Immobilienrecht

von Herrn Rechtsanwalt Dr. Roland Mörsdorf, romo@grette.no
Tel. +47 - 94 - 17 65 30

1. Grundbuchsystem in Norwegen 

Auch in Norwegen gibt es – wie Deutschland – ein Grundbuchsystem. Im Gegensatz zu Deutschland kennt Norwegen allerdings keine lokalen Grundbuchämter, sondern nur ein zentrales Grundbuchamt in Hønefoss, das das Grundbuch für ganz Norwegen führt. In diesem Grundbuch sind das Eigentum an Immobilien und eventuelle andere Rechte (zu Gunsten Dritter) wie beispielsweise Grundpfandrechte, die auf den Immobilien lasten, eingetragen. Das Grundbuch vermittelt im norwegischen Immobilienrecht einen guten Glauben im Hinblick auf die Existenz eingetragener Rechte und die Nichtexistenz nicht-eingetragener Rechte.

 

2. Erwerb von Immobilien in Norwegen

Der Erwerb von Immobilien erfolgt in Norwegen durch Abschluss eines Kaufvertrags. Das norwegische Recht kennt nicht das aus dem deutschen Recht bekannte Abstraktionsprinzip. Daher ist der Abschluss eines weiteren Verfügungsgeschäftes über die eigentliche Übertragung des Eigentums an der Immobilie (Auflassung) nicht erforderlich. Der Erwerb von Immobilien bedarf gemäß dem norwegischen Immobilienrecht weiterhin nicht der Eintragung in das Grundbuch. Gleichwohl sollte aber der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, um eine weitere Veräußerung der Immobilie durch den Verkäufer an gutgläubige Dritte zu verhindern.

In Norwegen wird die Durchführung von Immobilientransaktionen in aller Regel durch Makler betreut. Sie sorgen dabei insbesondere – Zug-um-Zug – für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch und die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Bei Gewerbeimmobilien werden in der norwegischen Praxis alternativ zu Maklern auch oftmals Rechtsanwälte eingeschaltet.


3. Erwerb von Gewerbeimmobilien in Norwegen 

Gewerbeimmobilien stehend überwiegend im Eigentum von Single Purpose-Gesellschaften. Die Veräußerung von Gewerbeimmobilien wird in Norwegen daher vorwiegend dergestalt strukturiert, dass die Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft veräußert werden. Gegenstand des Erwerbsgeschäft ist daher nicht die Immobilie also solche, sondern die Gesellschaft. Da die Gesellschaft weiterhin Eigentümerin der Immobilie bleibt, erfolgt keine Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch.

Bei den Single Purpose-Gesellschaften handelt es sich in den meisten Fällen um norwegische Aksjeselskaper (AS), die sich mit der deutschen GmbH vergleichen lassen. Grundsätzlich ist der AS gesellschaftsrechtlich untersagt, den Erwerb von Geschäftsanteilen an ihr selbst zu finanzieren oder hierfür Sicherheiten zu stellen. Im Falle von Immobiliengesellschaften ist es jedoch durch Rechtsverordnung ausdrücklich zugelassen, dass die AS die Finanzierung des Geschäftsanteilserwerbs durch Grundpfandrechte an der Immobilie absichert.

 

4. Formerfordernisse beim Erwerb von Immobiliareigentum in Norwegen

Der Abschluss des Kaufvertrags bedarf im norwegischen Immobilienrecht in formeller Hinsicht keiner Form und muss demnach nicht beurkundet werden, zumal die notarielle Beurkundung von Rechtsgeschäften in Norwegen völlig unbekannt ist. Dies gilt sowohl im Falle des Erwerbs von Immobilien als auch im Falle des Erwerbs von Gesellschaftsanteilen an einer Single Purpose-Gesellschaft. In der Praxis werden aber nahezu sämtliche Kaufverträge schriftlich abgeschlossen. Der Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch muss jedoch durch zwei geschäftsfähige, also volljährige Zeugen mit Wohnsitz in Norwegen oder beispielsweise durch einen norwegischen Rechtsanwalt oder Notar oder durch einen nicht-norwegischen Notar (mit Apostillierung) bestätigt werden. Der Kaufvertrag muss dem Eintragungsantrag nicht beigefügt werden.


5. Zustimmung der Kommune

Grundsätzlich bedarf der Erwerb von Immobilien in Norwegen einer Zustimmung durch die Gemeinde, in der die Immobilie belegen ist. Aufgrund einer Vielzahl von Ausnahmefällen ist die Zustimmung jedoch im Ergebnis nur für den Erwerb von Immobilien und Grundstücken im Außenbereich, insbesondere für den Erwerb von landwirtschaftlich genutzten Flächen, und für den Erwerb von Immobilien in Gemeinden, in denen eine Wohnpflicht besteht, erforderlich.

 

6. Gebühren und Abgaben beim Immobilienerwerb in Norwegen

Beim Erwerb von Immobilien fallen zwei Abgaben an. Zum einen ist eine Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers (und eventueller Grundpfandrechte) im Grundbuch zu zahlen. Die Gebühr beträgt für die Eintragung des neuen Eigentümers und für die Eintragung eines Grundpfandrechtes jeweils ca. NOK 600.

Darüber hinaus fällt eine mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbare Abgabe an. Diese beläuft sich auf 2,5 % und wird auf den Marktwert, der über dem Kaufpreis liegen kann, berechnet. Diese Abgabe wird aber im Falle des Erwerbs von Gesellschaftsanteilen an einer Single Purpose-Gesellschaft nicht fällig, selbst wenn 100 % der Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft erworben werden. Dies ist der wesentliche Grund dafür, dass Gewerbeimmobilien überwiegend im Eigentum von Single Purpose-Gesellschaften stehen, da diese – unter Einsparung der Grunderwerbsteuer – kostengünstig veräußert werden können.

 

Stand der Bearbeitung: 1. Juli 2015