Kanarische Inseln, Spanien:
Neues Gesetz zur Regulierung der Ferienvermietung –
Paradigmenwechsel in der kanarischen Wohnungspolitik

Veröffentlicht am 12.01.2026

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Madrid, Herrn Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86, www.mmmm.es

Einführung: Das Spannungsfeld zwischen Tourismus und Wohnraum

Die Umwandlung von städtischem Wohnraum in touristische Unterkünfte, primär durch private Eigentümer initiiert, erfolgt häufig losgelöst von der ursprünglichen städtebaulichen Planung, die diese Immobilien primär als Wohnraum für die ansässige Bevölkerung vorsah. Die Konsequenzen sind weitreichend: Eine Verzerrung der städtischen Strukturen, eine signifikante Verknappung des verfügbaren Wohnraums und ein drastischer Anstieg der lokalen Mietpreise. Diese negativen Folgen werden angetrieben durch die weltweite Verfügbarkeit digitaler Buchungsplattformen, das exponentielle Wachstum des Städtetourismus und eine global erhöhte Mobilität.

Besonders akut manifestiert sich diese Problematik auf den Kanarischen Inseln. Als Archipel, der seit Jahrzehnten politisch und wirtschaftlich als erstklassige Urlaubsdestination positioniert wurde, treffen hier ein ganzjährig attraktives Klima und eine praktisch 12 Monate anhaltende touristische Nachfrage aufeinander. Diese Faktoren haben zu einer Intensität der Ferienvermietung geführt, die von der lokalen Bevölkerung zunehmend als Belastung empfunden wird und die soziale Verträglichkeit in Frage stellt.

Mit dem Inkrafttreten des „kanarischen Gesetz über die nachhaltige Nutzung von Wohnraum zu touristischen Zwecken“ am Samstag, den 13. Dezember 2025, wurde die seit 2015 bestehende, vergleichsweise liberale Regelung nun grundlegend reformiert.

Statistische Notwendigkeit: Die Zahlen hinter der spanischen Reform

Der Gesetzgeber stützt die Notwendigkeit dieses regulatorischen Eingriffs auf eindeutige statistische Erhebungen, die einen dringenden Handlungsbedarf aufzeigen. Allein im Zeitraum zwischen November 2022 und November 2023 verzeichnete der Archipel einen Anstieg der offiziell registrierten Ferienwohnungen um 25,7 %, von 38.603 auf 48.541 Einheiten. Dieses ungebremste Wachstum setzt sich bis heute fort und bedroht mittlerweile nicht nur das soziale Gefüge, sondern auch das empfindliche Ökosystem der Inseln.

Die Anzahl der registrierten Ferienwohnungsplätze auf Fuerteventura und La Palma entspricht der Summe der Gesamtbevölkerung von Lanzarote, La Gomera und El Hierro. Diese Diskrepanz verdeutlicht, dass ein legislatives Einschreiten zur Wiederherstellung der Balance unverzichtbar war.

Kernpunkte der Reform: Vom Erlaubnisvorbehalt zur restriktiven kanarischen Planung

Das neue Gesetz markiert einen fundamentalen Paradigmenwechsel. Während bislang der Grundsatz galt, dass die touristische Vermietung zulässig ist, solange sie nicht explizit verboten war, kehrt sich dieses Prinzip nun um. Ab sofort sind neue touristische Vermietungen nur noch dann genehmigungsfähig, wenn die jeweilige Gemeindeverwaltung dies im Rahmen ihrer Gebietsplanung ausdrücklich vorsieht und entsprechende Zonen ausgewiesen hat. Die „touristische Nutzung“ wird somit rechtlich von der Regel zur Ausnahme definiert. Die Ferienvermietung wird zudem als gewerbliche Tätigkeit klassifiziert, was entsprechende steuerliche und administrative Pflichten nach sich zieht.

Den Gemeinden wird eine Frist von fünf Jahren eingeräumt, um diese detaillierte Gebietsplanung umzusetzen. Faktisch wirkt das Gesetz in diesem Zeitraum wie ein Moratorium: Bis zur aktiven Ausweisung durch die Gemeinde werden in den betroffenen Gebieten keine neuen Tourismuslizenzen erteilt.

Quantitative Beschränkungen und Zonierung der kanarischen Inseln

Das Gesetz differenziert stark nach der touristischen Belastung der einzelnen Inseln:

• Hauptinseln: Auf den stark frequentierten Inseln Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und Lanzarote dürfen die Gemeinden maximal 10 % des vorhandenen Wohnraums in ihrem Gemeindegebiet für touristische Zwecke ausweisen.
• „Grüne Inseln“: Auf La Palma, El Hierro und La Gomera, die weniger vom Massentourismus betroffen sind und wo der ländliche Tourismus teilweise gefördert werden soll, liegt diese Obergrenze bei 20 %.

Für Neubauten gelten strenge Sperrfristen. Wohnungen in neu errichteten Gebäuden dürfen für einen Zeitraum von zehn Jahren nicht touristisch genutzt werden (fünf Jahre auf den „grünen Inseln“).

Spezifische Regelungen für ländliche und geschützte Gebiete auf den kanarischen Inseln

Ein absolutes Verbot der touristischen Vermietung gilt in landwirtschaftlichen Vorranggebieten, in Naturschutzgebieten (wie dem Natura-2000-Netzwerk) sowie in öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Ebenso ist die Vermietung in ausgewiesenen Stressgebieten (zonas tensionadas) untersagt, um den Wohnraum für die lokale Bevölkerung zu sichern.

Um den Charakter ländlicher Gebiete zu bewahren, führt das Gesetz daneben strikte Dichtebeschränkungen ein:

1. Bei weniger als 10 Bebauungen pro Hektar ist lediglich eine einzige touristische Nutzung mit maximal 6 Schlafplätzen zulässig.
2. Bei mehr als 10 Bebauungen erhöht sich dies auf maximal 3 Einheiten mit insgesamt 18 Schlafplätzen.

Wohnungseigentümergemeinschaften auf den Kanaren

Zusätzlich stärkt das Gesetz die Souveränität der Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine touristische Vermietung ist untersagt, wenn die Gemeinschaft diese in ihrer Satzung verboten hat. Nach gesamtstaatlichem spanischen Recht, das neben der neuen lokalen Regelung ebenfalls auf den Kanaren gilt, ist zudem eine Zustimmung von 3/5 der Eigentümer einer Gemeinschaft erforderlich, um eine touristische Nutzung überhaupt zu gestatten – eine Hürde, die in der Praxis als extrem hoch gilt.

Verwaltungsverfahren und Lizenzerteilung

Trotz der gestärkten Planungshoheit der Gemeinden verbleibt die administrative Abwicklung der Anträge bei den Inselregierungen (Cabildos). Diese führen auch das Tourismusregister (Registro General Turístico). Erst die formelle Eintragung eines Gebietes in dieses Register bewirkt die baurechtliche Nutzungsänderung von „uso residencial“ (Wohnnutzung) zu „uso turístico“ (touristische Nutzung).

Das Antragsverfahren erfolgt weiterhin mittels einer Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable), jedoch unter verschärften Nachweispflichten. Die Verwaltung behält sich jederzeitige Prüfungsrechte vor. Neu erteilte Lizenzen sind nun zeitlich befristet auf maximal fünf Jahre (bzw. zehn Jahre auf den „grünen Inseln“). Eine Verlängerung erfordert eine erneute Erklärung; andernfalls fällt die Nutzungsgenehmigung automatisch auf den Status der reinen Wohnnutzung zurück.

Übergangsregelungen und Bestandsschutz

Das Gesetz unterscheidet präzise zwischen Bestandsfällen und Neuanträgen sowie zwischen Eigentümern von Wohnungen und einfachen Betreibern.

• Laufende Genehmigungen:Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bestehende Genehmigungen bleiben grundsätzlich gültig, werden jedoch ebenfalls zeitlich limitiert (maximal fünf Jahre ab Inkrafttreten).
• Neue Regeln für Eigentümer und Betreiber:
• • Eigentümer, die ihre Immobilie selbst vermieten, genießen einen umfassenderen Bestandsschutz. Selbst wenn ihre Immobilie nach Ablauf der Fünfjahresfrist nicht in einem ausgewiesenen Tourismusgebiet liegt, können sie nach Abgabe einer neuen Erklärung die Tätigkeit fortsetzen. Dieser Schutz erlischt jedoch automatisch bei baulichen Veränderungen oder Reformen der Immobilie.
  • Für professionelle Betreiber bzw. einfache Lizenzinhaber, die nicht Eigentümer sind (z.B. Agenturen) gelten andere Regeln. Bei dieser Gruppe erlischt die Lizenz mit dem Ende des Verwaltungsvertrags mit dem Eigentümer, spätestens jedoch nach fünf Jahren. Es besteht lediglich die Option eines einmaligen Verlängerungsantrags um weitere fünf Jahre, sofern nachgewiesen werden kann, dass getätigte Investitionen noch nicht amortisiert sind. Diese Verlängerung erfordert allerdings ein förmliches Genehmigungsverfahren durch die Inselregierung.

Fazit und Ausblick

Das vorliegende Gesetz stellt einen notwendigen und substanziellen Schritt für die Kanaren dar. Durch das faktische Moratorium von fünf Jahren wird der unkontrollierte Wuchs neuer Ferienvermietung zulasten von Wohnimmobilien erstmal gestoppt.

Der Gesetzgeber versucht jedoch auch einen Balanceakt: Einerseits soll Investitionsschutz für bestehende, bislang legale Ferienangebote gewährt bleiben – insbesondere für lokale Eigentümer –, andererseits wird die gewerbliche, professionelle Ausbeutung von Wohnraum durch Dritte stärker reglementiert.

Ob die Gemeinden administrativ in der Lage sein werden, die komplexen Zonenpläne fristgerecht (innerhalb der vorgesehenen 5 Jahre) zu erstellen, bleibt abzuwarten. Solange sie dies nicht erledigen, gilt jedenfalls das Zulassungsverbot für neue Ferienwohnungen (Moratorium). Für Investoren und Eigentümer bedeutet das Gesetz mehr Rechtsklarheit und trotz vielfacher Kritik, die eine noch strengere Regulierung fordert, auf jeden Fall einen Schritt in die richtige Richtung.

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