Wohnraummietverträge in Thailand:
Verschärfte Vorschriften seit dem 4. September 2025

26.09.2025

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Bangkok, Herrn Rechtsanwalt Dr. Andreas Respondek, respondek@cbbl-lawyers.de, Tel. +66 2 635 5498, www.rflegal.com sowie Ms. Sutthida Norasarn, Ms. Piriya Kimsawat

Die thailändischen Verbraucherschutzbehörden haben neue Maßnahmen zur besseren Regulierung von Wohnraummietverträgen eingeführt, um auf häufige Beschwerden über unfaire Vertragsbedingungen wie ungerechtfertigte Einbehaltung von Kautionen und überhöhte Nebenkosten zu reagieren.

Der Vertragsausschuss des Amtes für Verbraucherschutz hat die Mitteilung „Die Festlegung von Wohnraummietverträgen als vertraglich geregelte Geschäfte B.E. 2568 (2025)” herausgegeben, die am 6. Juni 2025 im Staatsanzeiger veröffentlicht wurde und am 4. September 2025 in Kraft getreten ist. Sie ersetzt die vorherige Mitteilung aus dem Jahr 2019.

1. Neue Standardformate für Wohnraummietverträge in Thailand

Die aktualisierte Bekanntmachung legt zwei Standardformate für Wohnraummietverträge in Thailand fest: kurzfristige Mietverträge, die Vereinbarungen mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren abdecken, und langfristige Mietverträge, die für Vereinbarungen mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren, aber nicht mehr als 30 Jahren gelten, sowie lebenslange Mietverträge. Den Parteien steht es frei, alternative Vertragsformate zu verwenden, jedoch muss jeder Mietvertrag den in der Bekanntmachung festgelegten Anforderungen entsprechen. Wichtig ist, dass der Anwendungsbereich auf Vermieter ausgeweitet wurde, die drei oder mehr Wohneinheiten vermieten, wodurch die Schwelle von zuvor fünf Einheiten gesenkt wurde. Hotels und Wohnheime sind weiterhin ausgenommen, da sie separaten Regulierungssystemen unterliegen. Darüber hinaus bleiben Verträge, die unter dem Rahmenwerk von 2019 abgeschlossen wurden, bis zu ihrem Ablauf gültig, aber alle neuen Vereinbarungen, die am oder nach dem 4. September 2025 getroffen werden, müssen den neuen Standards entsprechen. Die aktualisierten Vorschriften gelten auch für digitale oder plattformbasierte Verträge, die nun ausdrücklich anerkannt sind und nicht nur der Bekanntmachung, sondern auch den Gesetzen für elektronische Transaktionen entsprechen müssen.

2. Welche Anforderungen muss ein Wohnraummietvertrag in Thailand nach der Aktualisierung der Vorschriften im September 2025 erfüllen?

Jeder Wohnraummietvertrag muss einen klaren und lesbaren thailändischen Text (mit einer Schriftgröße von mindestens 2 mm und maximal 11 Zeichen pro Zoll) enthalten und folgende Angaben umfassen:

a. Grundlegende Angaben eines Wohnraummietvertrags in Thailand: Namen der Parteien (oder Vertreter), Kontaktinformationen, Beschreibung der Immobilie, Mietgebühren, Servicegebühren und Kautionen, Mietdauer, Nebenkosten, Zahlungsweise und Höhe der Kaution.

b. Rechnungsstellung: Vermieter von Wohnraum in Thailand müssen vor dem Fälligkeitsdatum schriftliche Rechnungen für Miete, Nebenkosten und Dienstleistungen ausstellen, und Mieter haben das Recht, die zugrunde liegenden Kostendaten einzusehen.

c. Protokoll der Einzugsinspektion: Dem Mietvertrag muss ein gemeinsam unterzeichnetes Zustandsprotokoll, optional mit Fotos, beigefügt werden.

d. Protokoll zur Rückzahlung der Kaution: Die Kaution muss unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden – innerhalb von 7 Tagen, wenn keine Schäden vorliegen, oder innerhalb von 14 Tagen, wenn Reparaturkosten abgezogen werden.

e. Reparaturpflichten: Vermieter müssen nach thailändischem Recht alle Reparaturen übernehmen, mit Ausnahme von geringfügigen Abnutzungserscheinungen oder Schäden durch höhere Gewalt.

f. Klausel zur vorzeitigen Kündigung: Mieter können einen befristeten Mietvertrag nach Ablauf von mindestens 50 % der Laufzeit mit einer Frist von 30 Tagen kündigen und müssen ausstehende Zahlungen begleichen.

g. Kündigungsverfahren für Vermieter nach thailändischem Mietrecht: Eine vorherige schriftliche Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen ist erforderlich, außer in dringenden Fällen (z. B. bei Fehlverhalten), in denen eine Frist von mindestens 7 Tagen gilt. Eine sofortige Kündigung ist nur bei Verstößen gegen die öffentliche Ordnung oder die guten Sitten zulässig.

Fehlen eine oder mehrere dieser zwingenden Bestimmungen, gelten sie automatisch als stillschweigend vereinbart und sind durchsetzbar.

3. Welche Klauseln werden in Wohnraummietverträgen nach thailändischem Recht als missbräuchlich und damit nichtig angesehen?

Die neue Verordnung über Wohnraummietverträge in Thailand erklärt insbesondere die folgenden missbräuchlichen Vertragsklauseln für nichtig:

• Befreiung oder Beschränkung der Haftung des Vermieters bei Vertragsverletzung.
• Die Erhebung überhöhter Mietvorauszahlungen oder Kautionen – mehr als drei Monatsmieten bei kurzfristigen/monatlichen Verträgen oder mehr als eine Jahresmiete bei langfristigen/jährlichen Verträgen.
• Die Zulassung von Miet- oder Nebenkostenanpassungen vor Ablauf des Mietvertrags.
• Die Erlaubnis für den Vermieter von Wohnraum in Thailand, Kautionen oder Mietvorauszahlungen ohne Verschulden des Mieters einzubehalten.
• Die Zulassung von Inspektionen ohne Vorankündigung (außer in Notfällen).
• Berechnung von Versorgungskosten über den offiziellen Tarifen.
• Aussperrung von Mietern oder Umzug ihrer Habseligkeiten ohne rechtmäßige Kündigung.
• Berechnung von Verlängerungsgebühren für Vertragsverlängerungen.
• Zulassung einer Kündigung ohne wesentlichen Verstoß gegen den Mietvertrag.
• Haftung des Mieters für normale Abnutzung oder Schäden, die nicht von ihm verursacht wurden.

Jede solche Klausel gilt als nicht existent und nicht durchsetzbar.

4. Welche Folgen drohen Vermietern von Wohnraum in Thailand bei Verstößen gegen die neue Verordnung?

Die Folgen der Nichteinhaltung der Mitteilung sind schwerwiegend. Vermieter in Thailand, die sich nicht an die verbindlichen Anforderungen halten, müssen mit strafrechtlicher Haftung rechnen, einschließlich Freiheitsstrafen von bis zu einem Jahr, Geldstrafen von bis zu 200.000 THB oder beidem. Diese Strafen unterstreichen die Ernsthaftigkeit, mit der die thailändische Regierung den Verbraucherschutz im Bereich der Wohnraumvermietung angeht, und bieten Vermietern in Thailand starke Anreize, ihre Vermietungspraktiken zu überprüfen und zu überarbeiten.

Fazit:

Der neue Rahmen, der am 4. September 2025 in Kraft getreten ist, spiegelt Thailands Engagement für mehr Fairness und Transparenz bei der Vermietung von Wohnraum wider. Durch die Ausweitung des Anwendungsbereichs, die Vorgabe klarer vertraglicher Schutzmaßnahmen und das Verbot unlauterer Praktiken zielen die Vorschriften darauf ab, ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern zu schaffen. Für Vermieter ist die Botschaft klar: Alle Wohnraummietverträge müssen sorgfältig geprüft und an die neuen Anforderungen angepasst werden, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und das Risiko erheblicher rechtlicher Sanktionen zu vermeiden.

Dieser Artikel soll einen allgemeinen Überblick geben und stellt keine Rechtsberatung dar.

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