Immobilienerwerb in der Ukraine

von Herrn Rechtsanwalt und Partner Igor Dykunskyy, LL.M., igor.dykunskyy@dlf.ua,
Tel. +380 - 44 - 384 24 54


Ausländer können ukrainische Immobilien erwerben. Dabei bestehen so gut wie keine Einschränkungen. Dabei ist zu beachten, dass nicht alle Bauträger bzw. Verkäufer in der Ukraine zuverlässig und nicht alle Immobilien risikofrei sind. Bei kompetenter Abwicklung des Immobilienkaufs, inklusive der Durchführung einer Immobilien-Due-Diligence, lassen sich jedoch fast alle Stolperfallen entdecken und die eventuellen Risiken beseitigen oder zumindest minimieren.

Zunächst ist für einen ausländischen Käufer eine ukrainische Steuernummer zu beantragen. Dies lässt sich aufgrund einer Vollmacht innerhalb von fünf Werktagen erledigen. Dabei wird auch eine ukrainische Übersetzung des Reisepasses des Ausländers benötigt. In Deutschland, Österreich oder der Schweiz erteilte Vollmachten und andere Dokumente sind in diesen Ländern notariell beglaubigen und apostillieren zu lassen.

Wichtig ist auch die Eröffnung eines Investitionskontos. Empfehlenswert ist die Eröffnung dieses Kontos bei einer internationalen Bank in der Ukraine. Über dieses Investitionskonto werden die Überweisungen getätigt: Zuerst vom Ausland in Fremdwährung; nach dem Umtausch in ukrainische Währung wird die Überweisung an den ukrainischen Verkäufer bzw. Bauträger durchgeführt. Obwohl eine unmittelbare Überweisung in Fremdwährung auf das Bankkonto des Immobilienverkäufers auch möglich ist, hat diese Alternative allerdings bestimmte Nachteile bei einem künftigen Verkauf der ukrainischen Immobilie durch den Ausländer. 

Bevor ein Kaufvertrag über eine Immobilie in der Ukraine abgeschlossen wird, sollte eine Due-Diligence-Prüfung dieser Immobilie sorgfältig durchgeführt werden. Besonders Neubau-Wohnungen sind mit gewissen Risiken verbunden, wie z.B. dem, dass erforderliche Genehmigungen fehlen oder der Ruf des ukrainischen Bauträgers schlecht ist. In diesem Falle ist es ratsam, alle Bauobjekte eines solchen Bauträgers oder auch den ganzen Wohnkomplex (und nicht nur die gewünschte Wohnung) von Anwälten prüfen zu lassen. Dank zahlreicher öffentlicher Register lässt sich u.a. feststellen, ob eventuelle Belastungen von dinglichen Rechten an der Immobilie bestehen.

Nach der Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs wird ein Kaufvertrag über die Immobilie abgeschlossen. Dies erfolgt vor einem ukrainischen Notar, der zeitgleich auch den neuen Eigentümer der Wohnung registriert. Zu beachten ist, dass nur die in Betrieb genommenen Wohnungen erworben werden können und dass das Eigentumsrecht nur an solchen Wohnungen registriert werden kann. Bei Neubau-Wohnungen, die noch nicht in Betrieb genommen worden sind, wird zuerst ein Vorvertrag unterzeichnet, der auch notariell beglaubigt wird. Aber erst nach der Inbetriebnahme des ganzen Wohnkomplexes und der Wohnung kann ein Kaufvertrag über die ukrainische Immobilie abgeschlossen werden.

Für den Abschluss eines Vorvertrags bzw. eines Vertrags über den Immobilienerwerb in der Ukraine wird auch eine entsprechende schriftliche Einwilligung des anderen Ehegatten benötigt, diese ist im Ausland notariell beglaubigen und gegebenenfalls apostillieren zu lassen. Als Alternative kann eine Kopie des Ehevertrags vorgelegt werden, in dem ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass jeder Ehegatte ohne Zustimmung des anderen Teils über sein Vermögen frei verfügen kann.


Stand der Bearbeitung: Januar 2019