. 6 LAU). Die Regelungen über die Kautionsleistung (Art. 36 LAU) und das Recht auf eine schriftliche Ausfertigung des Mietvertrages (Art. 37 LAU) sowie die prozessrechtlichen Vorschriften sind daneben zwingender Natur und damit der Verfügungsfreiheit der Parteien gänzlich entzogen.

3. Welche Rechte und Pflichten haben die Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum?

Nach spanischem Rechtsverständnis bilden die vertragswesentlichen Pflichten des Mieters die Bezahlung des Mietzinses und die sachgerechte Nutzung der zum Gebrauch überlassenen Räumlichkeiten, jene des Vermieters die störungsfreie Gebrauchsüberlassung der vermieteten Räume.

Daneben statuiert das Gesetz vertraglich nur zu Gunsten des Mieters abänderbare Rechte bzw. Pflichten der Parteien: Der Vermieter ist etwa verpflichtet, die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen, um die weitere Bewohnbarkeit des Wohnraums zu garantieren, vorausgesetzt, dass der Mieter eine mögliche Verschlechterung des Wohnobjekts nicht selber zu verantworten hat (Art. 21 LAU). Für die Realisierung lediglich kleinerer Reparaturleistungen zu sorgen, obliegt gem. Art. 21 Abs. 4 LAU jedoch grundsätzlich dem Mieter selbst. Zudem ist der Vermieter aufgrund einer analogen Anwendung der Gewährleistungsrechte des spanischen Kaufrechts (Art. 1484 ff. CC) zur Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn die vermietete Sache bei Vertragsschluss einen versteckten Mangel aufweist, welcher dem Mieter nicht bekannt war und den er auch nicht hätte kennen müssen.
Schließlich steht dem Mieter – außer beim Sammelverkauf – ein Vorkaufsrecht zu, d.h. das Recht, den gemieteten Wohnraum kaufen zu dürfen, wenn der Vermieter diesen verkaufen möchte, zu (Art. 25 LAU). Auf dieses gesetzliche Vorkaufsrecht kann seit 6. Juni 2013 durch entsprechende vertragliche Regelung verzichtet werden (Art. 25 Nr. LAU).

4. Unterliegt ein spanischer Mietvertrag besonderen Formvorschriften?

Für den rechtsgültigen Abschluss eines Mietvertrages über eine spanische Immobilie bestehen keine besonderen Formvorschriften; er kann demzufolge auch mündlich geschlossen werden. Art. 37 LAU sieht allerdings vor, dass jede Vertragspartei auf die schriftliche Abfassung des Mietvertrages bestehen kann, wozu sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter dringend zu raten ist.
Spanische Mietverträge können im Eigentumsregister (vglb. Grundbuch) eingetragen werden. Nur wenn die Eintragung erfolgt ist wirkt der Mietvertrag gegenüber Dritten, die ihre Rechte ebenfalls eingetragen haben, etwa gegenüber einem Käufer.

5. Laufzeit eines spanischen Wohnungsmietvertrages?

Die Dauer des Mietvertrages bestimmt sich nach spanischem Mietrecht grundsätzlich nach der von den Parteien getroffenen Vereinbarung (Art. 9 Abs. 1 LAU). In Abhängigkeit von der vereinbarten Vertragsdauer setzt die LAU den Parteien allerdings gewisse Schranken. Grundsätzlich wird zwischen Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als drei (3) Jahren und Verträgen mit einer Laufzeit von weniger als drei Jahren unterschieden. Bei einer vereinbarten Vertragsdauer von weniger als drei Jahren verlängert sich das Mietverhältnis bei Vertragsende automatisch jeweils um ein weiteres Jahr bis eine Gesamtdauer von mindestens drei Jahren erreicht hat, es sei denn, der Mieter erklärt mindestens 30 Tage vor Vertragsende, dass er keine Vertragsverlängerung wünscht (Art. 9 Abs. 1 LAU).
Liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, ist nach Art. 9 Abs. 2 LAU eine minimale Vertragsdauer von einem Jahr anzunehmen, so dass der Mieter folgerichtig ebenfalls zwingend auf insgesamt drei Jahre erhöhen kann.

Auch bei Erreichen einer dreijährigen Vertragsdauer endet das Mietverhältnis über spanischen Wohnraum nicht automatisch. Vielmehr ist hierzu erforderlich, dass eine der Vertragsparteien mindestens 30 Tage vor Vertragsende die Erklärung abgibt, das Mietverhältnis nicht weiterführen zu wollen. Macht keine der Parteien von diesem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch, so verlängert sich der Mietvertrag ab diesem Zeitpunkt jeweils um ein weiteres Jahr, außer eine der Vertragsparteien kündigt mindestens 30 Tage vor Ende des Verlängerungszeitraumes (Art. 10 LAU).

6. Was gilt betreffend Mietzins und dessen Zahlungsmodalitäten?

Die Höhe des Mietzinses ist gem. Art. 17 Abs. 1 LAU frei verhandelbar; gleiches gilt für die Festlegung der Zahlungsmodalitäten. Haben die Parteien keine Vereinbarung über die Fälligkeit des Mietzinses getroffen, so ist die Miete jeweils einen Monat im Voraus und innerhalb der ersten sieben Tage eines jeden Vertragsmonates zu entrichten (Art. 17 LAU). Fehlt zudem eine Bestimmung über die Zahlungsformalitäten, so ist gem. Art. 17 Abs. 3 LAU die Miete in bar und in der vermieteten Wohnung zu bezahlen. Der Vermieter ist zudem verpflichtet, dem Mieter eine Quittung auszustellen (Art. 17 Abs. 4 LAU).

7. Kann der Mietzins nach spanischem Mietrecht angepasst werden?

Während der Vertragslaufzeit wird das Recht auf Anpassung des Mietzinses durch Art. 18 Abs. 1 LAU insoweit begrenzt, als nur einmal jährlich jede Vertragspartei die Anpassung des Mietzinses (Erhöhung ggf. Reduktion) verlangen kann. Dabei wird der Mietzins des vorangehenden Vertragsjahres um den Prozentsatz angepasst, um den sich der spanische Wettbewerbsgarantieindex (índice de garantía de competitividad; kurz IGC) , der Anpassung vorangehenden Monates verändert hat.

8. Was gilt betreffend Nebenkosten?

Die LAU unterscheidet zwischen Betriebskosten („gastos generales“) und Verbrauchskosten („gastos por servicios“). Gemäss Art. 20 Abs. 3 LAU hat der Mieter zwingend die Verbrauchskosten zu tragen. Der Vermieter ist demgegenüber grundsätzlich zur Übernahme der Betriebskosten verpflichtet; allerdings lässt das Gesetz hiervon abweichende – zwingend schriftliche – Parteivereinbarungen ausdrücklich zu (Art. 20 Abs. 1 LAU).

9. Wie funktioniert das mit der Mietkaution im spanischen Recht?

Die Leistung einer Kaution in Höhe einer Monatsmiete wird in Art. 36 Abs. 1 LAU zwingend vorgeschrieben. Daneben steht dem Vermieter das Recht zu, weitere Sicherheiten zu verlangen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzugeben. Im Falle verspäteter Rückzahlung fallen Verzugszinsen zugunsten des Mieters an. (Zum Umfang der Kaution im spanischen Mietrecht siehe auch die Zusammenfassung einer Ende 2010 ergangenen Gerichtsentscheidung durch Rechtsanwalt Ensesa aus Barcelona).

10. Was ist bei der Kündigung des Mietvertrages über spanischen Wohnraum zu beachten?

Für eine rechtswirksame Kündigung eines Mietvertrages setzt das spanische Recht grundsätzlich das Vorliegen eines Kündigungsgrundes voraus. Zulässige Kündigungsgründe stellen insbesondere Pflichtverletzungen durch eine der Vertragsparteien (Art. 27 f. LAU) und die Unbewohnbarkeit des Mietobjekts infolge der Vornahme von Verbesserungsarbeiten (Art. 26 LAU) dar. Der Vermieter hat zudem das Recht, das Vertragsverhältnis vor Ablauf der dreijährigen Mindestlaufzeit wegen Eigenbedarfs zu kündigen, vorausgesetzt, dass das der Vertrag mindestens ein Jahr gelaufen ist (Art. 9 Abs. 3 LAU). Im Falle des Todes des Mieters haben die in Art. 16 LAU aufgezählten Personen das Recht, in den Mietvertrag einzutreten.

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Stand der Bearbeitung: 20. April 2018