Gewerbemiete

von Frau Rechtsanwältin Šárka Gregorová, gregorova@schaffer-partner.cz
Tel. +420 - 2 - 215 063 00 

1. Wann spricht man von einem Büro- oder Gewerbemietvertrag?

2. Gibt es zwingende Vorschriften im tschechischen Gewerbemietrecht?

3. Unterliegt ein tschechischer Büro- oder Gewerbemietvertrag besonderen Formvorschriften?

4. Welche Regeln gibt es für die Laufzeiten? Ist die stillschweigende Verlängerung zulässig?

5. Wie erfolgt die Anpassung des Mietzinses?

6. Was gilt bzgl. der Umlage von Nebenkosten auf die Mieter?

7. Was ist bei der Kündigung zu beachten?

 

Antworten:

1. Wann spricht man von einem Büro- oder Gewerbemietvertrag?

Ein tschechischer Gewerbemietvertrag („smlouva o nájmu nebytových prostor“) liegt in Abgrenzung zum Wohnungsmietvertrag immer dann vor, wenn das Mietobjekt sich auf ein Gebäude oder einen Gebäudeteil bezieht, das vornehmlich nicht zu Wohnzwecken dient. Entscheidend ist der Zweck der Miete, unabhängig davon, ob Gewerberäume tatsächlich nach der Entscheidung des Bauamts zu anderen als Wohnzwecken geeignet sind.


2. Gibt es zwingende Vorschriften im tschechischen Gewerbemietrecht?

Das tschechische Gewerbemietrecht wird durch die weitgehende Vertragsfreiheit des tschechischen BGB geprägt.

 

3. Unterliegt ein tschechischer Büro – oder Gewerbemietvertrag besonderen Formvorschriften?

Der Gewerbemietvertrag kann auch mündlich verfasst werden. Der Vertrag soll mindestens Folgendes beinhalten:

  • das Mietobjekt;
  • den Zweck der Miete;
  • die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten oder deren Bestimmungsmethode;
  • den Mietzeitraum.

 

4. Welche Regeln gibt es für die Laufzeiten? Ist eine stillschweigende Verlängerung zulässig?

Grundsätzlich besteht auch in diesem Punkt Vertragsfreiheit. Sollte keine Laufzeit vereinbart worden sein, gilt bei der Vereinbarung eines monatlichen Mietzinses auch eine monatliche Laufzeit.

Ja, eine stillschweigende Verlängerung ist nach dem tschechischen Recht möglich. Der Mietvertrag wird unter den gleichen Bedingungen erneuert, wenn der Mieter das Mietobjekt nach dem Ablauf des Mietvertrags weiternutzt und der Vermieter ihn nicht innerhalb von 1 Monat auffordert, die Immobilie auszuräumen. Ein befristetes Mietverhältnis, das für längere Zeit als ein Jahr vereinbart ist, wird immer um ein weiteres Jahr (oder um eine kürzere Vertragslaufzeit) erneuert. 

 

5. Wie erfolgt die Anpassung des Mietzinses?

Die Aktualisierung des Mietzinses ist im Rahmen der tschechischen Gewerbemietverträge frei verhandelbar.

 

6. Wie ist es bei der Umlage von Nebenkosten auf die Mieter?

Die Umlage von Nebenkosten hängt davon ab, was die Parteien vereinbaren. Zu den Nebenkosten gehören z. B. die Grundsteuer, die Gemeindeabgaben, der Werbekostenanteil an einem Einkaufszentrum, die Reparatur- und Reinigungskosten bzw. der sonstige Unterhalt des Gebäudes oder auch die Gemeinschaftskosten im Falle einer Eigentümergemeinschaft (oft in Einkaufszentren), etc. 

Üblicherweise werden sämtliche Nebenkosten anteilsmäßig auf die Mieter umgelegt. Ausnahmen können sich in der Praxis jedoch dann ergeben, wenn der Mieter eine so starke Stellung hat, dass er entweder eine Neben- oder Gemeinschaftskostenübernahme betragsmäßig begrenzt oder die Übernahme bestimmter Positionen gänzlich ablehnt. 

 

7. Was ist bei der Kündigung zu beachten?

Das tschechische Recht unterscheidet zwei Situationen:

1. Der Gewerbemietvertag ist auf befristete Zeit geschlossen. 

Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, kann der Vermieter den Vertrag aus gesetzlich festgelegten Gründen schriftlich kündigen. Die meistverwendeten Kündigungsgründe sind:

  • Grober Verstoß gegen Verpflichtung des Mieters;
  • Zahlungsverzug länger als 1 Monat;
  • Nichtzahlung von Nebenkosten (sofern eine Übernahme durch den Mieter vereinbart wurde);
  • grobe Verletzung der Ruhe und Ordnung trotz schriftlichen Hinweises;
  • angeordnete Bauarbeiten oder die Beseitigung des Gebäudes verhindern die ordnungsgemäße Nutzung des Gewerberaums; 
  • Der Mieter kann auch kündigen, und zwar aus folgenden gesetzlichen Gründen:
  • er verliert seine Betriebsgenehmigung;
  • die Räumlichkeiten sind nicht zur Nutzung fähig;
  • grober Verstoß des Vermieters gegen seine Verpflichtungen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. In Bezug auf die Vereinbarung von weiteren außerordentlichen Kündigungsgründen besteht weitgehend Vertragsfreiheit.

2. Der Gewerbemietvertag ist auf unbefristete Zeit geschlossen.

Die beiden Parteien können den Vertrag aus jeglichem Grund oder ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn nichts Anderes vereinbart ist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Kündigungsfrist, sofern nicht anders festgesetzt, beträgt 6 Monate, es sei denn die kündigende Vertragspartei hat einen wichtigen Kündigungsgrund (dann auch hier 3 Monate).

Die Mietkaution hat neben ihrer Finanzierungsfunktion auch den Zweck, den Vermieter abzusichern, dass die Rückgabe im vertraglich vereinbarten Zustand erfolgt. Die Kaution wird verzinst.

 

Stand der Bearbeitung: April 2016