"Force Majeure" bei Immobilientransaktionen in den Vereinigten Arabischen Emiraten –
Was Käufer und Mieter jetzt wissen müssen

Veröffentlicht am 22.04.2026

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Dubai, Herrn Rechtsanwalt Dr. Christian Ule, ule@cbbl-lawyers.de, Tel. +971 - 4 - 443 3013, www.mideastlaw.de

Der Nahostkonflikt und die damit verbundenen Einschränkungen im Bereich der Straße von Hormus treffen den Immobilienmarkt der Vereinigten Arabischen Emirate mit einer Wucht, die viele Investoren und Käufer so nicht erwartet hatten. Lieferketten für Baumaterialien sind gestört, Finanzierungskonditionen haben sich verschlechtert, und Versicherungsmärkte reagieren nervös. Wer als ausländischer Käufer oder Investor in VAE-Immobilien engagiert ist – sei es als Off-Plan-Erwerber (von noch nicht fertiggestellten Projekten), als Käufer einer fertiggestellten Immobilie oder als gewerblicher Mieter – steht vor einer dringenden Frage: Kann ich mich auf Force Majeure berufen, um meine vertraglichen Pflichten auszusetzen oder anzupassen?

Die Antwort ist differenziert und hängt von mehreren Faktoren ab, die jeder Betroffene kennen sollte.

1. Das rechtliche Fundament – bis zum Juni 2026: Artikel 273 UAE Civil Code

Das VAE-Recht erkennt Force Majeure als eigenständiges Rechtsinstitut an. Die zentrale Norm ist Artikel 273 des UAE Civil Code (Zivilgesetzbuch der VAE) (Federal Law No. 5/1985). Danach erlischt eine vertragliche Verpflichtung, wenn ein Force-Majeure-Ereignis ihre Erfüllung unmöglich macht und der Vertrag gilt in diesem Fall als automatisch aufgehoben. Bei lediglich teilweiser Unmöglichkeit erlischt nur der betroffene Teil der Verpflichtung. Besonders relevant für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge: Bei vorübergehender Unmöglichkeit können Verpflichtungen für den Zeitraum des Hindernisses suspendiert werden, ohne dass der gesamte Vertrag endet.

Für die erfolgreiche Berufung auf Force Majeure müssen kumulativ drei Voraussetzungen erfüllt sein: Das Ereignis muss zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unvorhersehbar gewesen sein; seine Folgen müssen trotz zumutbarer Anstrengungen unvermeidbar sein; und das Ereignis muss in kausaler Weise die Vertragserfüllung absolut unmöglich (!) machen – nicht nur teurer, schwieriger oder wirtschaftlich unattraktiver.

Dieser dritte Punkt ist der entscheidende Knackpunkt. VAE-Gerichte wenden den Unmöglichkeitsmaßstab streng an (beispielhaft sei hier auf Urteil Nummer 1/2024 des Dubai Kassationsgerichts verwiesen). Bloße wirtschaftliche Belastungen, Marktwertverluste oder gestiegene Finanzierungskosten erfüllen den Tatbestand nicht. Wer also als Käufer zahlen könnte, aber die Rate unter den gegebenen Umständen als unzumutbar empfindet, hat einen schweren Stand mit der klassischen Force-Majeure-Berufung.

2. Der stärkere Weg: Artikel 249 – Außergewöhnliche Umstände

Hier setzt das bedeutsamste und häufig übersehene Rechtsinstitut des VAE-Rechts an: die Doktrin der außergewöhnlichen Umstände (Frustration), verankert in Artikel 249 UAE Civil Code. Diese Norm greift genau dort, wo Force Majeure endet – nämlich, wenn die Erfüllung zwar noch möglich, aber durch unvorhersehbare, öffentliche Ausnahmeereignisse so exzessiv belastend geworden ist, dass dem Schuldner schwere Verluste drohen. Gerichte können in solchen Fällen die Verpflichtung auf ein angemessenes Maß reduzieren, Zahlungsfristen strecken oder Leistungspflichten neu ausbalancieren. Dies ist aber eine entscheidende Hürde: Einigen sich die Parteien nicht, hat nur der Richter die Befugnis, die Verpflichtungen anzupassen. Dies passiert nicht automatisch. Als Käufer oder Investor müssen Sie vor Gericht gehen.
Artikel 249 UAE Civil Code hat vier kumulative Voraussetzungen:

• Es muss ein außerordentliches Ereignis allgemeiner Natur vorliegen, d.h. kein rein persönliches oder wirtschaftliches Einzelrisiko, sondern ein Ereignis, das eine Vielzahl von Personen betrifft.
• Dieses Ereignis muss zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unvorhersehbar gewesen sein.
• Es bedarf einer Erschwernis, die Erfüllung muss also erdrückend belastend geworden sein, nicht nur unangenehm oder teurer.
• Zuletzt braucht es einen Kausalzusammenhang, die Erschwernis muss direkt auf das außerordentliche Ereignis zurückzuführen sein.

Was Artikel 249 für Betroffene besonders wertvoll macht: Er ist eine zwingende Norm des VAE-Rechts, von der vertraglich nicht abgewichen werden kann. Auch wenn ein Kaufvertrag den Käufer scheinbar vollständig auf die Position des Zahlers ohne Ausweg festlegt, bleibt Artikel 249 als gesetzlicher Mindestschutz erhalten. Der Nahostkonflikt, die Schließung der Straße von Hormus für Handelsverkehr und die damit einhergehenden Verwerfungen bei Lieferketten, Versicherungsmärkten und Immobilienwerten dürften die Anwendungsvoraussetzungen dieser Norm grundsätzlich erfüllen – wobei jeder Einzelfall sorgfältig zu prüfen ist.

3. Off-Plan-Käufe: Eine besondere Risikolage

Käufer von Off-Plan-Immobilien befinden sich in einer strukturell besonders exponierten Situation. Die meisten Standard-SPAs (Sales and Purchase Agreements) von Bauträgern enthalten Force-Majeure-Klauseln, die asymmetrisch zugunsten des Verkäufers ausgestaltet sind: Der Bauträger kann sich auf Force Majeure berufen, um Verzögerungen zu rechtfertigen; der Käufer hingegen hat dieses Recht für seine Zahlungspflichten typischerweise ausdrücklich nicht. Hinzu kommt, dass kalendarisch fällige Raten oft vollständig vom tatsächlichen Baufortschritt entkoppelt sind – der Käufer zahlt weiter, unabhängig davon, ob gebaut wird oder nicht.

Tatsächlich ist Artikel 273 des UAE Civil Code dispositiv, d.h. er kann vertraglich abbedungen werden. Zwar ist die einseitige Risikoverlagerung im Vertrag rechtlich angreifbar, und die Einseitigkeit vorformulierter Bauträgerverträge kann ein Argument für die Überprüfung besonders belastender Klauseln liefern. Ist die Klausel richtig formuliert, ist es aber möglich, die Rechte aus Artikel 273 UAE Civil Code für den Käufer oder Investor gänzlich auszuschließen. Dieser kann sich dann nicht mehr auf das Rechtsinstitut berufen. Es sollte bei der Vertragsgestaltung also gezielt darauf aufgepasst werden, dass der Vertrag überhaupt noch eine Berufung auf Force Majeure zulässt.

Es bleibt jedoch stets – wie dargelegt – Artikel 249 als nicht abdingbarer gesetzlicher Schutz bestehen.

4. Handeln, bevor der Verzug eintritt

Ein zentraler Grundsatz, der in der aktuellen Diskussion häufig unterschätzt wird: Der Dubai Court of Cassation hat (im Urteil Nummer 624 / 2025) jüngst bestätigt, dass die betroffene Partei nach Treu und Glauben verpflichtet ist, unverzüglich zu handeln und die Gegenseite zu benachrichtigen. Wer also von einem Ereignis Kenntnis erlangt, das seine Leistungsfähigkeit beeinträchtigt, und schweigt, kann sich vor Gericht nicht mehr überzeugend auf dieses Ereignis berufen. Der UAE Civil Code schreibt zwar keine ausdrückliche Frist vor, der Grundsatz von Treu und Glauben des Artikel 246 verlangt jedoch unverzügliches Handeln. Mögliche Ansprüche können sonst abgewiesen werden. Wer also nicht zahlt und erst danach rechtliche Argumente sucht, hat seine stärksten Karten bereits verloren.

Der richtige Weg ist der umgekehrte: Bevor eine Rate fällig wird und unbezahlt bleibt, sollte ein formelles Schreiben an die Gegenseite versandt werden. Dieses Schreiben sollte eine temporäre Stundung unter ausdrücklicher Berufung auf Artikel 249 beantragen, die geopolitischen Umstände und deren konkrete wirtschaftliche Auswirkungen substanziiert darlegen und – gerade im Off-Plan-Kontext – möglicherweise Transparenzanfragen zum Baufortschritt und Treuhandkonto stellen.

Hinzu kommt: Die meisten SPAs enthalten strikte Anzeigefristen für Force-Majeure-Ereignisse, typischerweise 14 bis 30 Tage. Werden diese Fristen versäumt, kann ein an sich berechtigter Anspruch ebenfalls verwirkt sein.

5. Neuer UAE Civil Code ab Juni 2026

Zum 1. Juni 2026 tritt das Federal Decree-Law No. 25/2025 in Kraft und ersetzt den bisherigen Civil Code. Das neue Recht kodifiziert unter anderem eine ausdrückliche Pflicht zur Verhandlungsführung nach Treu und Glauben (Artikel 121), die es Vertragsparteien untersagt, wesentliche Informationen bei Verhandlungen vorsätzlich zurückzuhalten. Das bedeutet: Wer vor dem 1. Juni 2026 Stundungsverhandlungen aufnimmt, kann sich noch unter dem alten Regime bewegen – wer danach verhandelt, hat eine gesetzlich kodifizierte Good-Faith-Pflicht als zusätzliches Argument.

6. Praktische Empfehlung für Immobilientransaktionen in den VAE

Der Nahostkonflikt und seine wirtschaftlichen Folgen sind keine abstrakten Risiken mehr, sondern belasten Immobilientransaktionen in den VAE bereits konkret. Käufer und Mieter, die mit fälligen Zahlungen, drohenden Bauverzögerungen oder einer allgemein verschlechterten Risikolage konfrontiert sind, sollten nicht abwarten. Force Majeure ist unter VAE-Recht ein strenges Instrument, doch der Werkzeugkasten des UAE Civil Code umfasst mehr als nur diese eine Norm. Artikel 249, die Treu-und-Glauben-Pflicht und das Verbot des Rechtsmissbrauchs bieten rechtliche Handlungsspielräume, die proaktiv und vor Eintritt des Verzugs genutzt werden müssen. Auch das neue Gesetz, welches ab Juni 2026 gilt, sieht diese Rechtsinstitute vor (Force Majeure, Artikel 236 n. F., und Außergewöhnliche Umstände, Artikel 249 n. F.).

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