„Built to rent“: neue Steuervorteile für Investitionen auf den Kanaren, auch für ausländische Investoren

01.09.2025

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Madrid, Herrn Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86, www.mmmm.es

sowie Fernando Sainz de Aja Collantes, Steuerberater, Madrid

Der spanische Staatsanzeiger vom 29. Juli des Jahres veröffentlicht die „Erweiterung der steuerbegünstigten Investitionsrücklage (sogenannte „RIC“) für Investitionen zur Schaffung von Mietwohnungen auf den kanarischen Inseln“, mittels staatlichem Gesetz 6/2025.

Ab sofort werden auch ausländische Investoren, selbst dann, wenn sie nicht in Spanien ansässig sind, in den Genuss der durch die RIC geschaffenen steuerlichen Vorteile kommen, sofern sie Investitionen zur Schaffung von Mietwohnungen tätigen bzw. entsprechende Bilanzrücklagen für derartige Investitionen bilden. Die Steuervergünstigungen gelten auf allen kanarischen Inseln, flächenmäßige Beschränkungen für die Wohnungen gibt es nicht. Selbst Mietverträge mit Kaufoptionen sind möglich.

Der spanische Staat reagiert mit dieser Maßnahme auf den Wohnungsmangel und den außergewöhnlichen Anstieg der Mieten im Urlaubsparadies Spanien. Beide Entwicklungen treffen insbesondere die kanarische Wohnbevölkerung – vor allem wegen zunehmender Ferienvermietung von existierendem Wohnraum – auf dem klimabegünstigten, ganzjährig touristisch aktiven Archipel.

Was bedeutet das im Einzelnen?

1. Ausländische Investoren, die nicht in Spanien ansässig sind, müssen lediglich über eine Betriebsstätte auf den kanarischen Inseln verfügen, um in den Genuss der RIC kommen zu können.

2. Die neuen Steuervorteile gelten in den folgenden Fällen:

(i) Neubau von Immobilien auf den Kanaren mit dem Ziel, die Wohneinheiten langfristig zu vermieten;

(ii) Erwerb von Immobilien auf den Kanaren (unabhängig vom Baujahr) mit dem Ziel die Wohneinheiten langfristig zu vermieten (Voraussetzung ist in diesem Fall, dass die Wohneinheit während der letzten 12 Monate nicht bereits langfristig vermietet war und spätestens innerhalb von 6 Monaten nach dem Erwerb vermietet wird);

(iii) Zeichnung von Aktien oder Kapitalanteilen von Gesellschaften, die sich mit vorstehenden Voraussetzungen (i) und/oder (ii), also Schaffung von Wohnraum zur langfristigen Vermietung, befassen;

(iv) Schaffung von Vollzeitarbeitsplätzen, die in direktem Zusammenhang mit der Tätigkeit der Wohnungsvermietung oder dem Bau oder anderen direkt mit den Investitionen (i) und/oder (ii) verbundenen Tätigkeiten stehen. Die Einstellung muss allerdings innerhalb von 6 Monaten nach Beginn der Vermietung erfolgen, Beschäftigungswachstum muss im Vergleich zur durchschnittlichen Mitarbeiterzahl der letzten 12 Monate nachgewiesen sein und muss wenigstens fünf Jahre lang (bei KMU 3 Jahre) aufrechterhalten werden.

3. Die vorstehenden Vorteile gelten allerdings nur dann, wenn die zu vermietende Wohneinheit für den Hauptwohnsitz des Mieters bestimmt ist (niemals also für den Tourismus). Außerdem darf die Immobilie nicht an familiär nahestehende Personen vermietet werden.

Im Falle einer steuerbegünstigten Investitionsrücklage muss die Investition innerhalb von maximal 3 Jahren, nachdem die Rücklage gebildet und die Körperschaftssteuerbemessungsgrundlage reduziert wurde, erfolgen.

4. Hervorzuheben ist, dass langfristige Mietverträge mit einer Kaufoption gekoppelt sein dürfen. In diesem Fall gilt eine Mindestlaufzeit des Mietvertrages, bevor die Kaufoption ausgeübt werden kann. Bei Leerstand muss innerhalb von 6 Monaten ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, wobei dann die 5-Jahres-Frist um den Zeitraum verlängert wird, in dem die Immobilie leer stand.

Interessanterweise kann die Immobilie sogar vor Ablauf der 5-Jahres-Frist verkauft werden, vorausgesetzt, dass innerhalb von 6 Monaten eine andere Immobilie für denselben Zweck erworben wird, deren Nettovermögenswert mindestens dem der vorherigen entspricht. Preisobergrenzen sind gesetzlich nicht geregelt.

Abschließend wird darauf hingewiesen, dass ein Verstoß gegen irgendeine dieser Fristen dazu führt, dass die Beträge, die zu einer Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage geführt haben, in die Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer des Geschäftsjahres, in dem der Fristablauf eingetreten ist, einbezogen werden müssen und somit die Steuerlast erhöhen können. Auch ist darauf zu achten, dass alle genannten weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, da andernfalls Nachbesteuerungen mit drastischen Strafzuschlägen zu erwarten sind.

Sie haben Fragen zu den Steuervorteilen für Investitionen auf den Kanaren ("built to rent") in Spanien?

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Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, und sein Team an den Standorten Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca und Teneriffa stehen Ihnen gerne zur Verfügung: s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86.