Nichtigkeit des zentralspanischen Registers für Kurzzeitmieten

Veröffentlicht am 11.06.2026

Von unserer deutschsprachigen CBBL-Rechtsanwältin, Frau Alexandra Eckhardt Francés, Abogada, www.mmmm.es

I. Die Problematik

Der Wohnraummangel ist nicht nur in Spanien zu einem echten Problem geworden: Vielerorts sind die Immobilienpreise sowohl für Miet- als auch für Eigentumswohnungen völlig außer Kontrolle geraten, bezahlbaren Wohnraum zu finden, wird immer daher schwieriger. Das Problem erfasst alle Generationen und kann so die finanzielle Zukunft sowohl der Jugendlichen und ihrer Familien, als auch älterer Menschen beeinträchtigen. Einen treibenden Faktor für diese Entwicklung sieht die spanische Regierung in den zahlreichen Vermietungsplattformen, durch die leicht ermöglicht wird, ursprünglich als Wohnraum geplante Immobilien einer grds. rentableren „touristischen“ Nutzung zuzuführen.

Als Kurzzeitmieten gelten in Spanien grds. zwei unterschiedliche Vermietungsarten, die zudem nicht unter das mieterfreundliche städtische Mietgesetz fallen:

a) Touristische Vermietung (auch für nur wenige Tage);
b) Temporäre Mietverträge (etwa für Studiensemester oder Versendung von Arbeitnehmern, etc., die meist für mehrere Monate abgeschlossen werden).

Wir beobachten in Spanien wie nationale und regionale Gesetzgeber (letzte sind gdrs. zuständig und haben Planungshoheit), Wohnraumgesetze erlassen, die in keinerlei Beziehung zueinander stehen oder eine systematische Gesamtvision vermissen lassen. Dies liegt auch an der sehr „dürftigen“ Zusammenarbeit zwischen Regierungen unterschiedlicher politischer Farbe. Die Normen führen ungleiche Kriterien ein, werfen hinsichtlich ihrer Auslegung eine Vielzahl an Fragen auf und erschweren die Arbeit aller Branchenakteure unnötig.

II. Einführung der NUR durch das spanienweit geltende Gesetzesdekret 1312/2024 vom 23. Dezember

Eine dieser Regelungen ist das zentralspanische Gesetzesdekret 1312/2024 vom 23. Dezember. Es regelt das Register für Kurzzeitmieten (Registro Único de Arrendamientos) und schafft eine einheitliche digitale Zugangstelle (Ventanilla Única Digital de Arrendamiento) für die Erhebung und den Austausch von Daten zu Kurzzeitmieten. Das Gesetzesdekret trat am 2. Januar 2025 in Spanien in Kraft, um die EU-Verordnung 2024/1028 des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 11. April 2024 in spanisches Recht umzusetzen (das „RD 1312/2024“).

Die durch das Dekret eingeführte digitale Zugangsstelle ist als „einheitlicher digitaler, nationaler, elektronischer Übermittlungsweg gestaltet, für Daten zwischen Online-Plattformen für Kurzzeitmietverhältnisse und den zuständigen Behörden, die zudem über die einzelnen Nutzungen, Regelungen und Mieteinheiten in ganz Spanien informiert“ (Art. 2 e) RD 1312/2024).

Daneben schafft das RD 1312/2024 eine Registrierungspflicht. Diese obliegt natürlichen und juristischen Personen, die Kurzzeitmietleistungen gegen Vergütung über spezielle Plattformen für Kurzzeitmieten anbieten oder anbieten wollen, unabhängig davon ob dieses Angebot privat oder gewerblich bzw. regelmäßig oder unregelmäßig erfolgt. Alle Vermieter im Sinne des Gesetzesdekretes müssen beim Eigentumsregister eine Individuelle Registrierungsnummer (NRU) zur Identifizierung der jeweiligen Immobilie beantragen um Kurzzeitmieten auf derartigen Plattformen anbieten zu können.

Neben dieser zentral eingeführten Regierungspflicht gelten die verschiedenen regionalen Regelungen weiter, die praktisch in allen Regionen Spaniens bereits eine Genehmigungspflicht für touristische Vermietung vorsahen, dagegen nicht unbedingt für temporäre Mietverträge.

Im Zuge der Umsetzung des zentralspanischen Dekretes gab es unterschiedliche Auslegungen und Rückmeldungen der spanischen Grundbuchrichter zur neuen Regelung, insbesondere hinsichtlich der NRU. Dadurch verloren viele Wohnungen, die bereits über eine Verwaltungsgenehmigung für die touristische Vermietung verfügten und bereits ordnungsgemäß im jeweiligen regionalen Tourismusregister eingetragen waren, den Zugang zum touristischen Mietmarkt, da ihre Anträge auf Erteilung einer NRU aus unterschiedlichsten Gründen abgelehnt worden waren.

III. Gründe für die Aufhebung der NUR

Es ist gerade diese doppelte Genehmigungspflicht (auf nationaler und regionaler Ebene), aufgrund derer die EU-Kommission Spanien bereits hinsichtlich der inkorrekten Umsetzung der EU-Verordnung verwarnt hatte. Obgleich die seitens der EU-Kommission gesetzte Frist (20. Mai 2026) verstrichen ist, ohne dass Spanien die geforderten Änderungen vorgenommen hat, wurde die NRU schließlich aus einem völlig anderen Grund von dem Obersten spanischen Gerichtshof (Tribunal Supremo, kurz TS) aufgehoben: Am 21. Mai 2026 entschied der TS in seinem Urteil 620/2026, dass der Staat keine Normsetzungsbefugnis hinsichtlich des Registers für Kurzzeitmieten habe, da es sich dabei um eine Zuständigkeit handele, die ausschließlich bei den spanischen Autonomen Regionen liege. Die ebenfalls durch das Dekret eingeführte einheitliche digitale Zugangsstelle (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) bleibt jedoch bestehen.

IV. Was bedeutet die Aufhebung in der Praxis?

In der spanischen Vermietungspraxis heißt das, dass die Immobilien, deren Antrag auf Erteilung einer NRU abgelehnt worden waren, wieder auf dem Markt aktiv werden können, selbstverständlich vorausgesetzt, dass sie die einschlägigen Vorschriften, insbesondere der Tourismusbranche der jeweiligen Autonomen Region sowie die Eintragungsvoraussetzungen für die jeweiligen regionalen Tourismusregistern erfüllen.

Davon unabhängig zu betrachten ist die Frage, ob die Vermieter, die ihre Wohnungen aufgrund der Anwendung der jetzt für nichtig erklärten, Vorschriften nicht vermarkten konnten, eine Vermögenshaftung des spanischen Staates für die erlittenen Schäden geltend machen können, sofern die entsprechenden Voraussetzungen nach Gesetzgebung und Rechtsprechung dafür erfüllt sind.

Die Teilaufhebung des RD 1312/2024 zwingt dazu, die Verzahnung von Zuständigkeiten und praktischer Umsetzung der Kontrollmechanismen der Kurzzeitmieten in Spanien zu überdenken. In einem so sensiblen und komplexen Lebensbereich wie dem Wohnraum scheint es ratsam, zukünftige Gesetzgebungsinitiativen mit entsprechender Abstimmung und größerer fachlich-technischer Klarheit vorzunehmen, um die Rechtssicherheit aller Beteiligten zu gewährleisten.

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