Neuerungen im serbischen Vollstreckungsrecht: Schutz der Immobilie des Schuldners

Veröffentlicht am 11.02.2026

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Partneranwältin in Belgrad, Frau Rechtsanwältin Ljubica Tomic, tomic@cbbl-lawyers.de, Tel. +381 - 11 - 328 52 27, www.tsg.rs

Am 31. Oktober 2025 sind in Serbien wichtige Änderungen des Gesetzes über die Vollstreckung und Sicherung (ZIO) in Kraft getreten. Die Novelle führte erstmals einen besonderen Schutz für die einzige Immobilie eines Schuldners ein.

Hintergrund ist die Wahrung des Rechts auf Achtung des Familienheims gemäß Art. 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention.

1. Rechtliche Voraussetzungen für die Ausnahme der Immobilie von der Zwangsvollstreckung in Serbien

Eine Immobilie darf in Serbien nicht Gegenstand der Vollstreckung sein, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

• Es handelt sich um die einzige Immobilie im Vermögen des Schuldners.
• Der Schuldner ist am Ort der Immobilie wohnsitzmäßig gemeldet und unterhält dort seit mindestens fünf Jahren seinen Wohnsitz, ohne dass die Adresse abgemeldet wurde.
• Die Wohnfläche beträgt höchstens 60 m².
• Die Hauptforderung übersteigt nicht die Hälfte des Marktwerts der Immobilie (Marktwert wie durch die zuständige Gemeinde festgelegt).
• Der Schuldner hat innerhalb der letzten drei Jahre keine andere Immobilie verkauft oder verschenkt, kein Erbe ausgeschlagen und keinen Vertrag über lebenslangen Unterhalt abgeschlossen.

Damit sind Forderungen gegen Schuldner, die zum Wohnen lediglich eine kleine Wohnimmobilie in ihrem Eigentum haben, künftig schwerer durchsetzbar. Gläubiger sollten daher die Erfolgsaussichten einer Vollstreckung vorab sorgfältig prüfen.

2. Gerichtliches Verfahren der Zwangsvollstreckung in Serbien

Das Gericht prüft von Amts wegen, ob die Voraussetzungen für die Ausnahme der Immobilie von der Zwangsvollstreckung erfüllt sind. Sind sie erfüllt, wird der Vollstreckungsantrag zurückgewiesen.

Falls das Gericht die Vorschriften fehlerhaft anwendet, steht dem Schuldner ein Rechtsmittel gegen den Vollstreckungsbeschluss zu.

3. Verfahren vor dem Gerichtsvollzieher in Serbien

Ordnet der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung in eine Immobilie an, kann der Schuldner innerhalb von acht Tagen nach der Zustellung der Anordnung einen Antrag auf Feststellung stellen, dass in die Immobilie nicht vollstreckt werden darf.
Über diesen Antrag entscheidet der zuständige Richter binnen acht Tagen.

Gegen dessen Entscheidung kann der Schuldner wiederum binnen acht Tagen Einspruch erheben, über den dann ein Richterkollegium entscheidet.
Bis zur Rechtskraft dieser letztgenannten Entscheidung ruht die Vollstreckung.

Sie haben weitere Fragen zu den Neuerungen im serbischen Vollstreckungsrecht und dem Schutz der Immobilie des Schuldners?

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