Investition in Immobilien in Montenegro

Veröffentlicht am 20.01.2026

Von unserem deutschsprachigen CBBL Anwalt in Podgorica:

Sasha Vujacic
Legal advisor

Vor dem Hintergrund der Erwartung, dass Montenegro in den kommenden Jahren in die Europäische Union aufgenommen wird, mit einem voraussichtlichen Beitrittsdatum im Jahr 2028, kommt es vermehrt zu Investitionen im Bereich Immobilien, insbesondere an der Adriaküste.

1. Anteil an ausländischen Investoren auf dem Immobilienmarkt in Montenegro

In den Jahren 2021 bis 2024 haben Ausländer in Montenegro Immobilien im Wert von 1,5 Milliarden Euro erworben. Damit haben im Jahr 2024 Ausländer rund zwei Drittel der Immobilien gekauft, die in jenem Jahr auf dem Immobilienmarkt in Montenegro zum Verkauf standen (gemäß offiziellen Daten der Zentralbank Montenegros).

Hinsichtlich der Nationalitäten der Immobilienkäufer war festzustellen, dass im genannten Zeitraum (nach Serben und Russen) deutsche Investoren unter den Käufern den dritten Platz in Bezug auf die Höhe der in den Kauf von Immobilien investierten Finanzmittel einnahmen. Deutsche Staatsangehörige investierten in diesem Zeitraum rund 180 Millionen Euro in Immobilien, davon 51,2 Millionen Euro im Jahr 2023 bzw. über 31 Millionen Euro im Jahr 2024.

2. Wer kann Eigentum an Immobilie in Montenegro erwerben?

Das Eigentum an Immobilien in Montenegro können natürliche und juristische Personen aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union unter denselben Bedingungen erwerben wie montenegrinische Staatsangehörige.

3. Wie entsteht das Recht auf Eigentum an einer Immobilie in Montenegro?

Das Eigentumsrecht wird durch die Eintragung des Rechts an einer bestimmten Immobilie im Grundbuch von Montenegro erworben, wofür zwingend ein Kauf- oder Schenkungsvertrag abgeschlossen werden muss.

Hervorzuheben ist, dass ein Vertrag, auf dessen Grundlage das Eigentumsrecht an einer Immobilie übertragen oder ein anderes dingliches Recht begründet wird, zwingend in schriftlicher Form abgeschlossen werden muss und gemäß den aktuellen gesetzlichen Vorschriften notariell zu beurkunden ist.

4. Was gilt in Bezug auf die Immobilienerwerbsteuer in Montenegro?

Wie beim Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien in Montenegro, so sind montenegrinische und ausländische natürliche und juristische Personen auch hinsichtlich der Zahlung der Immobilienerwerbsteuer gleichgestellt, sofern durch völkerrechtliche Verträge nichts anderes bestimmt ist.

Die Steuerbemessungsgrundlage der Immobilienerwerbsteuer in Montenegro ist der Marktwert der Immobilie im Moment ihres Erwerbs. Dies bedeutet, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die Zahlung der Immobilienerwerbsteuer derjenige Betrag ist, der bezahlt wurde, außer wenn der Marktwert der Immobilie höher ist als der Preis aus dem Kaufvertrag oder wenn der Kaufpreis nicht im Vertrag angegeben wurde. In diesem Fall stellt das zuständige Steueramt durch ein Gutachten den Marktwert der Immobilie fest, gemäß den Marktpreisen im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerpflicht.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass die Grunderwerbsteuer in Montenegro progressiv gestaltet ist und derzeit folgende Steuersätze (nach Kaufpreistranchen) gelten:

1. Kaufpreis bis 150.000,00 €: 3 %
2. Kaufpreis über 150.000,01 €: 4.500,00 € +5 % auf den Betrag über 150.000,01 €
3. Kaufpreis über 500.000,01 €: 22.000,00 € +6 % auf den Betrag über 500.000,01 €.

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