Die spanische Umkehrhypothek – ein Modell der Immobilienverrentung in Spanien

18.06.2024

Von unserem deutschsprachigen CBBL-Anwalt in Madrid, Herrn Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86, www.mmmm.es

Die Eigentumsquote auf dem spanischen Wohnimmobilienmarkt gehört – trotz leichter Rückläufigkeit in den letzten Jahren – zu den höchsten Eigentumsquoten der EU und beträgt noch immer rund 80%. Fazit ist daher nach wie vor, dass in Spanien viele Menschen, die in den Ruhestand gehen, eine vollbezahlte und lastenfreie Immobilie besitzen, aber ihre Liquidität im Hinblick auf die eher bescheidenen spanischen Renten steigern möchten.

Ein wichtiges, rechtlich praktizierbares Verrentungsmodell ist die in Spanien gesetzlich geregelte Umkehrhypothek („hipoteca inversa“), die in diesem Beitrag kurz vorgestellt wird.

1. Was ist eine Umkehrhypothek in Spanien?

Die sogenannte „hipoteca inversa“ – auf Deutsch kurz Umkehrhypothek – ist bereits seit Dezember 2007 in Spanien gesetzlich geregelt. Bei der Umkehrhypothek gewährt die Bank, eine Versicherungsgesellschaft oder ein anderes speziell für die Vergabe derartiger Hypotheken zugelassenes Institut, dem Eigentümer, der mindestens 65 Jahre alt sein muss, ein Hypothekendarlehen, welches einmalig oder in Raten ausgezahlt wird.

Im Gegenteil zum herkömmlichen Hypothekendarlehen nimmt bei der Umkehrhypothek die Belastung der Immobilie im Laufe der Zeit sukzessive zu. Die durch die Hypothek gesicherte Darlehenssumme – unabhängig davon, ob monatliche Auszahlungen vereinbart sind oder eine einmalige Auszahlung – kann nur bis zu einem einvernehmlich festgelegten Höchstrahmen, der auch vom Alter des Kreditnehmers abhängig ist, ausgezahlt werden. Erst nach dem Tod des Eigentümers – sprich, des Kreditnehmers oder Letztbegünstigten (etwa Ehegatte) – wird die Hypothekenschuld (in der bis zum Todestag angelaufenen Höhe) fällig. Ein frühere Fälligkeit ist gesetzlich ausgeschlossen.

2. Ablösung der spanischen Umkehrhypothek

Marktüblich wird die Ablösung ein Jahr nach dem Todestag vereinbart, um den Erben ausreichend Bedenkzeit einzuräumen. Die Erben stehen dann vor der Wahl: (i) Entweder sie tilgen die Hypothekenschuld, lassen die Hypothek löschen und behalten die Immobilie oder (ii) sie verkaufen die Immobilie, wobei der Käufer den Kaufpreis in Höhe der Belastung, unter gleichzeitiger Löschung der Hypothek, an die Bank auszahlt und die Differenz an die verkaufenden Erben. Eine dritte Alternative für die Erben besteht darin, die Umkehrhypothek in eine normale Verkehrshypothek umzuwandeln bzw. durch eine solche zu ersetzen und die Immobilie weiter selbst zu nutzen.

Der Eigentümer hat daneben die Möglichkeit, die Hypothek auch vorher, also noch zu Lebzeiten, abzulösen. In Falle der vorzeitigen Ablösung zu Lebzeiten sind die Ablösekosten gesetzlich reduziert.

3. Finanzielle Vorteile der Umkehrhypothek

Der wesentliche finanzielle Vorteil der Umkehrhypothek besteht für den Kreditnehmer jedoch darin, dass die Auszahlungen nicht besteuert werden und sozusagen in voller Höhe seine monatliche Liquidität erhöhen bzw. seine Rente aufstocken. Im Gegensatz zur herkömmlichen Rente sind Kredite nicht einkommensteuerpflichtig, und deshalb vergleichsweise rentabel.

Weitere steuerliche Vorteile für den Kreditnehmer bestehen im Wegfall der Stempelsteuer und einer erheblichen Reduzierung, kraft Gesetzes, der Erwerbsnebenkosten (Notar und Grundbuch um rund 90%), allerdings nur dann, wenn der Erstwohnsitz des Kreditnehmers belastet wird. Auch die Belastung des Zweitwohnsitzes bzw. einer Ferienimmobilie des Kreditnehmers mittels Umkehrhypothek sind gesetzlich vorgesehen, dann allerdings ohne die vorgenannten Kostenvergünstigungen.

Eine weitere interessante Alternative besteht für den Kreditnehmer darin, die monatlichen Auszahlungen – für den Fall, dass die vereinbarte LTV-Obergrenze erreicht ist – und der (noch lebende) Kreditnehmer seinen monatlichen Zuschuss weiterhin erhalten möchte, bereits zum Zeitpunkt der Bestellung der Umkehrhypothek, eine entsprechende Versicherung abzuschließen. Setzen dann die monatlichen Versicherungszahlungen ein, sind diese jedoch (anders als die monatlichen Auszahlungen auf die Hypothek) einkommensteuerpflichtig.

4. Anbieter auf dem spanischen Markt

Anbieter von Umkehrhypotheken in Spanien sind etwa die Großbanken Banco Santander, BBVA, CaixaBank und die Versicherungsgesellschaft Mapfre. Daneben gibt es weniger bekannte Anbieter aller Verrentungsalternativen, die zusätzlich im Vorfeld beraten, um den geeignetsten Weg zu ermitteln, wie etwa das Unternehmen Optima Mayores.

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Unser deutschsprachiger CBBL-Anwalt Herr Stefan Meyer, Rechtsanwalt und Abogado, und sein Team in Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca und Teneriffa stehen Ihnen gerne zur Verfügung: s.meyer@cbbl-lawyers.de, Tel. +34 - 91 - 319 96 86