Der Ausbruch des Vulkans Cumbre Vieja auf La Palma, Spanien

Rechtliche Herausforderungen für betroffene Eigentümer und Banken

von unseren deutschsprachigen CBBL-Anwälten in Madrid, Herrn Rechtsanwalt und Abogado Stefan Meyer, meyer@cbbl-lawyers.de, und Herrn Fernando Gonzalez, Abogado, fgonzalez@mmmm.esTel. +34 - 91 - 319 96 86www.mmmm.es/de


Dieser Artikel stellt eine erste Annäherung an die Vielzahl von rechtlichen Fragen dar, die sich aus den dramatischen Veränderungen auf Grund und Boden der kleinen Kanareninsel durch den seit 19. September des Jahres wütenden Vulkans „Cumbre Vieja“ ergeben. 


Neue rechtliche und städtebauliche Gegebenheiten

Die Kanareninseln La Palma ist vulkanischen Ursprungs. Trotzdem rechnete niemand damit, dass am 19. September, der Vulkan Cumbre Vieja ausbrechen würde. Selbst nach dem Bebauungsplan der Insel (Plan Insular de Ordenación de la isla de La Palma) vom 11. März 2011 schien ein möglicher Vulkanausbruch kein unmittelbares Risiko darzustellen, wenngleich der Plan zur Festlegung von Präventionsmaßnahmen riet. 

Auf ihrem Weg hat die Lava bisher rund 1.458 Häuser zerstört und etwa 30 km Straßen unter sich begraben. Sie bedeckt mittlerweile eine Fläche von mehr als 656 ha. Die Landzunge, die sich bei der Kollision mit dem Atlantik gebildet hat, hat bereits eine Größe von mehr als 35 ha erreicht, mehr als die Landzungen, die durch den Ausbruch des Teneguías 1971 entstanden ist. Zum jetzigen Zeitpunkt wissen wir nicht mit Sicherheit, wann die vulkanische Aktivität beendet sein wird. Auch die finalen Auswirkungen sind derzeit noch nicht absehbar.

Dieses Naturereignis führt zu einer Umformung der physischen Verhältnisse des Gebietes und somit auch zu einer Veränderung seiner rechtlichen und städtebaulichen Zusammensetzung. Das betroffene Gebiet wird eine ganze Zeit lang ungenutzt bleiben müssen.

Zunächst sieht sich die Insel mit der Tatsache konfrontiert, dass das Gebiet von vulkanischer Lava bedeckt und somit auch Eigentum an Grund, Boden und Häusern zunächst verschwunden ist. Daher wären in erster Linie die Auswirkungen aus rechtlicher Sicht auf die Eigentumstitel und sonstigen dinglichen Rechte an den verschwundenen und betroffenen Grundstücken zu prüfen.
 

Bestimmung der betroffenen Gebiete
 

Zunächst sind äußerst praktische Maßnahmen zu ergreifen, u.a. die Bestimmung der letztlich betroffenen Gebiete, die Analyse des verschwundenen oder beschädigten Eigentums und die Ermittlung der Eigentümer, damit diese die Hilfen bei der spanischen Verwaltung beantragen können, die bereits verabschiedet bzw. angekündigt sind.

Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass die spanische Zentralregierung das erste Maßnahmenpaket mit dem Erlass des königlichen Dekretes 820/2021 vom 28. September geschnürt hat, in dessen Rahmen der Autonomen Region der Kanaren eine Subvention zur Finanzierung des Erwerbs von 107 Wohnungen im öffentlichen oder privaten Eigentum für die Familien gewährt wird, die von dem Verlust oder der Beschädigung ihres gewöhnlichen Wohnsitzes betroffen sind. Die Subvention soll ferner der Finanzierung der Beihilfen zum Kauf von lebensnotwendigen Haushaltgegenständen dienen. Ihr Gesamtbetrag beläuft sich auf 10,5 Mio. Euro. 

Ein zweites, umfassenderes Maßnahmenpaket wurde im Wege des königlichen Gesetzesdekretes 20/2021 vom 5. Oktober verabschiedet. Es umfasst sofortige Unterstützungsmaßnahmen in Höhe von 206 Mio. Euro zur Reparatur der Schäden aufgrund des Vulkanausbruchs und zum wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wiederaufbau der Insel La Palma.

In Spanien dokumentieren die Grundbuchämter bzw. Eigentumsregister (registro de la propiedad) die Immobilien in einem bestimmten dem Register zugewiesenen Gebiet, ihre Grenzen, den Eigentümer, mögliche dingliche Rechte sowie ggf. steuerliche Lasten. Die Kammer der Grundbuchrichter (diese sind in Spanien freiberuflich organisiert) hat über das Eigentumsregister von Santa Cruz de La Palma bereits seine bedingungslose Zusammenarbeit mit Behörden und Geschädigten angekündigt und den Eigentümern von Grundstücken im betroffenen Gebiet eine kostenlose Grundstücksbescheinigung angeboten, mittels derer das Eigentum und sonstige bestehende Rechte nachgewiesen werden können, die vom Lavastrom betroffen sind.

Dies ist lediglich ein erster Schritt, der jedoch für alle nachfolgenden Schritte wichtig ist und Beweischarakter hat. In diesem Sinne bestimmt das vorgenannte königliche Dekret auch, dass die Autonome Region der Kanaren eine Bescheinigung mit einer Liste aller durch den Ausbruch betroffenen Immobilien vorzulegen hat. 

Allerdings kann es Grundstücke geben, bei denen nicht alle Elemente eingetragen waren bzw. Eigentümerwechsel oder Grundstückbeschreibungen nicht aktualisiert sind, wie es in ländlichen Gebieten Spaniens nicht unüblich ist. In diesen Fällen sind andere Belege beizubringen, um die betroffenen Rechte nachzuweisen. Dieser Nachweis kann nach dem zweiten königlichen Dekret durch jedes Dokument erbracht werden, dass die Eigentümerstellung belegt, wie z.B. Grundsteuerbescheide.
 

Neue Beschaffenheit des Bodens
 

Sobald der Vulkan seine Aktivität eingestellt hat, wären zunächst die Zusammensetzung und die Eigenschaften des neuen Bodens zu prüfen. In Spanien gibt es kein Gesetz das entsprechende Maßnahmen im Falle eines Vulkanausbruchs vorsieht. Es gibt jedoch öffentlich-rechtliche Regelungen für die Änderung von Flussläufen oder den Anstieg des Meeresspiegels, die ggf. im Wege der Analogie anwendbar wären. Eine solche analoge Anwendung bedürfte jedoch zuvor einer ausführlichen Prüfung.

Bis sich die Lage stabilisiert hat, bleiben unter der Lava begrabene Grundstücke zunächst weiterhin im Eigentum der eingetragenen Eigentümer. Sie könnten jedoch als Gebiete mit einem umweltbezogenen, kulturellen, historischen, archäologischen, wissenschaftlichen oder landschaftlichen Wert unter besonderen Schutz gestellt werden, bis zu dem Punkt, dass ihre erneute Bebauung unmöglich wäre.
 

Schutzmaßnahmen für den betroffenen Boden seitens der öffentlichen Verwaltung
 

Nach einem lokalen kanarischen Ausführungsgesetz aus dem Jahre 2000 sind alle öffentlichen Handlungen auf den Schutz und Erhalt von Naturräumen und -elementen sowie ökologisch relevanten natürlichen Reichtümern zu richten. Damit soll die nachteilige Änderung bzw. Verschlechterung der natürlichen und landschaftlichen Werte dieser besonderen Gebiete verhindert werden. 

Seit dem Erlass eines lokalen Gesetzes von 1987 zur Erklärung der Naturräume der Kanaren, das in seinem Artikel 2 eine Liste aller Naturschutzgebiete der Insel La Palma enthält, besteht bereits das Naturschutzgebiet „Cumbre Vieja“. Daneben erkennt auch der Bebauungsplan der Gemeinde El Paso auf La Palma die geologischen Werte der historischen Lavagebiete um den Vulkan „Cumbre Vieja“ an. Aus diesem Grunde ist anzunehmen, dass auch die neuen Lavakrusten als Schutzgebiete einbezogen werden. Auch von staatlicher Seite aus könnte dieser neue Boden unter Schutz gestellt werden, da er Teil eines geologischen Erbes ist und als Naturerbe oder biodiverse Zone eingestuft werden könnte. 

Die entsprechenden Entscheidungen hinsichtlich der Möglichkeit, dieses Gebiet besonders zu schützen, obliegen somit unterschiedlichen staatlichen Verwaltungen.  

Entgegen eines solchen Schutzes äußerte sich allerdings in den ersten Tagen des Ausbruches der kanarische Regierungschef Ángel Víctor Torres, der versicherte, dass der Entwurf eines Gesetzesdekretes vorbereitet würde, das eine Wiedererrichtung der Häuser gestatten würde. 
Die neugebildete Landzunge im Meer wird automatisch zum sogenannten öffentlichen Eigentum an Land- und Seegebiet (dominio público marítimo terrestre) und geht unmittelbar in staatliches Eigentum über, ebenso wie damals beim Ausbruch des „Teneguía“ 1971. Das spanische Küstengesetz von 1988 sieht dies so vor und definiert alle Gebiete, die zum staatlichen öffentlichen Eigentum an Land- und Seegebiet zählen.
 

Was geschieht mit den Hypotheken, die die betroffenen Immobilien belasten?
 

Ein weiterer zu analysierender Aspekt ist die Situation der Hypotheken, die auf den verschwundenen Grundstücken bestellt worden waren. 
Die Hypothek als dingliche Sicherheit verliert offenkundig ihren Wert proportional zum Wertverlust der Immobilie, die sie belastet, auch wenn sie als Recht ebenso wenig automatisch verschwindet wie das Eigentumsrecht an dem betroffenen Grundstück.

Es wäre allerdings zu prüfen, ob der Wertverlust der Hypothek durch den Schadenersatz, der dem Eigentümer aufgrund der mit der Hypothek belasteten Immobilie möglicherweise gewährt wird, der Bank – zumindest proportional zur bestehenden Darlehensvaluta – erstattet wird.

Das spanische Hypothekengesetz von 1946 bestimmt, dass Schadenersatz der einem Eigentümer gewährt wird, durch die Hypothek belastet wird, wenn sich der Schadensfall nach der Bestellung der Hypothek ereignet hat. Ebenfalls unterfallen der Hypothek Entschädigungszahlungen aus der Enteignung von Immobilien aufgrund von öffentlichem Interesse. Beide Punkte werden üblicherweise auch direkt so in den Hypothekenbestellungsurkunden festgehalten.    

Lassen wir die hypothekarische Sicherheit einen Augenblick beiseite und werfen einen Blick auf eine andere Frage: Was passiert mit den persönlichen Krediten, die seitens der Bank dem Eigentümer zum Erwerb oder der Bebauung des verschwundenen Grundstücks gewährt wurden, unabhängig davon ob dieser Kredit hypothekarisch besichert wurde oder nicht. Zwar besteht der Kredit zweifelsohne weiter, jedoch wäre ein Bestehen auf seiner Begleichung seitens der Bank zumindest moralisch gesehen äußerst fragwürdig.  

Das bereits vorstehend erwähnte zweite Maßnahmenpaket schreibt die sechsmonatige Aussetzung aller Zahlungspflichten von Darlehen und Krediten zur Finanzierung betroffener Immobilien hinsichtlich Zinsen und Hauptbetrag vor, unabhängig davon, ob diese mit einer Hypothek besichert sind oder nicht. Liegt eine hypothekarische Sicherheit vor, ist die Aussetzung in öffentlicher Urkunde zu protokollieren. 

Damit eine Hypothek sich auf den Schadenersatz des Rückversicherungskonsortiums (Consorcio de Compensación del Seguro) erstrecken kann, muss der Betroffene notwendigerweise über eine Versicherung verfügen. In der Regel verpflichtet ihn hierzu die Bank, wenn ein Grundstück mit einer Hypothek belastet wird. Das königliche Dekret 300/2004 vom 20. Februar kraft dessen die Verordnung zur Versicherung außerordentlicher Risiken erlassen wird, bestimmt, dass von einem Vulkanausbruch in ihren Wohnungen oder Grundstücken Betroffene das Konsortium in Anspruch zu nehmen haben. Anders gelagert wäre die Sache, wenn der Vulkanausbruch zur Naturkatastrophe erklärt würde, da das Dekret die Deckung für solche Schadensfälle ausschließt, die aufgrund ihrer Schwere und Tragweite seitens der spanischen Zentralregierung als nationale Katastrophe klassifiziert werden.
 

Und was passiert mit der spanischen Grundsteuer (I.B.I.)?
 

Das bereits genannte zweite Maßnahmenpaket sieht weiterhin eine Freistellung von der Grundsteuer für das Steuerjahr 2021 für von dem Vulkanausbruch beschädigte Gebäude vor. Diese Befreiung gilt allerdings nur, wenn die Personen und Vermögenswerte in diesen Gebäuden bis zur Reparatur der Schäden anderweitig untergebracht werden müssen.

Falls die Grundsteuer bereits bezahlt wurde, kann ihre Erstattung beantragt werden.
 

Schlussfolgerungen 
 

Angesichts der hier vorliegenden Gesetzeslücken im Zusammenhang mit diesem Naturphänomen wagen wir folgende Prognosen, die wir für wahrscheinlich bzw. möglich erachten: 

Bevor der Lavastrom die betroffenen Grundstücke begrub, richtete sich die städtebauliche Klassifikation nach den entsprechenden gemeindlichen Bebauungsplänen, während der Schutz von Naturräumen auf Ebene der Autonomen Regionen geregelt wird. Zwar haben sich die physischen Gegebenheiten geändert. Die rechtlichen Bedingungen ändern sich jedoch nicht automatisch. Allerdings enthalten die beiden erwähnten Hilfspakete bereits weiterführende Einzelbestimmungen mit dem Ziel den betroffenen Eigentümern zu helfen.

Eigentümer müssen ihre Eigentümerstellung oder das Recht, das sie besitzen, geltend machen und die physischen Bedingungen ihres Eigentums gegenüber allen Stellen, die nun aktiv werden könnten, belegen, wobei insoweit die Beweisanforderungen durch die Hilfspakete bereits herabgesetzt wurden. 

Die rechtliche Regelung des Bodens, d.h. Pflichten, Rechte und Grenzen jedes Eigentums bei der Ausführung der Bestimmungen des Bebauungsplans, wird durch seine städtebaurechtliche Einordnung bestimmt. Diese richtet sich wiederum nach der Struktur, die durch die kommunale Verwaltung im Bebauungsplan festgelegt wird.

Daher sind es – je nachdem, ob die Zielsetzung der Erhalt des natürlichen Zustandes des Gebietes oder seiner Umwandlung in städtischen Boden ist – die zuständigen Behörden, die die rechtlichen Bedingungen für die betroffenen Eigentümer festlegen. Insoweit wird jeder einzelne Schritt der zuständigen Behörden für die Bestimmung der Neuzusammensetzung der Insel und der rechtlichen Situation der betroffenen Grundstücke entscheidend sein, die ganz oder teilweise unter vulkanischem Boden begraben sind. 

Aufgrund seines Wertes für Umwelt und Landschaft könnte der Wunsch entstehen, den neuen Boden zu schützen und ihn als ländlichen Boden einzuordnen, vorausgesetzt, die Bedingungen, Umstände oder Werte für seinen Erhalt liegen vor. Allerdings hat, wie oben erläutert, der kanarische Regionalpräsident die Absicht, dort erneut den Bau von Wohnhäusern zu gestatten. Sofern jedoch eine Erklärung des Gebietes zu einem geschützten Naturraum erfolgen sollte, die die Enteignung der betroffenen Rechte und Vermögenswerte mit sich bringen würde, erfolgen sollte würden die Eigentümer der betroffenen Böden auf jeden Fall eine Ausgleichszahlung erhalten, über deren Höhe jedoch diskutiert werden könnte. 

Die Antwort auf Ebene der kommunalen, autonomen und staatlichen Verwaltung muss jedenfalls einheitlich ausfallen, so bestimmt es Artikel 2 des erwähnten zweiten Maßnahmenpakets vom 5. Oktober des Jahres.


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